경매 낙찰
지상권 1순위, 저당권 2순위, 지역권 3순위 토지를 낙찰받으면 무엇이 남나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
지상권이 1순위, 저당권이 2순위, 지역권이 3순위인 토지를 낙찰받으면 저당권과 지역권은 소멸하고 1순위 지상권은 매수인에게 인수됩니다. 민사집행법 제91조는 저당권은 모두 소멸하고, 저당권에 대항할 수 없는 지역권은 소멸하며, 그 밖의 지상권은 매수인이 인수한다고 정합니다. 지금은 인수될 지상권의 존속기간과 지료 약정이 등기부에 어떻게 적혀 있는지 확인하십시오.
인수되는 지상권이 있으면 등기부 을구에서 존속기간·지료·지료 지급시기를 확인하십시오. 지상권이 인수되면 그 기간 동안 매수인은 토지를 직접 쓸 수 없습니다.
말소기준권리보다 뒤에 등기된 지역권 때문에 따로 말소 소송을 준비할 필요는 없습니다. 매각으로 소멸하고 법원의 촉탁으로 말소됩니다.
이런 상담이 많습니다
J씨는 2026년 3월 감정가 4억원의 나대지 경매를 검토하면서 을구에 2019년 지상권, 2021년 근저당권, 2023년 통행 목적 지역권이 차례로 등기된 것을 확인했습니다. 근저당권이 말소기준권리여서 지역권은 소멸하지만, 그보다 앞선 지상권은 존속기간 30년으로 등기돼 있어 매수인이 인수해야 했습니다. J씨는 토지를 직접 쓸 수 없는 기간과 받을 수 있는 지료를 계산한 뒤 입찰가를 크게 낮춰 잡았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
지상권·저당권·지역권 순서면 각각 어떻게 되나요?
2순위 저당권은 매각으로 소멸하고, 이 저당권이 실무에서 말하는 말소기준권리가 됩니다. 그보다 뒤인 3순위 지역권은 저당권에 대항할 수 없으므로 매각으로 소멸합니다. 반대로 저당권보다 먼저 등기된 1순위 지상권은 저당권에 대항할 수 있으므로 매수인이 인수합니다.
| 순위 | 권리 | 매각 뒤 |
|---|---|---|
| 1 | 지상권 | 매수인 인수 |
| 2 | 저당권(말소기준) | 배당 후 소멸 |
| 3 | 지역권 | 저당권에 대항 못 해 소멸 |
| 순위 무관 | 법정지상권 | 성립하면 인수 |
- 1
- 권리: 지상권
- 매각 뒤: 매수인 인수
- 2
- 권리: 저당권(말소기준)
- 매각 뒤: 배당 후 소멸
- 3
- 권리: 지역권
- 매각 뒤: 저당권에 대항 못 해 소멸
- 순위 무관
- 권리: 법정지상권
- 매각 뒤: 성립하면 인수
출처 - 민사집행법 제91조 제2항·제3항·제4항
지상권과 지역권은 같은 용익물권이지만, 인수 여부는 권리의 종류가 아니라 말소기준권리와의 선후로 갈립니다. 같은 지역권이라도 저당권보다 먼저 등기됐다면 인수되고, 같은 지상권이라도 저당권보다 늦으면 소멸합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 이 구조를 그대로 유지합니다.
인수한 지상권 때문에 매수인이 할 수 있는 일은 무엇인가요?
지상권이 인수되면 매수인은 지상권설정자의 지위에서 지료를 받을 수 있지만, 존속기간 동안 토지를 직접 사용할 수는 없습니다. 지상권은 다른 사람의 토지에 건물·공작물·수목을 소유하려고 그 토지를 사용하는 권리이고, 계약으로 존속기간을 정할 때 견고한 건물이나 수목 소유 목적이면 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 외 공작물은 5년보다 짧게 정하지 못합니다.
지료가 조세나 지가 변동으로 상당하지 않게 되면 증감을 청구할 수 있고, 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 존속기간이 끝나도 건물이 남아 있으면 지상권자가 계약 갱신을 청구할 수 있고, 갱신을 거절하면 건물 매수를 청구할 수 있다는 점도 입찰가에 반영해야 합니다.
법정지상권은 순위와 관계없이 인수되나요?
인수됩니다. 저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속하게 되면 토지소유자는 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 이 법정지상권은 등기 순서와 관계없이 성립하므로, 지상에 건물이 있는 토지만 경매되는 물건은 등기부에 지상권이 없더라도 건물 소유 관계를 따로 확인해야 합니다.
매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요는 매각물건명세서에 적힙니다. 명세서에 법정지상권 성립 여지가 기재돼 있으면 입찰 전에 건물 등기와 저당권 설정 당시의 건물 존재 여부를 확인합니다.
지상권 있는 토지 경매 대응 순서
- 등기 순서 확인 - 을구에서 지상권·저당권·지역권의 접수일을 확인하고 말소기준권리를 정합니다.
- 인수 지상권 내용 확인 - 존속기간·지료·지료 지급시기를 등기부와 설정계약서로 확인합니다.
- 법정지상권 가능성 확인 - 지상 건물이 있는지, 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 같았는지 확인합니다.
- 수익과 부담 계산 - 받을 지료와 토지를 쓰지 못하는 기간, 갱신청구·매수청구 가능성을 따져 입찰가를 정합니다.
- 대금 납부 뒤 정리 - 소멸하는 저당권·지역권은 말소 촉탁 목록에 넣고, 인수하는 지상권은 목록에서 뺍니다.
여기까지는 일반 기준이고, 지상권이 저당권과 같은 날 담보 목적으로 설정됐거나 지상 건물의 소유 관계가 복잡하면 설정계약서와 건물 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 토지의 지상권·법정지상권 다툼과 건물 철거·지료 청구 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
지상권이나 지역권이 있으면 무조건 매수인이 떠안는다고 생각하는 분이 많습니다. 실제로는 권리의 종류보다 저당권 같은 말소기준권리와의 선후가 인수 여부를 정하고, 같은 지역권도 순서에 따라 소멸하기도 인수되기도 합니다.
기록으로 남길 것은 각 권리의 접수일과 지상권의 존속기간·지료 약정, 입찰 당시 매각물건명세서의 기재입니다. 인수한 지상권의 지료를 받으려면 지료 약정이 등기돼 있는지가 중요하므로 등기사항증명서를 출력해 둡니다.
낙찰 뒤 지상권자가 지료를 내지 않으면 지료 청구와 지상권 소멸청구로 이어지고, 이때 2년 이상의 연체를 증명하는 지료 청구 내용증명과 입금 기록이 기준이 됩니다. 법정지상권이 다투어지면 저당권 설정 당시 건물이 있었는지가 쟁점이 되므로, 건축물대장과 항공사진 같은 자료도 함께 모아 둡니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 경매 토지의 지상권·법정지상권 다툼과 건물 철거·지료 청구 사건을 수행해 왔으며, 등기 순서와 설정 당시의 토지·건물 소유 관계를 먼저 확인하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 매각결정 집행정지 신청
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
사건번호·등기사항증명서·매각물건명세서·지상권설정계약서 또는 건축물대장을 준비해 주시면, 지상권·지역권의 소멸과 인수 여부·법정지상권 성립 가능성·인수 지상권의 지료와 소멸청구 요건을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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