경매 낙찰

제 전세권이 있는 건물을 다른 부동산과 묶어 공매해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 전체 부동산에 전세권보다 앞선 저당권이 있으면 전세권 건물을 묶어 일괄공매할 수 있고 후순위 전세권자는 다툴 수 없습니다. 대법원 2012두13177 판결이 이렇게 보았습니다. 지금은 등기부에서 저당권이 전세권보다 먼저 전체 부동산에 설정됐는지 확인하십시오.

공매 방식을 바꿔 달라며 공매처분 취소소송부터 낼 필요는 없습니다. 선순위 저당권이 전체에 있는 이상 후순위 전세권자의 일괄공매 다툼은 받아들여지기 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 모텔 건물에 전세금 3억원으로 전세권을 설정받아 영업해 왔는데, 그보다 앞서 은행이 건물과 부지, 옆 주차장 토지 전체에 저당권을 설정해 두었습니다. 2025년 소유자가 국세를 체납하자 세무서가 건물과 두 필지 토지를 압류했고, 2026년 한국자산관리공사가 이를 일괄공매에 부쳤습니다. A씨는 자기 전세권이 있는 건물을 따로 공매해야 하는 것 아니냐며 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

체납자의 여러 부동산은 원래 따로 공매하나요?

원칙은 따로 공매합니다. 관할 세무서장은 여러 재산을 공매에 부칠 때 각각 공매해야 하지만, 재산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해 일괄 공매가 알맞다고 인정하면 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄하여 공매할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「국세징수법 시행령」도 같은 규정입니다.

일괄공매를 하더라도 일부 재산의 매각대금만으로 체납액을 갚기에 충분하면 다른 재산은 공매하지 않는 것이 원칙입니다. 다만 토지와 그 위 건물을 일괄 공매하는 경우, 나누면 경제적 효용이 크게 떨어지는 경우, 체납자가 동의한 경우는 예외입니다.

후순위 전세권자가 일괄공매를 다툴 수 있나요?

선순위 저당권이 전체에 있다면 다툴 수 없습니다. 체납자 소유의 여러 공매 부동산 가운데 일부에 전세권이 있더라도, 전세권이 있는 부동산을 포함한 전체에 전세권보다 앞선 저당권이 있고 위치·형태·이용관계와 배분 순위에 비추어 일괄공매해 대금을 동시에 배분하는 것이 알맞다면 일괄공매할 수 있습니다.

이때 저당권자보다 후순위인 전세권자는 전세권의 목적 부동산만 따로 구분하지 않고 일괄공매했다는 이유로 다툴 수 없습니다. 판례는 일괄공매와 개별공매의 목적, 선순위 저당권자의 기대이익 보호를 함께 고려했습니다. 이 판결은 구 국세징수법 시행령 제68조 사안이지만, 현행 시행령 제52조도 같은 구조입니다.

국세징수법은 2026. 10. 1.부터 개정 규정이 시행되지만, 공매 근거 조문과 일괄공매 조문의 내용은 바뀌지 않습니다.

전세권자는 공매에서 무엇을 챙겨야 하나요?

배분요구와 배분 순위입니다. 공매 매각대금은 압류재산과 관계되는 전세권·질권·저당권 등에 의해 담보된 채권에도 배분되고, 배분요구의 종기까지 배분요구를 해야 하는 채권은 배분요구를 한 경우에만 배분받습니다. 일괄공매라면 전세권이 있는 건물의 몫을 따로 계산하기 위해 공매예정가격 비율로 매각대금을 나눕니다.

일괄공매에서 각 재산의 매각대금을 특정할 필요가 있으면 관할 세무서장은 각 재산의 공매예정가격 비율을 정하고, 총 매각대금을 그 비율에 따라 나눈 금액을 각 재산의 매각대금으로 봅니다. 전세권자는 이 비율이 적정한지 확인해야 자기 배분액을 지킬 수 있습니다.

일괄공매 전세권자 대응 순서

• 등기 순위 확인 - 저당권이 전세권보다 먼저, 공매 대상 전체에 설정됐는지 등기부로 봅니다.
• 공매공고 확인 - 일괄공매 여부, 배분요구의 종기, 인수되는 권리 여부를 공고문에서 확인합니다.
• 배분요구 - 종기까지 전세권자로서 배분요구를 합니다. 늦으면 배분에서 빠질 수 있습니다.
• 공매예정가격 비율 점검 - 전세권 건물에 배정된 가격 비율이 적정한지 감정 자료와 비교합니다.
• 배분 결과 대응 - 배분계산서가 잘못되면 이의를 제기하고, 남은 전세금은 체납자에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권이 공매 대상 일부에만 설정돼 있거나 전세권이 저당권보다 앞서는 경우에는 등기부와 공매공고를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공매처분 집행정지와 배분 순위 다툼 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공매는 원래 부동산마다 따로 하나요?
  원칙은 따로 합니다. 국세징수법 시행령 제52조 제1항은 여러 재산을 공매할 때 각각 공매해야 한다고 정하되, 위치·형태·이용관계 등을 고려해 일괄 공매가 알맞다고 인정하면 직권이나 이해관계인 신청으로 일괄하여 공매할 수 있게 합니다.
• 후순위 전세권자도 일괄공매를 다툴 수 없나요?
  선순위 저당권이 전체에 있다면 다툴 수 없습니다. 대법원 2012두13177 판결은 공매 대상 전체에 전세권보다 앞선 저당권이 있고 일괄공매가 알맞다고 인정되면, 후순위 전세권자가 전세권 부동산을 구분하지 않고 일괄공매했다는 이유로 다툴 수 없다고 보았습니다.
• 일괄공매하면 제 전세금은 어떻게 배분되나요?
  전세권 건물에 배정된 매각대금에서 순위에 따라 배분됩니다. 국세징수법 시행령 제52조 제2항은 각 재산의 공매예정가격 비율로 총 매각대금을 나눈 금액을 각 재산의 매각대금으로 보도록 정합니다. 이 비율이 적정한지 확인해야 합니다.
• 배분받으려면 따로 신청해야 하나요?
  배분요구를 해야 할 수 있습니다. 국세징수법 제96조 제1항은 전세권 등으로 담보된 채권을 배분 대상으로 정하면서, 배분요구의 종기까지 배분요구를 해야 하는 채권은 배분요구를 한 경우에만 배분한다고 정합니다. 공매공고의 종기를 확인하십시오.
• 판결이 옛 시행령 기준인데 지금도 같나요?
  같은 구조입니다. 대법원 2012두13177 판결은 구 국세징수법 시행령 제68조 사안이지만, 현행 국세징수법 시행령 제52조 제1항도 개별공매 원칙과 일괄공매 예외를 같은 방식으로 정합니다. 2026. 10. 1. 시행 개정에서도 이 조문은 바뀌지 않습니다.
• 일괄공매해도 필요 이상으로 팔면 안 되지 않나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 국세징수법 시행령 제52조 제3항은 일괄공매할 때 일부 재산의 매각대금만으로 체납액을 갚기에 충분하면 다른 재산은 공매하지 않도록 정합니다. 다만 토지와 그 위 건물을 함께 공매하거나 분리하면 효용이 크게 떨어지는 경우 등은 예외입니다.

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