경매 낙찰

첫 경매에서 전세권자로 배당요구했다면 다음 경매에서 다시 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 최선순위 전세권이라도 첫 경매에서 전세권자로 배당요구를 했다면 그 매각으로 전세권이 소멸해 다음 경매에서 다시 주장할 수 없습니다. 대법원 2015다30442 판결은 배당을 받지 못했더라도 배당요구로 전세권이 소멸한다고 보았습니다. 지금은 첫 경매에서 배당요구를 어떤 자격으로 했는지 배당요구서부터 확인하십시오.

두 번째 경매에서 전세권자로 다시 배당요구서를 내 두면 된다고 생각할 필요는 없습니다. 첫 매각으로 이미 소멸한 전세권은 뒤 절차에서 되살아나지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 연립주택 소유자와 한 호실은 보증금 1천만원·월세 20만원으로 임대차계약을, 다른 호실은 전세금 4천만원으로 전세권설정등기를 했습니다. 2025년 건물 전체가 경매에 넘어가자 A씨는 두 자격으로 배당요구를 했지만 소액임차인으로서만 배당받았습니다. 2026년 그 건물이 다시 경매에 나오자 A씨는 전세권자로 다시 배당요구를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최선순위 전세권은 경매에서 어떻게 되나요?

저당권·압류채권·가압류채권보다 먼저 등기된 최선순위 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 같은 구조입니다.

즉 최선순위 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구로만 소멸하고, 배당요구를 하지 않으면 매수인에게 넘어갑니다. 반대로 배당요구를 하면 존속기간이 남아 있어도 소멸합니다. 저당권 등에 대항할 수 없는 후순위 전세권은 배당요구와 관계없이 매각으로 소멸합니다.

첫 경매에서 배당을 못 받았는데도 전세권이 없어지나요?

없어집니다. 첫 경매에서 전세권자와 임차권자 자격으로 함께 배당요구를 하고 소액임차인으로서만 배당을 받았더라도, 전세권자로서 배당요구를 한 이상 그 전세권은 첫 매각으로 소멸합니다. 따라서 첫 경매의 매수인은 전세권을 인수하지 않고, 이어진 두 번째 경매에서 전세권자로 배당받을 수도 없습니다.

이 판결 사안에서 두 번째 경매 법원은 전세권자로 배당해 주었지만, 첫 경매 매수인에게서 부동산을 산 사람이 배당이의의 소를 제기했고 대법원은 그 배당이 잘못이라고 보았습니다. 두 번째 경매에서 배당금을 받았더라도 이의 소송에서 뒤집힐 수 있다는 뜻입니다.

전세권이 소멸하면 남은 전세금은 어떻게 받나요?

전세권이 소멸해도 전세금 반환채권 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 배당에서 받지 못한 부분은 전세권설정자였던 종전 소유자에게 일반 채권으로 청구할 수 있습니다. 다만 담보 없는 채권이 되므로 종전 소유자에게 재산이 없으면 회수가 어렵습니다.

그래서 첫 경매에서 배당요구 여부를 정할 때 계산이 필요합니다. 배당요구를 하면 순위에 따라 배당받고 전세권은 소멸하며, 배당요구를 하지 않으면 매수인이 전세권을 인수해 존속기간 뒤 매수인에게 전세금 반환을 청구하게 됩니다. 배당요구는 우선변제청구권이 있는 채권자가 할 수 있습니다.

전세권 배당요구 대응 순서

• 등기 순위 확인 - 전세권이 저당권·압류·가압류보다 먼저 등기됐는지 봅니다. 최선순위일 때만 인수와 배당요구 중 선택할 수 있습니다.
• 예상 배당액 계산 - 매각 예상가와 앞선 채권을 따져 전세금 전액을 받을 수 있는지 계산합니다. 부족하면 인수가 나을 수 있습니다.
• 배당요구 자격 정리 - 같은 사람이 임차인과 전세권자 자격을 함께 가지면 어느 자격으로 배당요구할지 정합니다. 전세권자로 요구하면 전세권은 소멸합니다.
• 배당요구 종기 준수 - 종기까지 배당요구서를 내고, 종기 뒤에는 철회할 수 없다는 점을 전제로 결정합니다.
• 남은 전세금 청구 준비 - 배당으로 다 받지 못하면 종전 소유자의 재산을 확인해 일반 채권으로 청구를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권과 임차권이 같은 호실에 겹치거나 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권이 함께 있으면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당요구·배당이의 사건과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최선순위 전세권은 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
  매수인이 인수합니다. 민사집행법 제91조 제4항에 따라 저당권 등에 대항할 수 있는 최선순위 전세권은 매수인이 인수하고, 전세권자가 배당요구를 한 경우에만 매각으로 소멸합니다. 인수되면 존속기간이 끝난 뒤 매수인에게 전세금 반환을 청구하게 됩니다.
• 배당을 한 푼도 못 받아도 전세권이 없어지나요?
  배당요구를 했다면 없어집니다. 대법원 2015다30442 판결은 전세권자 및 임차권자로 배당요구를 하고 소액임차인으로서만 배당받은 경우에도 전세권은 첫 매각으로 소멸했다고 보았습니다. 배당액의 많고 적음이 아니라 배당요구 여부가 기준입니다.
• 배당요구를 나중에 취소할 수 있나요?
  배당요구 종기가 지나면 취소할 수 없습니다. 민사집행법 제88조 제2항은 배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 배당요구한 채권자가 종기 뒤에 철회하지 못하도록 정합니다. 최선순위 전세권자의 배당요구가 바로 여기에 해당합니다.
• 후순위 전세권도 배당요구를 해야 소멸하나요?
  아닙니다. 민사집행법 제91조 제3항에 따라 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 전세권은 배당요구와 관계없이 매각으로 소멸합니다. 이때 전세권자는 순위에 따라 배당받을 수 있으므로 배당요구와 채권계산서 제출을 챙겨야 합니다.
• 배당 못 받은 전세금은 누구에게 청구하나요?
  전세권설정자였던 종전 소유자에게 청구합니다. 전세권이 매각으로 소멸해도 전세금 반환채권은 남으므로 일반 채권으로 청구할 수 있습니다. 다만 담보가 없어져 종전 소유자의 다른 재산이 없으면 회수가 어렵고, 매수인에게는 청구할 수 없습니다.
• 두 번째 경매에서 받은 배당금은 돌려줘야 하나요?
  배당이의의 소에서 배당이 잘못됐다고 판단되면 그 부분 배당은 바뀝니다. 대법원 2015다30442 판결 사안에서도 두 번째 경매에서 전세권자로 받은 배당에 대해 첫 경매 매수인에게서 부동산을 산 사람이 이의를 제기했고, 대법원은 전세권이 이미 소멸했다고 보아 원심을 파기했습니다.

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