경매 낙찰

입찰해서 최고가매수신고인이 됐는데 채권자가 경매를 취하할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 경매신청 취하의 효력이 생깁니다. 민사집행법 제93조 제2항이 정한 내용으로, 동의 없이 낸 취하서만으로는 경매가 끝나지 않습니다. 지금은 채권자나 채무자가 동의를 요청해 왔는지와 동의 대가로 무엇을 제안받았는지를 적어 두십시오.

동의를 거절했다고 해서 매수인에게 불이익이 생기는 것은 아니고, 절차는 원래대로 매각허가·대금 납부로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2026년 3월 빌라 경매에서 1억 6천만원에 최고가매수신고인이 됐고 매각허가결정도 받았습니다. 대금지급기한 통지를 기다리던 중, 채무자가 은행 대출을 갚았다며 채권자 측이 경매 취하에 동의해 달라는 서류를 보내왔습니다. E씨는 차순위매수신고인이 없다는 것을 매각기일조서로 확인하고, 취하 동의 여부와 조건을 문서로 정리한 뒤에 답하기로 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수신고 전과 후에 경매 취하 요건이 어떻게 다른가요?

매수신고가 있기 전에는 경매신청 채권자가 누구의 동의도 없이 취하할 수 있고, 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다. 입찰에 참여해 최고가매수신고인이 된 사람은 이미 매수신고를 한 것이므로 그 뒤의 취하에는 이 사람의 동의가 필요합니다.

경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸합니다. 채무자가 빚을 갚고 채권자가 취하하는 사례가 대부분인데, 이때 매수인은 물건을 가져오지 못하는 대신 매수신청보증을 돌려받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 기준으로, 대금을 이미 낸 뒤에는 소유권이 매수인에게 넘어갔으므로 취하 자체가 의미를 잃습니다.

채무자가 빚을 갚아 집행을 정지시키는 경우에도 동의가 필요한가요?

동의가 필요합니다. 채권자가 취하서를 내는 대신 채무자가 변제증서나 집행정지 서류를 법원에 내는 방식으로 절차를 멈추는 경우에도, 매수신고 뒤라면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의 규정이 준용됩니다. 채권자가 변제를 받았다는 취지의 서류를 낸 때에는 취하와 같게 취급하고, 집행을 하지 않기로 하거나 미루기로 한 합의 서류를 낸 때에도 동의 규정이 적용됩니다.

담보권 실행을 위한 임의경매도 같습니다. 부동산 임의경매에는 강제경매 규정이 준용되므로, 근저당권자가 신청한 경매에서도 매수신고 뒤 취하에는 매수신고인의 동의가 있어야 합니다. 채무자가 대출을 갚아 근저당권자가 취하하려는 사례에서 낙찰자의 동의가 문제되는 이유입니다.

취하에 동의하면 매수인은 무엇을 받고 무엇을 잃나요?

취하에 동의하면 낙찰은 소멸하고 매수신청보증을 돌려받습니다. 물건을 취득할 권리는 사라지므로, 시세보다 낮게 낙찰받았다면 그 차익도 함께 사라집니다. 동의는 법이 요구하는 요건일 뿐 대가를 정한 규정은 없으므로, 채무자나 채권자가 동의를 바란다면 매수인은 조건을 붙여 협의할 수 있습니다.

차순위매수신고인이 있으면 그 사람의 동의도 함께 있어야 합니다. 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 다 낸 때 매수 책임을 벗고 보증 반환을 요구할 수 있는 지위에 있으므로, 취하로 절차가 끝나면 마찬가지로 보증을 돌려받습니다. 동의서는 누가 어떤 지위에서 하는지 분명히 적어야 뒤에 효력을 다투지 않습니다.

