경매 낙찰

낙찰받고 잔금을 못 냈는데 재매각 전에 내면 집을 가질 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 재매각기일의 3일 전까지 매각대금과 지연이자, 절차비용을 모두 내면 법원은 재매각절차를 취소해야 하고 매수인은 소유권을 취득합니다. 민사집행법 제138조 제3항이 정한 것이고, 지연이자는 대금지급기한 다음 날부터 연 12%로 계산합니다. 지금은 재매각기일이 언제로 잡혔는지와 차순위매수신고인이 있는지부터 확인하십시오.

재매각 명령이 났다고 소유권을 포기할 필요는 없습니다. 기한 안에 돈을 마련하면 처음 낙찰받은 지위를 되살릴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2026. 5. 법원 경매에서 아파트를 3억 2,000만원에 낙찰받고 보증금 2,200만원을 냈습니다. 경락잔금대출 심사가 늦어져 대금지급기한인 2026. 7. 중순을 넘겼고, 차순위매수신고인이 없어 법원은 2026. 8. 재매각을 명했습니다. 대출 승인이 난 G씨는 지금 대금을 내면 아파트를 가질 수 있는지, 얼마를 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재매각은 어떤 경우에 명해지나요?

매수인이 대금지급기한까지 대금을 다 내지 않았고 차순위매수신고인이 없으면 법원은 직권으로 재매각을 명합니다. 차순위매수신고인이 있으면 재매각 대신 그 사람에게 매각을 허가할지를 먼저 결정합니다. 재매각절차에도 종전의 최저매각가격과 매각조건이 그대로 적용됩니다.

재매각 전에 대금을 내면 어떻게 되나요?

재매각기일의 3일 전까지 대금, 지연이자, 절차비용을 모두 내면 법원은 재매각절차를 취소해야 합니다. 법원에 재량이 없으므로 요건을 채운 납부라면 취소를 거부할 수 없습니다. 대금을 다 내면 매수인은 그때 부동산의 소유권을 취득합니다.

지연이자는 대법원규칙이 정한 연 12%의 이율로 대금지급기한이 지난 날부터 지급일까지 계산합니다. 예를 들어 매각대금 3억 2,000만원을 30일 늦게 내면 지연이자는 3억 2,000만원 × 12% × 30/365로 약 315만원입니다. 여기에 재매각 준비로 생긴 절차비용이 더해집니다.

납부는 현금으로 해야 합니다. 대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정은 재매각절차를 취소받으려고 대금을 낼 때 채무인수 방식의 특별지급방법은 허용되지 않는다고 보았습니다. 부동산에 걸린 근저당 채무를 인수하는 방식으로 대금을 갈음하려 하면 취소를 받지 못합니다.

차순위매수신고인이 있으면 누가 부동산을 갖나요?

차순위매수신고인이 매각허가결정을 받은 뒤라면 두 사람 가운데 대금을 먼저 모두 낸 사람이 권리를 취득합니다. 차순위매수신고인에게 매각허가결정이 나면 처음 매수인은 매수신청 보증을 돌려받지 못합니다. 그래서 재매각 여부만 볼 것이 아니라 차순위 신고 여부를 함께 확인해야 합니다.

기한을 넘겨 재매각이 진행되면 처음 매수인은 재매각에 매수신청을 할 수 없고, 낸 보증도 돌려받지 못합니다. 보증금은 배당재단에 들어가 채권자들에게 배당됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」과 「민사집행규칙」을 따른 설명입니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 「민사집행법」 개정(2026. 3. 17. 공포)이 있으므로 그 뒤 진행되는 매각 사건은 개정 조문을 다시 확인해야 합니다.

재매각 전 대금 납부 대응 순서

• 재매각기일 확인 - 경매계에 재매각기일과 차순위매수신고인 유무를 확인합니다. 기한 계산의 기준이 됩니다.
• 납부액 산정 - 매각대금, 연 12% 지연이자, 절차비용을 경매계에 문의해 확정합니다. 한 푼이라도 모자라면 취소되지 않습니다.
• 자금 마련 - 경락잔금대출은 실행에 시간이 걸리므로 은행 일정을 미리 맞춥니다. 채무인수 방식은 허용되지 않습니다.
• 대금 납부 - 법원 보관금 납부 절차로 전액을 냅니다. 기일 3일 전까지 여유를 두고 냅니다.
• 취소 결정 확인 - 재매각절차 취소 결정과 소유권이전등기 촉탁을 확인합니다. 인도명령 신청도 함께 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대금지급기한 통지를 받지 못했거나 매각허가결정에 대한 항고가 진행 중인 경우라면 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각·대금납부·인도명령 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재매각기일 3일 전까지는 어떻게 세나요?
  민사집행법 제138조 제3항은 재매각기일의 3일 이전까지 납부하도록 정하고 있습니다. 기산 방법에 대해 해석이 갈릴 수 있으므로 기일 직전에 맞추기보다 하루 이상 여유를 두고 납부하는 편이 안전합니다. 경매계에 납부 가능한 마지막 날을 미리 확인해 두십시오.
• 지연이자율은 얼마인가요?
  연 12%입니다. 민사집행규칙 제75조는 민사집행법 제138조 제3항에 따른 지연이자의 이율을 연 100분의 12로 정합니다. 대금지급기한이 지난 뒤부터 실제 지급일까지의 일수로 계산하고, 여기에 절차비용을 더해 냅니다.
• 재매각에 다시 입찰해서 싸게 살 수 있나요?
  할 수 없습니다. 민사집행법 제138조 제4항은 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없고 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다고 정합니다. 가족이나 지인 명의로 대신 입찰하는 방식도 분쟁이 될 수 있습니다.
• 근저당 채무를 인수하는 방식으로 내도 되나요?
  재매각 취소를 받으려는 납부에서는 허용되지 않습니다. 대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정은 전 경락인이 재경매 취소를 구하며 대금을 낼 때 채무인수 방식의 특별지급방법을 쓸 수 없다고 보았습니다. 현금으로 전액을 내야 합니다.
• 대금을 내면 언제 소유자가 되나요?
  대금을 다 낸 때입니다. 민사집행법 제135조는 매수인이 매각대금을 다 낸 때 매각의 목적인 권리를 취득한다고 정합니다. 등기는 법원의 촉탁으로 나중에 이루어지지만 소유권 취득 시점은 대금 완납일입니다.
• 차순위매수신고인이 있으면 재매각이 되지 않나요?
  차순위매수신고인이 있으면 법원은 재매각 대신 그 사람에게 매각을 허가할지를 먼저 결정합니다. 민사집행법 제137조 제1항이 정한 순서입니다. 그 사람이 매각허가결정을 받은 뒤라도 처음 매수인이 먼저 대금 등을 모두 내면 권리를 취득합니다.

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