공유·경계

지적재조사로 도로로 쓰이던 내 땅이 면적에서 빠졌는데 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

담장이나 포장으로 구분된 현실경계 자체에 다툼이 없었다면 소유권 범위가 다르다는 이유만으로 지적재조사 경계결정을 뒤집기는 어렵고, 줄어든 면적은 조정금으로 정산됩니다. 대법원은 지상경계에 다툼이 없는 경우를 현실경계 자체에 다툼이 없는 경우로 보아야 한다고 판단했습니다. 지금은 경계결정 통지를 받은 날과 측량 전 다툼 기록부터 확인하십시오.

등기부상 면적이 줄었다는 이유만으로 경계결정 취소 소송부터 준비하실 필요는 없습니다. 줄어든 면적은 조정금으로 정산하는 구조가 따로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 3월 군 지역의 밭 700제곱미터를 샀습니다. 이 땅은 2024년부터 지적재조사사업 지구에 들어가 있었는데, 땅의 한쪽은 오래전부터 아스팔트로 포장돼 마을 도로로 쓰였고 다른 쪽은 화단으로 구분된 채 옆 땅으로 들어가는 진입로로 쓰이고 있었습니다. 군은 매매 전에 전 주인에게 도로와 진입로 부분 140제곱미터를 뺀 면적으로 지적확정예정조서를 보냈고, 2025년 5월 그대로 경계를 결정해 F씨에게 통지했습니다. F씨는 등기부상 면적보다 땅이 줄었는데 다툴 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도로로 쓰이던 땅이 지적재조사로 빠지면 다툴 수 있나요?

담장·포장·화단 같은 구조물로 구분된 현실경계 자체에 다툼이 없었다면, 그 현실경계로 정한 경계결정을 소유권 범위가 다르다는 이유만으로 뒤집기는 어렵습니다. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2025두30653 판결은 지적재조사의 경계설정 1순위인 「지상경계에 대하여 다툼이 없는 경우」를 현실경계 자체에 다툼이 없는 경우로 보아야 하고, 현실경계가 소유권이 미치는 실제 경계라는 데까지 다툼이 없어야 하는 것은 아니라고 판단했습니다.

지적재조사는 실제 현황과 맞지 않는 지적공부를 바로잡는 사업이므로, 오랫동안 이웃 사이에 다툼이 없었던 현실경계를 새 경계로 삼는 것이 원칙이라는 이유입니다. 이 판결은 경계결정이 위법하다고 본 원심을 파기하고 환송했으므로, 그 사건 땅의 최종 결론은 환송 뒤 다시 정해집니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「지적재조사에 관한 특별법」도 같은 경계설정 순위를 두고 있습니다.

지상경계에 다툼이 있는 경우는 무엇인가요?

지적재조사측량 전부터 이웃 소유자들 사이에 현실경계와 지적공부상 경계가 다르다며 다툼이 있었다면 「지상경계에 다툼이 있는 경우」로 볼 수 있습니다. 이때는 현실경계가 아니라 처음 등록할 때의 측량기록을 조사한 경계가 기준이 되고, 그것도 어려우면 지방관습에 의한 경계로 정합니다.

그래서 측량 전에 이웃이나 군청에 경계 문제를 제기한 내용증명, 민원 기록, 소송 기록이 있는지가 결론을 가릅니다. 측량 결과를 받은 뒤에야 처음 문제를 제기했다면 다툼이 있었다고 인정받기 어렵습니다. 각 호의 방법이 불합리하면 토지소유자들이 합의한 경계를 기준으로 삼을 수도 있습니다.

줄어든 면적은 보상받을 수 있나요?

경계가 확정돼 지적공부상 면적이 줄었다면 지적소관청이 조정금을 산정해 지급합니다. 조정금은 경계가 확정된 시점을 기준으로 감정평가법인등 2인이 평가한 금액을 산술평균해 정하고, 토지소유자협의회가 요청하면 지적재조사위원회 심의를 거쳐 개별공시지가로 정할 수도 있습니다. 대법원도 면적 감소는 조정금으로 해결할 수 있다는 점을 판단 이유로 들었습니다.

