경매 낙찰

토지에 저당권을 잡힐 때 짓고 있던 건물도 경매되면 법정지상권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 토지 저당권 설정 때 건물 규모를 알아볼 만큼 공사가 진행되어 있었고 매각대금 완납 때까지 기둥·지붕·주벽을 갖췄다면 짓고 있던 건물에도 법정지상권이 생깁니다. 대법원은 저당권 설정일과 매각대금 완납일의 두 시점을 기준으로 판단합니다. 지금은 저당권 설정일의 공사 진척을 보여 줄 착공 서류와 사진부터 확보하십시오.

법정지상권은 따로 설정 계약을 맺어 받는 권리가 아니므로, 토지소유자나 낙찰자의 동의를 미리 받아 둘 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 5월 A씨는 자기 토지에 3층 근린생활시설을 짓던 중 공사비가 부족해 토지를 담보로 은행에서 5억원을 빌렸습니다. 당시 지하층 골조와 1층 기둥이 올라가 건물 규모를 알아볼 수 있는 상태였습니다. 대출금을 갚지 못해 2025년 토지가 경매되었고, 낙찰자가 매각대금을 낸 날에는 3층 지붕과 외벽까지 완성되어 있었습니다. 낙찰자는 A씨에게 건물을 철거하라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

짓고 있던 건물에도 법정지상권이 생기나요?

요건을 갖추면 생깁니다. 토지에 저당권이 설정될 당시 토지 소유자가 그 위에 건물을 짓고 있었다면, 아직 독립된 건물로 볼 정도가 아니었더라도 건물의 규모와 종류를 외형상 예상할 수 있을 정도까지 공사가 진전되어 있었고, 경매에서 매수인이 매각대금을 다 낼 때까지 최소한의 기둥과 지붕, 주벽을 갖춰 독립된 부동산이 되었다면 법정지상권이 성립합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속하게 되면 토지소유자는 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 법정지상권은 법률 규정에 따라 생기는 권리이므로 계약이 아니라 요건 충족 여부로 결정됩니다.

두 시점 중 하나라도 놓치면 어떻게 되나요?

법정지상권이 생기지 않습니다. 저당권 설정 당시 공사가 터파기 정도에 그쳐 건물 규모를 짐작할 수 없었다면, 저당권자는 나대지로 평가해 담보를 잡은 것이므로 법정지상권을 인정하지 않습니다. 또 매각대금 완납 때까지 기둥·지붕·주벽을 갖추지 못했다면 독립된 건물이 없으므로 역시 성립하지 않습니다.

건물이 미등기이거나 남의 이름이면요?

미등기여도 성립하지만, 남의 이름으로 등기했다면 성립하지 않습니다. 대법원은 요건을 갖춘 건물이 미등기라도 법정지상권 성립에 지장이 없다고 했습니다.

반면 건물의 등기부상 소유명의를 다른 사람에게 신탁한 경우 신탁자는 제3자에게 건물이 자기 소유임을 주장할 수 없으므로, 토지와 건물이 같은 사람 소유라는 전제의 법정지상권을 취득할 수 없습니다. 건물 명의를 가족 등 다른 사람으로 해 두었다면 이 점을 먼저 확인합니다.

법정지상권을 얻으면 등기는 언제 해야 하나요?

취득에는 등기가 필요 없지만 처분하려면 등기해야 합니다. 경매 등 법률 규정에 따른 부동산 물권 취득은 등기 없이 효력이 생기지만, 등기를 하지 않으면 처분하지 못합니다. 건물을 팔면서 법정지상권을 함께 넘기려면 먼저 지상권 등기를 마치는 편이 안전합니다.

건축 중 건물 법정지상권 대응 순서

• 저당권 설정일 확인 - 토지 등기부에서 저당권 설정일을 확인합니다. 이날의 공사 진행 정도가 첫 번째 기준입니다.
• 공사 진척 증거 확보 - 착공신고서, 감리일지, 공정 사진, 공사대금 지급 내역을 모읍니다. 규모와 종류를 예상할 수 있었는지 증명합니다.
• 매각대금 완납일 확인 - 경매 기록에서 대금 완납일을 확인하고 그날 건물 상태를 사진으로 남깁니다. 기둥·지붕·주벽이 두 번째 기준입니다.
• 소유 명의 점검 - 건축주와 토지 소유자가 같은지, 건물 명의를 신탁하지 않았는지 확인합니다. 동일인 요건이 깨지면 성립하지 않습니다.
• 철거 소송 대응과 등기 - 낙찰자의 철거 청구에 법정지상권 항변을 하고, 지료 협의와 지상권 등기를 준비합니다. 지료 연체는 소멸청구로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권 설정 당시 저당권자와 건물 철거를 약정했거나 공사가 중단된 기간이 길었다면 약정서와 공사 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권과 건물 철거, 공사대금을 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법정지상권은 계약으로 설정받는 권리인가요?
  아닙니다. 민법 제366조는 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속하게 되면 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다고 정합니다. 요건을 갖추면 법률 규정에 따라 당연히 생기는 권리이므로 토지소유자나 낙찰자의 동의는 필요 없습니다.
• 건축 중인 건물은 어느 정도여야 하나요?
  두 시점의 기준이 있습니다. 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결은 저당권 설정 당시 건물의 규모·종류를 외형상 예상할 수 있을 정도로 공사가 진전되어 있었고, 매각대금 완납 때까지 최소한의 기둥·지붕·주벽을 갖춰 독립된 건물이 되었다면 법정지상권이 성립한다고 했습니다.
• 터파기만 한 상태였다면요?
  법정지상권이 생기기 어렵습니다. 저당권 설정 당시 건물의 규모와 종류를 외형상 예상할 수 없는 정도였다면 저당권자는 나대지로 보고 담보를 잡은 것이기 때문입니다. 대법원 2003다29043 판결의 첫 번째 기준을 충족하지 못하는 경우입니다.
• 미등기 건물도 법정지상권이 생기나요?
  생깁니다. 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결은 저당권 설정 당시 건축 중이던 건물이 매각대금 완납 때까지 독립된 건물의 요건을 갖추었다면 법정지상권이 성립하고, 그 건물이 미등기라도 지장이 없다고 했습니다.
• 건물을 가족 명의로 등기해 두었다면요?
  법정지상권을 취득할 수 없습니다. 대법원 2003다29043 판결은 건물의 등기부상 소유명의를 타인에게 신탁한 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기 소유임을 주장할 수 없으므로, 토지와 건물이 동일인 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다고 했습니다.
• 법정지상권도 등기해야 하나요?
  취득에는 등기가 필요 없지만 처분하려면 등기해야 합니다. 민법 제187조는 경매 등 법률 규정에 따른 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않지만 등기하지 않으면 처분하지 못한다고 정합니다. 건물과 함께 법정지상권을 넘기려면 지상권 등기를 먼저 해 둡니다.

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