건축·용도변경

집을 직접 지을 때 감리자를 구청이 정하는 건 위헌 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 건축주가 직접 시공하는 소규모 건축물에 대해 허가권자가 설계에 참여하지 않은 자 중에서 공사감리자를 지정하도록 한 건축법 조항은 헌법재판소가 합헌으로 보았습니다. 감리의 독립성으로 부실공사를 막는 공익이 크고 감리계약 상대방 선택의 자유만 제한된다는 이유입니다. 지금은 설계자 감리 지정 예외에 해당하는지와 조례상 감리비 기준부터 확인하십시오.

감리자 지정 조항의 위헌을 다투느라 착공을 미룰 필요는 없습니다. 헌법재판소가 이미 합헌으로 판단했습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 가을 지방 도시 외곽에 연면적 180제곱미터 규모의 2층 단독주택을 직접 시공해 짓기로 하고 건축허가를 받았습니다. 설계를 맡긴 건축사에게 감리까지 맡기려 했는데, 구청은 직접 시공하는 소규모 건축물이라 허가권자가 설계에 참여하지 않은 건축사 중에서 감리자를 지정한다고 안내했습니다. E씨는 감리자와 감리비를 스스로 정하지 못하는 것이 계약의 자유 침해라며 상담을 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

직접 시공하는 소규모 건축물은 왜 감리자를 내가 고를 수 없나요?

건축주가 직접 시공하는 소규모 건축물은 허가권자가 설계에 참여하지 않은 사람 중에서 공사감리자를 지정하도록 법이 정하고 있고, 헌법재판소는 이 조항이 건축주의 계약의 자유를 침해하지 않는다고 보았습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 건설산업기본법상 건설업자가 시공해야 하는 규모에 해당하지 않는 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물 등에 이 방식을 적용합니다.

헌법재판소 2017. 5. 25. 선고 2016헌마516 결정은 감리자가 건축주로부터 독립해 실질적으로 감리하게 함으로써 부실공사를 막으려는 목적이 정당하다고 보았습니다. 건축주가 감리자를 고르면 경제적 이익과 배치되는 감리를 제대로 하기 어렵고, 소규모 건축물은 부실공사 개연성이 높은데도 감리가 미흡했다는 점을 들었습니다. 원래도 감리계약 체결 자체는 의무였고 상대방 선택의 자유만 제한되므로 제한되는 사익이 크지 않다고 판단했습니다.

설계한 건축사를 감리자로 지정받을 수 있는 경우가 있나요?

있습니다. 건축주가 허가권자에게 신청하면 해당 건축물을 설계한 사람을 공사감리자로 지정할 수 있는 예외가 세 가지 있습니다. 대통령령이 정하는 신기술을 보유한 자가 그 신기술을 적용해 설계한 건축물, 대통령령이 정하는 역량 있는 건축사가 설계한 건축물, 설계공모를 통해 설계한 건축물입니다.

또 허가권자가 감리자를 지정한 경우에도 건축주는 설계자의 설계의도가 구현되도록 설계자를 건축과정에 참여시켜야 합니다. 설계자와의 관계가 끊기는 것이 아니라 역할이 감리에서 설계의도 구현으로 바뀌는 것입니다.

감리비는 누가 정하고 언제 내야 하나요?

허가권자가 감리자를 지정하는 경우의 감리비용 기준은 해당 지방자치단체 조례로 정할 수 있습니다. 헌법재판소는 비용 기준을 조례에 맡긴 조항 자체로는 기본권 침해가 바로 생기지 않는다며 그 부분 청구를 각하했습니다. 실제 감리비는 지역 조례와 감리 계약서로 정해집니다.

감리자가 공사를 멈추라고 하면 따라야 하나요?

따라야 합니다. 감리자는 법령 위반이나 설계도서와 다른 시공을 발견하면 건축주에게 알린 뒤 시정이나 재시공을 요청하고, 따르지 않으면 서면으로 공사중지를 요청할 수 있습니다. 공사중지를 요청받은 시공자는 정당한 사유가 없으면 즉시 공사를 중지해야 합니다.