매수신고 후 경매 취하 대응 순서

• 지위 확인 - 자신이 최고가매수신고인인지, 매각허가결정을 받은 매수인인지, 대금을 냈는지 확인합니다. 대금을 낸 뒤라면 취하는 소유권에 영향을 주지 않습니다.
• 차순위매수신고인 확인 - 차순위매수신고인이 있으면 취하에 그 사람의 동의도 필요합니다. 매각기일조서로 확인합니다.
• 동의 요청 내용 검토 - 채권자·채무자가 제시한 조건을 문서로 받습니다. 구두 약속만 믿고 동의서에 서명하면 뒤에 다툴 근거가 없습니다.
• 동의 여부 결정 - 낙찰가와 시세 차이, 인수할 권리, 명도 난이도를 견주어 동의할지 정합니다. 동의하지 않으면 절차는 그대로 진행됩니다.
• 동의서 작성 - 동의하기로 했다면 사건번호·지위·동의 취지를 적어 법원에 제출합니다. 보증 반환 신청도 함께 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채무자의 변제 서류가 제출된 뒤 절차가 정지된 사안이나 이중경매가 겹친 사안이면 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가 이의·즉시항고와 인도명령 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수신고 전에는 채권자가 마음대로 취하할 수 있나요?
  있습니다. 민사집행법 제93조 제2항은 매수신고가 있은 뒤의 취하에만 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 요구하므로, 매수신고 전에는 채권자가 단독으로 취하할 수 있습니다. 취하되면 같은 조 제1항에 따라 압류의 효력이 소멸합니다.
• 취하에 동의하면 보증금은 돌려받나요?
  돌려받습니다. 경매신청이 취하되면 민사집행법 제93조 제1항에 따라 압류의 효력이 소멸하고 매각절차가 끝나므로 매수신청보증을 몰수할 사유가 없습니다. 차순위매수신고인도 같은 법 제142조 제6항의 취지에 따라 매수 책임을 벗고 보증 반환을 요구할 수 있습니다.
• 채무자가 빚을 갚았다는 서류를 내도 동의가 필요한가요?
  필요합니다. 민사집행법 제93조 제3항은 같은 법 제49조 제3호·제6호의 서류를 제출하는 경우에는 제1항·제2항을, 제4호의 서류를 제출하는 경우에는 제2항을 준용한다고 정합니다. 매수신고 뒤라면 변제·합의 서류로 절차를 멈추는 때에도 매수신고인의 동의가 있어야 합니다.
• 근저당권 실행 임의경매도 같은가요?
  같습니다. 민사집행법 제268조는 부동산 담보권 실행 경매절차에 같은 법 제79조부터 제162조까지를 준용하므로, 경매신청 취하에 관한 제93조도 임의경매에 적용됩니다. 근저당권자가 변제를 받고 취하하려 해도 매수신고 뒤라면 매수신고인의 동의가 필요합니다.
• 대금을 낸 뒤에도 취하할 수 있나요?
  취하해도 소유권에는 영향이 없습니다. 민사집행법 제135조에 따라 매수인은 매각대금을 다 낸 때 권리를 취득하므로, 그 뒤의 취하는 이미 이전된 소유권을 되돌리지 못합니다. 실무에서 취하 동의가 문제되는 것은 대금 납부 전 단계입니다.
• 동의의 대가로 돈을 받아도 되나요?
  법이 금지하지 않습니다. 민사집행법 제93조 제2항은 동의를 요건으로 정할 뿐 대가에 관한 규정을 두지 않으므로, 매수인은 조건을 붙여 협의할 수 있습니다. 다만 약속한 대가는 동의서나 별도 합의서에 적어 두어야 하고, 적지 않으면 취하는 유효하게 처리되고 대가는 따로 청구해야 합니다.
• 차순위매수신고인이 있으면 그 사람 동의도 필요한가요?
  필요합니다. 민사집행법 제93조 제2항은 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 취하의 효력이 생긴다고 정합니다. 차순위매수신고인이 있는 사건에서 최고가매수신고인만 동의한 취하는 효력이 없습니다.

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