경매 낙찰

미등기건물과 대지를 함께 팔았는데 매도인에게 법정지상권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 미등기건물을 대지와 함께 팔았다면 대지만 이전등기가 되었더라도 매도인에게 관습상 법정지상권은 생기지 않습니다. 대법원 2002다9660 전원합의체 판결이 매도인이 건물의 사실상 처분권까지 넘긴 것으로 보았기 때문입니다. 지금은 예전 매매계약서에 건물이 매매 목적물로 들어갔는지 확인하십시오.

건물 등기가 아직 매도인 이름으로 남아 있다는 이유만으로 건물을 지킬 권리가 생긴다고 기대할 필요는 없습니다. 등기 명의보다 매매 당시 무엇을 팔았는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 시골 주택(미등기)과 그 대지를 B씨에게 2억원에 함께 팔았는데, 대지만 B씨 앞으로 이전등기가 되고 건물은 등기가 없는 채로 남았습니다. B씨는 2024년 대지를 담보로 대출을 받으며 저당권을 설정했고, 대출을 갚지 못해 2025년 대지가 경매로 C씨에게 넘어갔습니다. C씨가 건물 철거를 요구하자 A씨는 건물 명의상 소유자인 자신에게 법정지상권이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기건물을 대지와 함께 팔았는데 매도인에게 법정지상권이 생기나요?

생기지 않습니다. 관습상 법정지상권은 같은 사람의 소유이던 토지와 건물이 매매 등으로 소유자가 달라졌을 때, 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 토지를 계속 쓰게 하려는 당사자 의사가 있다고 보아 인정하는 권리입니다. 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결은 미등기건물을 대지와 함께 판 경우에는 매도인이 건물의 사용·수익과 사실상 처분권까지 모두 넘긴 것이므로, 대지만 이전등기가 되어 형식상 소유 명의가 갈렸더라도 매도인에게 관습상 법정지상권을 인정할 이유가 없다고 보았습니다.

토지 점유·사용에 관해 당사자 사이에 약정이 있다고 볼 수 있거나, 토지 소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에도 같은 결론입니다. 이 전원합의체 판결로 반대 취지였던 대법원 1972. 10. 31. 선고 72다1515 판결은 폐기되었습니다.

매수인이 대지에 설정한 저당권이 실행되면 민법 제366조 법정지상권은요?

이 역시 성립하지 않습니다. 민법 제366조의 법정지상권은 저당권을 설정할 당시 토지와 건물이 같은 사람의 소유였다가 경매로 소유자가 달라져야 생깁니다. 미등기건물을 대지와 함께 산 사람이 대지만 이전등기를 받은 뒤 대지에 저당권을 설정했다면, 설정 당시 이미 대지(매수인)와 건물(등기 명의상 매도인)의 소유자가 달랐으므로 요건을 채우지 못합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제366조는 원안 당시와 같은 내용이므로 원안의 결론은 지금도 그대로입니다.

경매로 대지를 산 사람은 건물 철거를 요구할 수 있나요?

법정지상권이 성립하지 않으면 대지 소유자는 소유권에 기해 건물 철거와 대지 인도를 청구할 수 있습니다. 건물 매수인이 건물을 점유하고 있다면 철거 청구의 상대방은 사실상 처분권을 가진 건물 매수인이 되는 경우가 많습니다. 다만 경락인과 건물 측이 토지 임대차나 지료 약정을 맺으면 철거 대신 사용 관계를 정할 수도 있습니다.

관습상 법정지상권이 인정되는 경우는 언제인가요?

토지와 건물이 처분 당시 같은 사람의 소유였고, 매매나 증여, 강제경매 등으로 소유자가 갈렸으며, 건물을 철거한다는 특약이 없을 때 인정됩니다. 이렇게 성립한 권리는 등기 없이도 취득하지만, 제3자에게 처분하려면 등기를 해야 합니다.

법정지상권 분쟁 대응 순서

• 매매계약서 확인 - 건물이 매매 목적물에 들어갔는지 봅니다. 함께 팔았다면 매도인 쪽 법정지상권 주장은 어렵습니다.
• 등기 시점 대조 - 대지 이전등기일과 저당권 설정일을 나란히 적습니다. 설정 당시 소유자가 달랐는지가 드러납니다.
• 건물 점유자 파악 - 지금 건물을 쓰는 사람이 매수인인지 매도인인지 확인합니다. 철거·인도 청구 상대가 여기서 정해집니다.
• 사용 약정 여부 - 토지 사용에 관한 약정이나 철거 특약이 있었는지 찾습니다. 약정이 있으면 그 내용이 우선합니다.
• 협의 또는 소송 - 지료·임대차로 정리할지 철거 소송으로 갈지 정합니다. 협의가 안 되면 건물철거 및 토지인도 소송으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부만 팔았거나 매매 뒤 건물을 증축·재건축했다면 계약서와 등기, 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권·건물철거 및 토지인도 관련 부동산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 등기가 매도인 이름이면 매도인이 주인인가요?
  형식상 소유자는 매도인이지만 대지와 함께 판 미등기건물이라면 사실상 처분권은 매수인에게 넘어간 것으로 봅니다. 대법원 2002다9660 전원합의체 판결은 이런 매도인에게 관습상 법정지상권을 인정할 이유가 없다고 보았습니다. 그래서 매도인이 건물 명의를 근거로 대지 사용권을 주장하기 어렵습니다.
• 법정지상권은 어떤 경우에 생기나요?
  민법 제366조는 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속하게 된 경우 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다고 정합니다. 판례상 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람의 소유여야 합니다. 설정 당시 이미 소유자가 달랐다면 성립하지 않습니다.
• 관습상 법정지상권은 등기가 없어도 생기나요?
  네, 법률 규정에 따른 물권 취득이라 등기 없이 생깁니다. 민법 제187조는 법률 규정에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않는다고 정합니다. 다만 이 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 등기를 해야 합니다.
• 법정지상권이 없으면 건물을 철거당하나요?
  토지 소유자가 소유권에 기해 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 소송 전에 토지 임대차나 지료 약정으로 사용 관계를 정리하는 협의도 가능합니다.
• 건물을 철거한다는 특약이 있으면 어떻게 되나요?
  관습상 법정지상권은 건물을 철거한다는 특약이 없을 때에만 인정됩니다. 매매 당시 건물을 헐기로 합의했다면 건물 소유자가 토지를 계속 쓰려는 의사가 없었던 것이므로 법정지상권이 생기지 않습니다. 특약 여부는 계약서와 당시 문자 등으로 확인합니다.
• 법정지상권이 인정되면 지료는 누가 정하나요?
  당사자가 협의로 정하고, 협의가 안 되면 당사자 청구에 따라 법원이 정합니다. 민법 제366조 단서가 이렇게 정하고 있습니다. 지료가 정해지기 전에는 연체를 이유로 한 지상권소멸청구가 받아들여지기 어렵다는 점도 함께 확인해야 합니다.

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