재개발·재건축

세대주 자격을 잠시 잃은 지역주택조합원은 분담금 납부를 미뤄도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 세대주 자격을 잠시 잃어 구청 심사 중이더라도 지역주택조합 분담금 납부와 변경계약 체결을 미루면 제명될 수 있습니다. 대법원은 부득이한 사유면 구청 인정 없이도 자격이 유지된다고 보면서도 의무 불이행을 이유로 한 제명은 유효하다고 보았습니다. 지금은 조합이 정한 소명 기한과 납부 기한부터 확인하십시오.

결혼이나 간병처럼 부득이한 사정으로 세대주 자격을 잠시 잃었다고 해서 곧바로 조합원 자격을 잃는다고 단념할 필요는 없습니다. 객관적으로 부득이한 사유에 해당하면 자격이 유지될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 지역주택조합에 가입해 1차 분담금 5천만원을 냈습니다. 2024년 부모님 간병 때문에 부모님 집으로 주민등록을 합치면서 세대주 자격을 잃었고, 조합은 구청에 조합원 자격 유지 여부 심사를 요청했습니다. 그 사이 조합은 여러 차례 변경계약 체결과 2차 분담금 납부를 최고하고 소명 기한을 줬지만, A씨는 심사 결과가 나올 때까지 기다리겠다며 응하지 않았습니다. 구청은 소명 기한 이틀 전에야 자격 유지라고 통보했고, 조합은 기한이 지나자 A씨를 제명했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세대주 자격을 잃으면 지역주택조합원 자격도 잃나요?

원칙적으로는 잃지만, 근무·질병치료·유학·결혼 같은 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 잃은 경우에는 조합원 자격이 유지될 수 있습니다. 대법원 2025. 6. 26. 선고 2024다326541 판결은 이런 경우 시장·군수·구청장의 인정이 없더라도 객관적으로 그 사유에 해당하면 조합원 자격이 그대로 유지된다고 보았습니다.

대법원은 시장·군수·구청장의 인정이 자격 유지 분쟁을 풀기 위한 감독관청 차원의 판단을 제시하는 절차일 뿐, 그 판단이 조합원 자격 유무를 직접 좌우하지는 않는다고 했습니다. 지역주택조합 제도가 무주택이나 소형주택 세대주의 주거 안정을 위한 제도라는 점도 함께 들었습니다.

구청 심사 결과를 기다리는 동안 분담금을 안 내도 되나요?

아니요, 자격 유지 여부 심사가 진행 중이라는 사정은 분담금 미납이나 변경계약 미체결의 정당한 사유가 되지 않아, 조합이 최고를 하고 소명 기회를 준 뒤의 제명은 유효합니다. 대법원은 이 사건에서 제명결의가 유효하다고 본 원심 결론을 그대로 유지하고 조합원의 상고를 기각했습니다.

원심은 조합원이 일단 조합 안내에 따라 의무를 이행하고, 심사 결과 자격을 잃으면 분담금을 돌려받을 수도 있었다고 보았습니다. 또 조합이 2018. 7. 16.부터 여러 차례 최고하고 2018. 10. 10.까지 소명 기회를 줬는데, 조합원은 그 전인 2018. 10. 8. 자격 유지 통보를 받았으므로 기한 안에 이행하는 것이 객관적으로 불가능하지 않았다고 했습니다.

제명되면 낸 분담금은 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있지만, 이 사건에서는 이미 낸 분담금에서 미납한 2차 분담금 납부기한 다음 날부터의 연체료 등을 뺀 나머지만 반환 범위로 인정됐습니다. 조합원은 구청 인정이 있은 다음 날부터 연체료를 계산해야 한다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다. 구체적인 공제 항목은 조합 규약과 가입계약서에 따라 달라집니다.

제명 전에 스스로 나가는 방법도 있습니다. 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 환급 범위는 역시 규약을 따릅니다.

2026년 6월 개정된 시행령에서는 달라지나요?

달라질 여지가 있습니다. 2026. 6. 23. 개정으로 현행 조항은 부득이한 사유로 세대주 자격을 상실했다가 재취득한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에 조합원 자격이 있는 것으로 본다고 정합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「주택법 시행령」의 문언입니다.