건축주나 시공자는 시정 요청이나 허가권자 보고를 이유로 감리자 지정을 취소하거나 보수 지급을 거부·지연하는 등 불이익을 줄 수 없습니다. 감리 의견에 이견이 있으면 불이익 대신 허가권자와 협의하는 절차를 밟아야 합니다.

건축주 직영 공사감리 대응 순서

• 지정 대상 확인 - 건축물이 직접 시공하는 소규모 건축물로 지정 대상인지 허가권자에게 확인합니다. 대상이 아니면 건축주가 감리자를 지정합니다.
• 예외 신청 검토 - 설계자가 역량 있는 건축사이거나 설계공모로 설계했는지 봅니다. 해당하면 설계자 감리 지정을 신청합니다.
• 조례 감리비 확인 - 지방자치단체 조례의 감리비 기준을 확인합니다. 계약서 금액의 출발점입니다.
• 감리 계약 체결 - 착공신고 전에 감리비용이 적힌 계약서를 씁니다. 착공신고 때 제출해야 합니다.
• 사용승인 전 정산 - 계약대로 감리비를 지급하고 증빙을 남깁니다. 허가권자가 확인한 뒤 사용승인을 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축물이 분양 목적이거나 주택법상 사업계획승인 대상처럼 다른 법령의 감리 규정이 적용되는 경우에는 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 인허가와 공사 관련 행정·민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허가권자 감리자 지정은 어떤 건축물에 적용되나요?
  건축주가 직접 시공하는 소규모 건축물 등입니다. 건축법 제25조 제2항은 건설산업기본법 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물과 주택으로 사용하는 건축물 중 대통령령이 정하는 건축물에 허가권자 지정 방식을 적용합니다.
• 감리자 지정 조항이 계약의 자유 침해는 아닌가요?
  헌법재판소는 침해가 아니라고 보았습니다. 헌법재판소 2017. 5. 25. 선고 2016헌마516 결정은 감리의 독립성을 확보해 부실공사를 막는 공익이 중대하고, 건축주는 원래부터 감리계약 체결 여부를 정할 수 없었으며 상대방 선택의 자유만 제한되므로 사익 제한이 크지 않다고 판단했습니다.
• 설계한 건축사에게 감리를 맡길 수는 없나요?
  예외에 해당하면 가능합니다. 건축법 제25조 제2항 단서는 신기술 적용 설계, 대통령령이 정하는 역량 있는 건축사의 설계, 설계공모를 통한 설계인 경우 건축주가 허가권자에게 신청해 설계자를 공사감리자로 지정받을 수 있다고 정합니다.
• 감리비는 어떻게 정해지나요?
  지방자치단체 조례 기준과 감리 계약서로 정해집니다. 건축법 제25조 제14항은 허가권자가 지정하는 경우의 감리비용 기준을 조례로 정할 수 있게 하고, 제11항은 착공신고 때 감리비용이 명시된 계약서를 제출하고 사용승인 신청 때 감리비를 지급하도록 정합니다.
• 감리비를 안 내면 사용승인이 안 나오나요?
  나오지 않을 수 있습니다. 건축법 제25조 제11항 후단은 허가권자가 감리 계약서에 따라 감리비용이 지급되었는지 확인한 후 사용승인을 하도록 정합니다. 감리비 다툼이 있으면 사용승인 신청 전에 정산 방법을 정리해 두어야 합니다.
• 건축시공기술사도 공사감리자가 될 수 있나요?
  현행 기준상 공사감리자 자격에서 빠져 있습니다. 헌법재판소 2026. 8. 27. 선고 2022헌마1211 결정은 공사감리자 자격에 건축시공기술사를 포함하지 않은 건축법 시행령 제19조 제1항 등에 대한 심판청구를 기각하고, 건축법 제25조 제1항 부분은 각하했습니다.

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