건축·용도변경

도로 주차칸·공영주차장·건물 주차장은 법적으로 어떻게 다른가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

주차장은 법적으로 노상주차장, 노외주차장, 부설주차장 세 가지로 나뉘고 종류마다 적용 규칙이 다릅니다. 주차장법 제2조 제1호가 도로 위, 도로 밖, 건물에 딸린 주차장을 각각 정의합니다. 지금은 차를 세운 곳이 누가 만든 어떤 주차장인지부터 확인하십시오.

건물 주차장이라고 해서 모두 그 건물 이용자만 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 부설주차장도 법률상 건물 이용자 또는 일반의 이용에 제공할 수 있는 시설이어서, 건물주가 요금을 받고 외부 차량을 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2026년 9월 집 근처 구청 공영주차장에 캠핑카를 세워 두고 한 달 넘게 쓰지 않았고, 옆 상가 건물 주차장 입구에는 가끔 잠깐씩 차를 대 두곤 했습니다. 그러다 구청에서 장기주차 과태료 안내를, 상가 관리인에게서는 출입구 주차로 신고하겠다는 말을 들었습니다. 도로 위 주차칸, 구청이 만든 공영주차장, 건물에 딸린 주차장이 법에서 어떻게 나뉘는지에 따라 적용되는 규칙이 달랐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주차장은 법에서 어떤 종류로 나뉘나요?

주차장은 노상주차장, 노외주차장, 부설주차장 세 가지로 나뉩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「주차장법」의 정의입니다.

• 노상주차장 - 도로의 노면이나 교차점광장의 일정 구역에 만든 주차장으로, 일반의 이용에 제공됩니다. 도로변에 선을 그어 만든 주차칸이 여기에 해당합니다.
• 노외주차장 - 도로의 노면과 교통광장 밖에 만든 주차장으로, 일반의 이용에 제공됩니다. 공영주차장 건물이나 주차장 전용 부지가 대표적입니다.
• 부설주차장 - 건축물, 골프연습장 등 주차수요를 일으키는 시설에 딸려 설치한 주차장으로, 그 시설 이용자나 일반의 이용에 제공됩니다.

기계장치로 차를 옮겨 세우는 기계식주차장은 별도 종류가 아니라, 노외주차장이나 부설주차장에 기계식주차장치를 설치한 것을 말합니다.

공영주차장에 차를 오래 세워 두면 문제가 되나요?

주차요금을 받지 않는 공공기관 주차장에 정당한 사유 없이 1개월 이상 계속 세워 두면 과태료 대상입니다. 차가 분해되거나 파손돼 운행할 수 없는 상태라면 기준이 15일로 짧아집니다. 이 규정은 2026. 2. 27. 신설돼 2026. 8. 28.부터 시행되고 있습니다.

국가기관·지방자치단체·공공기관이 설치한 주차장에서 야영, 취사, 불 피우기를 하는 것도 금지되고, 어기면 50만원 이하의 과태료 대상입니다. 장기주차는 100만원 이하의 과태료 대상입니다.

건물 부설주차장은 누가 어떻게 쓸 수 있나요?

부설주차장은 건물 이용자뿐 아니라 일반에도 제공할 수 있고, 관리자는 주차하는 사람에게서 주차요금을 받을 수 있습니다. 요금을 받는 부설주차장 관리자에게는 노외주차장 관리자의 책임 규정이 준용되어, 공용 시간에 정당한 사유 없이 이용을 거절할 수 없고 주차한 차량의 보관에 선량한 관리자의 주의의무를 집니다.

주차장 관리자가 보관 중 차가 부서지거나 없어진 데 대해 책임을 면하려면, 관리자 쪽에서 주의의무를 게을리하지 않았다는 사실을 증명해야 합니다. 피해를 입은 이용자가 관리자의 잘못을 먼저 증명할 필요는 없습니다.

주차장 종류별 확인 순서

• 주차장 위치 확인 - 도로 위인지, 도로 밖 주차장 부지인지, 건물에 딸린 것인지 봅니다. 종류가 정해져야 적용 규칙이 정해집니다.
• 설치 주체 확인 - 국가기관·지자체·공공기관이 만든 주차장인지 확인합니다. 장기주차·야영 금지는 이런 주차장에 적용됩니다.
• 요금 여부 확인 - 주차요금을 받는지 봅니다. 요금이 없는 공공 주차장은 1개월 장기주차 제한이 있습니다.
• 출입구 확인 - 차를 세우려는 곳이 다른 주차장의 출입구가 아닌지 봅니다. 출입구를 막으면 과태료 대상입니다.
• 손해 기록 - 주차 중 차량이 훼손되면 입차 시각, 주차권, 사진을 남깁니다. 관리자 책임을 묻는 기초 자료가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 과태료 부과에 이의가 있거나 주차 중 차량 손해를 두고 관리자와 다투는 경우라면 주차권과 사진, 관리 계약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 과태료 이의와 주차장 관리 책임을 둘러싼 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아파트 주차장도 부설주차장인가요?
  건축물에 딸려 설치한 주차장이므로 아파트 주차장도 부설주차장에 해당합니다. 다만 공동주택 주차장은 주택건설기준 등에 관한 규정에 따른 설치기준이 적용되고, 관리 방법은 관리규약으로 정하는 경우가 많습니다. 외부 차량 통제도 관리규약과 입주자대표회의 결정에 따릅니다.
• 도로변 주차칸은 누구나 쓸 수 있나요?
  노상주차장은 도로의 노면이나 교차점광장의 일정 구역에 설치된 주차장으로 일반의 이용에 제공됩니다. 특정인이 전용으로 쓰는 공간이 아니므로 누구나 쓸 수 있지만, 설치한 지방자치단체의 조례에 따라 이용 시간과 주차요금이 정해집니다. 거주자우선주차 구획은 조례로 따로 배정한 곳입니다.
• 요금 없는 공영주차장에는 얼마나 세워 둘 수 있나요?
  국가기관·지방자치단체·공공기관이 설치한 주차장으로서 주차요금을 받지 않는 곳에는 정당한 사유 없이 1개월 이상 계속 주차할 수 없습니다. 분해·파손으로 운행이 불가능한 차는 15일이 기준입니다. 위반하면 100만원 이하의 과태료 대상입니다.
• 건물 주차장 입구에 잠깐 세워도 과태료가 나오나요?
  노외주차장이나 부설주차장 출입구에 차를 세워 다른 차가 드나들지 못하게 하면 500만원 이하의 과태료 대상입니다. 2026. 8. 28.부터 시행된 규정입니다. 짧은 시간이라도 실제로 다른 차의 진출입을 막았다면 적용될 수 있으므로 출입구 앞 정차는 피해야 합니다.
• 주차장에서 차가 긁히면 관리자가 배상하나요?
  노외주차장 관리자와 요금을 받는 부설주차장 관리자는 차량 보관에 선량한 관리자의 주의의무를 게을리하지 않았음을 증명하지 못하면 차량 멸실·훼손에 대한 손해배상 책임을 집니다. 요금 없이 개방된 주차장이나 다른 차가 낸 사고에서는 책임 판단이 달라질 수 있습니다.
• 기계식주차장은 별도의 주차장 종류인가요?
  아닙니다. 기계식주차장은 노외주차장이나 부설주차장에 기계장치로 차를 옮겨 세우는 기계식주차장치를 설치한 것을 말합니다. 종류는 노외 또는 부설로 정해지고, 여기에 사용검사·정기검사 같은 기계식주차장 안전 규정이 추가로 적용됩니다.

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