이번 판결은 개정 전의 「일시적으로 상실한 경우」 조항을 해석한 것입니다. 새 문언에서 세대주 자격의 재취득과 구청장 인정이 어떤 의미를 갖는지, 이번 판결의 법리가 그대로 적용되는지는 아직 대법원 판단이 없습니다. 개정 조항에는 별도 경과규정이 확인되지 않으므로 사건마다 자격 상실 시점을 따져야 합니다.

지역주택조합 세대주 자격 상실 대응 순서

• 상실 사유 정리 - 세대주 자격을 잃은 날짜와 이유(결혼·간병·근무 등)를 주민등록표와 함께 정리합니다. 부득이한 사유인지가 자격 유지 판단의 출발점입니다.
• 조합 통지 확인 - 조합의 최고서와 소명 기한을 확인합니다. 기한을 넘기면 제명 사유가 됩니다.
• 의무 먼저 이행 - 심사 중이라도 분담금 납부와 변경계약 체결을 기한 안에 마칩니다. 자격을 잃으면 반환을 청구할 수 있습니다.
• 구청 자격 확인 진행 - 시장·군수·구청장의 자격 확인 절차를 서둘러 진행합니다. 결과 통보일은 이후 다툼의 기준 날짜가 됩니다.
• 규약상 환급 조건 확인 - 제명·탈퇴 때 공제 항목과 연체료 기준을 규약에서 확인합니다. 반환 청구액이 여기서 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합 규약에 자격 상실 시 자동 상실 조항이 있거나 제명 총회 절차에 하자가 있으면 규약과 총회 의사록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 조합원 지위 확인과 분담금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지역주택조합원은 세대주여야 하나요?
  네, 지역주택조합 조합원은 조합설립인가 신청일부터 조합주택의 입주 가능일까지 무주택 세대의 세대주이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 합니다. 이 기간 중 세대주 자격을 잃으면 원칙적으로 조합원 자격 문제가 생깁니다.
• 결혼으로 세대주가 바뀌면 자격을 잃나요?
  근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 잃은 경우 조합원 자격이 유지될 수 있습니다. 대법원은 개정 전 조항에 대해, 객관적으로 이 사유에 해당하면 구청장 인정이 없어도 자격이 유지된다고 보았습니다.
• 구청장의 인정은 꼭 받아야 하나요?
  개정 전 조항에 대해 대법원은 구청장 인정이 감독관청 차원의 판단을 제시하는 절차일 뿐 자격 유무에 직접 영향을 주지 않는다고 보았습니다. 다만 2026. 6. 23. 개정된 현행 조항은 상실했다가 재취득한 경우로서 구청장이 인정하는 경우로 문언이 바뀌어 해석이 달라질 수 있습니다.
• 심사 중 분담금을 안 내면 제명되나요?
  될 수 있습니다. 대법원은 구청장 심사 결과가 늦어진 것이 변경계약 체결이나 2차 분담금 납부의무를 이행하지 않은 정당한 사유가 될 수 없다고 본 원심 결론을 유지했습니다. 조합이 최고를 하고 소명 기회를 줬다면 제명결의는 유효하다고 보았습니다.
• 제명되면 분담금은 얼마나 돌려받나요?
  이 사건에서는 이미 낸 분담금에서 미납한 2차 분담금 납부기한 다음 날부터의 연체료 등을 공제한 나머지가 반환 범위로 인정됐습니다. 공제 항목과 비율은 조합 규약과 가입계약서에 따라 달라지므로, 규약의 제명·환급 조항을 먼저 확인해야 합니다.
• 제명 전에 탈퇴할 수 있나요?
  있습니다. 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있습니다. 탈퇴한 조합원의 비용 환급은 규약에 따르므로, 제명과 탈퇴 가운데 어느 쪽이 환급에 유리한지 규약을 보고 비교해야 합니다.
• 조합원 자격은 어떻게 확인하나요?
  조합원 자격의 확인 절차는 국토교통부령으로 정합니다. 실무에서는 조합이 시장·군수·구청장에게 자격 확인을 요청하고 전산 검색으로 주택 소유 여부와 세대주 여부를 확인합니다. 결과 통보일이 이후 분쟁에서 기준 날짜가 되므로 통보서를 보관해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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