주택 임대차

전세임대로 살던 집을 입주자가 사면 법인 임차인의 대항력은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

전세임대 입주자가 그 집을 사서 소유권이전등기를 마치면 법인 임차인의 대항력과 우선변제권은 그때 사라집니다. 대법원은 소유자가 된 입주자의 주민등록은 더 이상 임대차를 공시하지 못한다고 보았습니다. 지금은 매매 전에 전세임대 법인과 보증금 정산 방법부터 정해 두십시오.

입주자 명의로 확정일자를 따로 받아 둘 필요는 없습니다. 법인이 우선변제권을 갖추는 확정일자는 법인과 집주인 사이의 임대차계약서에 받습니다.

이런 상담이 많습니다

공공기관인 법인이 2021년 집주인과 전세임대 계약을 맺고, 선정된 입주자 A씨가 그 집에 들어가 전입신고를 마쳤으며 계약서에는 확정일자도 받았습니다. A씨는 2024년 그 집을 집주인에게서 직접 사들였고, 소유권이전등기를 한 날 은행이 근저당권을 설정했습니다. 법인은 전세임대 계약을 끝내고 A씨에게 보증금 5천만원을 돌려 달라는 판결을 받아 경매를 신청했는데, 배당표에 법인이 은행보다 앞 순위로 잡히자 은행이 배당이의를 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세임대 법인은 어떻게 대항력을 갖나요?

저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 뒤, 지방자치단체장이나 그 법인이 선정한 입주자가 집을 인도받고 주민등록을 마치면 법인이 대항력을 갖습니다. 법인 자신은 주민등록을 할 수 없으므로 입주자의 전입신고가 법인의 대항요건이 됩니다.

여기에 법인과 임대인 사이 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매나 공매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 우선변제권도 생깁니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 구조입니다.

입주자가 그 집을 사면 법인의 대항력은 언제 사라지나요?

입주자 명의로 소유권이전등기를 마치는 때 사라집니다. 입주자가 집주인이 되면 그 주민등록은 임차권이 아니라 소유권에 따른 점유로 보이므로, 제3자가 임대차의 존재를 알아볼 수 있는 공시방법이 될 수 없기 때문입니다.

대항요건인 주택의 인도와 주민등록은 대항력을 얻을 때만이 아니라 유지하는 동안 계속 갖추어져 있어야 합니다. 같은 사람이 같은 주소에 계속 살아도 그 주민등록이 무엇을 공시하는지가 바뀌면 대항력은 유지되지 않습니다.

대법원은 우연한 사정으로 공익 법인의 보증금 회수가 어려워질 수 있다는 점을 인정하면서도, 이는 입법으로 해결할 문제이고 법 해석으로 대항력을 넓힐 수는 없다고 보았습니다.

대항력이 사라지면 경매에서 보증금은 어떻게 되나요?

법인은 대항력과 함께 우선변제권도 잃습니다. 따라서 입주자가 집을 산 뒤 설정된 근저당권이 있으면 경매 배당에서 근저당권자가 법인보다 앞서고, 법인은 보증금반환 판결을 받았더라도 일반 채권자로서 남은 돈에서만 배당받습니다.

거꾸로 근저당권자나 다른 채권자는 배당표에 법인이 확정일자부 임차인으로 앞 순위에 잡혀 있으면 배당기일에 이의하고 배당이의의 소를 낼 수 있습니다. 이 판결도 근저당권자의 배당이의가 받아들여진 사건입니다.

전세임대 주택 매수 대응 순서

• 등기부 확인 - 매수 전 등기부에 근저당권이나 가압류가 있는지, 매수 대금 대출로 근저당권이 새로 설정되는지 확인합니다. 새 근저당권은 법인보다 앞서게 됩니다.
• 보증금 정산 합의 - 전세임대 법인과 보증금 반환 시기와 방법을 서면으로 정합니다. 매매대금에서 법인 보증금을 먼저 정산하는 방식이 흔합니다.
• 전대차 종료 처리 - 법인과 입주자 사이 전대차계약을 언제 끝낼지, 입주자 부담금은 어떻게 돌려받을지 정합니다. 종료일이 불분명하면 다툼이 생깁니다.
• 입주자 부담금 확인 - 입주자가 처음에 낸 부담금이 보증금에서 어떻게 빠지는지 계약서로 확인합니다. 법인이 돌려받을 금액이 이 계산으로 정해집니다.
• 배당표 점검 - 경매가 진행됐다면 배당표에서 법인이 몇 순위로 잡혔는지 확인합니다. 순위가 틀렸으면 배당기일에 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매와 근저당권 설정의 앞뒤가 다르거나 법인이 매수 전에 이미 가압류를 해 둔 경우라면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세임대 법인도 대항력을 가질 수 있나요?
  가질 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제2항은 주택도시기금을 재원으로 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 뒤, 지방자치단체장이나 그 법인이 선정한 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 제1항을 준용한다고 정합니다. 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정합니다.
• 법인의 확정일자는 어느 계약서에 받나요?
  법인과 임대인 사이의 임대차계약서에 받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 제3조 제2항의 법인에 대해 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서상 확정일자를 갖추면 경매나 공매에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다고 정합니다. 입주자 명의로 따로 받을 필요는 없습니다.
• 입주자가 계속 살고 있는데도 대항력이 없어지나요?
  없어집니다. 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결은 입주자가 주택을 양수해 소유권이전등기를 마친 뒤에는 그 주민등록이 임차권을 매개로 한 점유인지 제3자가 알기 어려워 대항력의 요건이 될 수 없고, 법인의 대항력은 소유권 취득 시 소멸한다고 보았습니다.
• 대항요건은 처음에만 갖추면 되지 않나요?
  아닙니다. 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력을 취득할 때만이 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속해야 한다고 보았습니다. 그래서 중간에 주민등록을 옮기면 대항력이 소멸하고, 다시 전입해도 그때부터 새 대항력이 생길 뿐입니다.
• 근저당권자는 무엇을 근거로 배당이의를 하나요?
  배당표에 법인이 확정일자부 임차인으로 앞 순위에 잡혀 있다면, 법인의 대항력과 우선변제권이 입주자의 소유권 취득으로 소멸했다는 이유로 이의할 수 있습니다. 민사집행법 제154조 제1항에 따라 다른 채권자에 대해 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기해야 하고, 같은 조 제3항의 1주 기간을 지켜야 합니다.
• 법인은 보증금을 아예 못 받나요?
  우선변제권을 잃을 뿐 채권이 사라지지는 않습니다. 법인은 입주자였던 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있고, 판결을 받아 경매를 신청하면 일반 채권자로서 배당받습니다. 다만 앞 순위 근저당권이 매각대금을 먼저 가져가면 회수하지 못하는 부분이 생길 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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