경매 낙찰

저당권이 1순위, 임차권이 2순위인 경매 물건은 낙찰받으면 둘 다 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 저당권이 1순위이고 임차권이 그 뒤인 2순위로 등기돼 있으면 낙찰로 저당권과 임차권이 모두 소멸해 매수인이 인수할 권리는 없습니다. 민사집행법 제91조는 모든 저당권이 매각으로 소멸하고, 저당권에 대항할 수 없는 등기된 임차권도 소멸한다고 정합니다. 지금은 임차인의 전입일과 인도일이 저당권 등기일보다 앞서지 않는지 확인하십시오.

임차권이 등기돼 있다는 것만으로 매수인이 보증금을 떠안는 것은 아닙니다. 인수 여부는 저당권보다 앞서 대항력을 갖췄는지로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2026년 6월 오피스텔 경매 물건을 검토하면서 을구 1순위에 2022년 근저당권, 2순위에 2025년 주택임차권등기가 있는 것을 확인했습니다. 임차권이 등기돼 있으면 매수인이 보증금 1억 5천만원을 떠안는 줄 알고 입찰을 망설였습니다. 전입세대 열람과 매각물건명세서를 보니 임차인의 전입일이 2023년으로 근저당권보다 늦었고, 임차인은 배당요구를 한 상태였습니다. I씨는 임차권이 매각으로 소멸하고 보증금은 배당 절차에서 정리된다는 것을 확인했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당권 1순위, 임차권 2순위면 왜 둘 다 소멸하나요?

저당권은 매각으로 모두 소멸하고, 가장 먼저 등기된 저당권이 실무에서 말하는 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤에 등기된 임차권은 저당권에 대항할 수 없는 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 1순위 저당권과 2순위 임차권만 있는 물건이라면 매수인이 인수하는 등기상 권리는 없습니다.

저당권 뒤에 설정된 지상권·지역권·전세권·가압류·가등기담보도 같은 이유로 소멸합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 매각으로 소멸한다고 정합니다.

2순위 임차인의 보증금은 어떻게 되나요?

임차권이 소멸한다고 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이나 임차권등기를 마친 임차인은 매각대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있고, 순위는 저당권보다 뒤입니다. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권처럼 매각으로 소멸하는 우선변제청구권은 배당받을 채권에 들어갑니다.

배당에서 보증금을 다 받지 못하더라도 저당권보다 늦게 대항력을 갖춘 임차인은 매수인에게 나머지를 청구할 수 없습니다. 모자라는 금액은 종전 임대인에게 청구해야 합니다. 임차권은 경락으로 소멸하고, 보증금이 모두 변제되지 않아도 남는 것은 대항력 있는 임차권뿐입니다.

임차권등기가 2순위여도 인수되는 경우가 있나요?

있습니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임차인이 그 전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시킵니다. 그래서 임차인이 저당권 설정 전에 인도와 전입신고를 마쳤다면, 임차권등기 자체는 저당권보다 늦어도 대항력은 저당권보다 앞선 것이 됩니다. 이 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 매수인이 임대차를 인수합니다.

주택임대차의 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 저당권 등기일과 임차인 전입일이 같은 날이라면 대항력은 다음 날 생기므로 저당권이 앞섭니다. 등기부만 보고 판단하지 말고 전입세대 열람 내역과 매각물건명세서의 점유자 진술을 함께 봐야 하는 이유입니다.

저당권·임차권 경매 물건 대응 순서

• 등기 순서 확인 - 을구에서 근저당권과 임차권등기의 접수일을 확인합니다. 저당권이 앞서면 등기상으로는 인수 권리가 없습니다.
• 전입일 확인 - 전입세대 열람과 매각물건명세서로 임차인의 전입일·인도일을 확인합니다. 저당권 등기일보다 앞서는지가 핵심 기준입니다.
• 배당요구 확인 - 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 했는지 법원 기록으로 확인합니다.
• 인수 금액 계산 - 대항력이 저당권보다 앞서는 임차인이 있으면 예상 배당액을 따져 인수될 보증금을 계산합니다.
• 입찰가 반영 - 인수 부담이 없으면 시세 기준으로, 있으면 그 금액을 빼고 입찰가를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인의 전입일과 저당권 등기일이 같은 날이거나 임차권등기 전의 대항력 취득 시점이 불분명하면 전입 기록과 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 인도명령과 임차인 보증금 배당 다툼 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1순위 저당권, 2순위 임차권이면 인수할 것이 있나요?
  등기상으로는 없습니다. 민사집행법 제91조 제2항에 따라 저당권은 매각으로 소멸하고, 제3항에 따라 저당권에 대항할 수 없는 등기된 임차권도 소멸합니다. 다만 등기되지 않은 대항력, 유치권 같은 권리는 따로 확인해야 합니다.
• 2순위 임차인의 보증금은 누가 돌려주나요?
  먼저 배당 절차에서 받습니다. 대항요건과 확정일자 또는 임차권등기를 갖춘 임차인은 저당권 다음 순위로 매각대금에서 보증금을 배당받습니다. 배당으로 다 받지 못한 나머지는 매수인이 아니라 종전 임대인에게 청구해야 합니다.
• 임차권등기가 늦어도 인수되는 경우는?
  임차권등기 전에 이미 대항력을 갖춘 경우입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이전에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다고 정합니다. 전입일이 저당권보다 앞서고 보증금을 전액 배당받지 못하면 매수인이 인수합니다.
• 전입일과 저당권 등기일이 같으면요?
  저당권이 앞섭니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정하므로, 같은 날 저당권이 등기됐다면 임차인의 대항력은 그보다 하루 늦게 생깁니다. 이 임차권은 매각으로 소멸합니다.
• 임차인이 배당요구를 안 했으면요?
  저당권보다 늦게 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당요구를 하지 않아도 임차권은 매각으로 소멸하고, 배당을 받지 못한 채 종전 임대인에게 보증금을 청구하게 됩니다. 등기된 임차권은 민사집행법 제148조 제4호에 따라 배당받을 채권으로 처리될 수 있습니다.
• 저당권 뒤 가압류나 전세권도 소멸하나요?
  소멸합니다. 1순위 저당권 뒤에 등기된 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권에 대항할 수 없어 매각으로 소멸하고, 가압류도 배당을 받고 말소됩니다. 결국 1순위가 저당권이면 등기상 권리는 대부분 정리됩니다.

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