다만 국가나 지방자치단체 소유의 국유지·공유지 행정재산에는 조정금을 주고받지 않습니다. 면적이 줄어든 땅을 이미 산 경우라면 매매대금 정산은 매도인과의 계약 문제로 따로 따져야 합니다.

지적재조사 경계결정 이의신청 대응 순서

• 지적확정예정조서 확인 - 통보를 받으면 종전 면적과 새 면적, 빠진 부분의 위치를 확인합니다. 의견이 있으면 지적소관청에 의견을 제출할 수 있습니다.
• 다툼 기록 정리 - 측량 전부터 이웃과 경계 다툼이 있었다는 내용증명·민원·문자를 모읍니다. 이 기록이 경계설정 기준을 바꿀 수 있습니다.
• 경계결정위원회 의견진술 - 위원회에 참석해 의견을 말하겠다고 신청합니다. 위원회는 특별한 사정이 없으면 이 신청을 받아들여야 합니다.
• 이의신청 - 경계결정 통지를 받은 날부터 60일 안에 증빙서류를 붙여 이의신청서를 냅니다.
• 행정심판·소송 여부 통보 - 이의신청 결정서를 받은 날부터 60일 안에 불복할지 지적소관청에 알리고, 취소소송은 처분을 안 날부터 90일 안에 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 빠진 부분이 고시된 도로부지인지, 측량 전 다툼 기록이 있는지에 따라 결론이 달라지니 지적공부·측량성과도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지적재조사 경계결정 등 토지 관련 행정처분의 이의신청과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현실경계에 다툼이 없다는 건 무슨 뜻인가요?
  담장·둑·포장·화단 같은 구조물이나 경계점표지로 구분되는 현실경계 자체에 다툼이 없다는 뜻입니다. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2025두30653 판결은 그 현실경계가 소유권이 미치는 실제 경계라는 데까지 다툼이 없어야 하는 것은 아니라고 보았습니다.
• 등기부 면적보다 줄었으면 위법인가요?
  그것만으로 위법하다고 보기는 어렵습니다. 지적재조사는 실제 현황과 다른 지적공부를 바로잡는 사업이어서 현실경계를 우선 기준으로 삼고, 면적이 줄면 조정금으로 정산합니다. 다만 측량 전부터 경계 다툼이 있었다면 다른 기준이 적용됩니다.
• 측량 전부터 이웃과 다퉜다면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 측량 전부터 현실경계와 지적공부상 경계가 다르다는 다툼이 있었다면 지상경계에 다툼이 있는 경우로 보아, 처음 등록할 때의 측량기록을 조사한 경계를 기준으로 설정합니다. 그 다툼을 보여 줄 기록이 필요합니다.
• 조정금은 어떻게 정하나요?
  경계가 확정된 시점을 기준으로 감정평가법인등 2인이 평가한 감정평가액을 산술평균해 정합니다. 토지소유자협의회가 요청하면 지적재조사위원회 심의를 거쳐 개별공시지가로 정할 수도 있습니다. 국유지·공유지 행정재산은 조정금을 주고받지 않습니다.
• 경계결정 이의신청은 언제까지 하나요?
  경계결정 통지를 받은 날부터 60일 안에 증빙서류를 붙인 이의신청서를 지적소관청에 냅니다. 지적소관청은 14일 안에 의견서를 붙여 경계결정위원회에 보내고, 위원회는 30일 안에 결정하되 부득이하면 30일 범위에서 연장할 수 있습니다.
• 경계결정위원회에서 의견을 말할 수 있나요?
  말할 수 있습니다. 토지소유자나 이해관계인은 경계결정위원회에 참석해 의견을 진술할 수 있고, 위원회는 의견진술 신청이 있으면 특별한 사정이 없는 한 받아들여야 합니다. 그 전에 지적확정예정조서를 받으면 지적소관청에 의견을 낼 수도 있습니다.
• 이의신청이 기각되면 소송으로 가나요?
  갈 수 있습니다. 이의신청 결정서를 받은 날부터 60일 안에 행정심판이나 행정소송으로 불복할지를 지적소관청에 알려야 합니다. 취소소송은 처분 등이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기해야 하므로 두 기한을 함께 관리합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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