분양·청약

시행사가 임대를 맡는 민간임대협동조합도 조합원 모집신고를 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 시행사가 따로 임대를 맡더라도 조합원에게 30세대 이상 주택을 공급하는 것이 실질적 목적인 민간임대협동조합은 조합원 모집신고를 해야 합니다. 대법원 2024도6038 판결은 조합이 직접 임대 당사자가 아니라는 이유로 무죄를 선고한 원심을 파기했습니다. 지금은 가입하려는 조합의 모집신고가 관할 구청에서 수리됐는지부터 확인하십시오.

조합이 직접 임대인이 되는지 시행사가 임대하는지를 가입자가 따져 볼 필요는 없습니다. 대법원은 어느 쪽이든 주택 공급이 실질적 목적이면 신고의무가 있다고 보았습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 초 아파트 단지를 지어 10년 동안 임대로 살게 해 준다는 민간임대협동조합 홍보관을 찾았습니다. 홍보 담당자는 조합은 출자만 하고 임대는 별도 시행사가 맡기 때문에 구청 신고 대상이 아니라고 설명했고, 가입계약서에는 세대별 공급 예정 주택과 출자금이 임대보증금으로 바뀐다는 조항이 들어 있었습니다. 조합은 처음에 구청에 모집신고를 했다가 토지 사용권원 80퍼센트를 확보하지 못했다는 보완 요구를 받고 신고를 거둬들인 상태였습니다. B씨는 출자금 3천만원을 낸 뒤 이 조합이 신고 없이 조합원을 모집한 것이 문제가 되는지, 자신의 돈은 어떻게 지킬 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시행사가 따로 임대하는 민간임대협동조합도 모집신고를 해야 하나요?

해야 합니다. 대법원은 조합 스스로 임대 당사자가 아니더라도 조합원에게 30호 이상의 주택을 공급하는 것이 실질적인 목적이라면 조합원 모집 신고의무를 진다고 판단했습니다. 별도 시행사가 임대사업자 등록을 하고 조합원과 임대차계약을 맺는 구조라는 이유로 신고 대상이 아니라고 본 원심은 파기됐습니다.

법은 일정 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립될 것만 요구하고, 그 목적을 어떤 방식으로 실현할지는 정하지 않았습니다. 그래서 정관상 목적, 가입계약서와 모집공고의 내용, 조합이 시행사와 맺은 약정을 함께 봅니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민간임대주택에 관한 특별법」도 같은 문언을 유지하고 있습니다.

실질적인 주택 공급 목적은 무엇으로 판단하나요?

가입계약서가 공급할 주택의 형별·동별 세대수와 입주 예정일을 정하고, 출자금이 임대보증금으로 전환된다고 적고 있다면 주택 공급 목적이 인정됩니다. 이 사건에서 대법원은 정관의 「장기민간임대주택의 보급」이 법에서 말하는 「공급」과 같은 뜻이라고 보았습니다.

신고 대상은 단독주택이면 30호, 공동주택이나 준주택이면 30세대 이상입니다. 이 사건 조합은 모집공고에 148세대 모집과 임대기간 최장 10년을 내걸었고, 조합과 시행사의 사업제휴약정에도 조합원 출자금이 임대보증금으로 바뀐다는 조항이 있었습니다. 대법원은 조합 가입계약과 임대차계약을 따로 떼어 볼 수 없고, 조합이 단순 투자자에 그친다고 볼 수 없다고 했습니다. 같은 법리는 2020년 개정 전 조문을 적용한 대법원 2025. 8. 28. 선고 2024도2871 판결에서도 그대로 확인됐습니다.

신고가 수리되지 않으면 어떤 경우인가요?

건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하지 못하면 시·군·구청은 모집신고를 수리해서는 안 됩니다. 이 사건 조합도 이 사유로 보완 통보를 받자 신고를 취하하고 조합원 모집을 계속했습니다.

이미 신고된 사업대지와 겹치는 경우, 도시·군계획이나 건축제한 때문에 주택을 지을 수 없는 경우, 신고 내용이 사실과 다른 경우도 수리 거부 사유입니다. 신고 없이 조합원을 모집하거나 공개모집을 하지 않으면 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처합니다. 신고가 수리된 조합의 가입자는 계약체결일부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있고, 모집주체는 가입비등을 예치기관에 예치하게 해야 합니다.

민간임대협동조합 가입 전 확인 순서

• 모집신고 수리 여부 - 사업지 관할 시·군·구청에 모집신고 수리 통보가 있었는지 확인합니다. 신고를 냈다가 취하한 조합도 있습니다.
• 토지 사용권원 확보율 - 건설대지 80퍼센트 이상의 사용권원을 확보했는지 묻습니다. 확보하지 못했다면 신고가 수리될 수 없습니다.
• 가입계약서의 공급 조항 - 세대수, 입주 예정일, 출자금의 임대보증금 전환 조항을 봅니다. 이런 조항이 있으면 시행사 구조여도 신고 대상입니다.
• 가입비등 예치 계좌 - 출자금을 낼 계좌가 예치기관 계좌인지 확인합니다. 조합이나 홍보관 명의 계좌로 보내라는 요구는 따로 따져야 합니다.
• 청약 철회 기간 기록 - 가입계약 체결일을 기록해 둡니다. 신고된 조합이면 그날부터 30일 이내에 서면으로 청약을 철회할 수 있습니다.

이 판결은 무죄를 선고한 원심을 파기하고 대구지방법원에 돌려보냈으므로, 해당 이사장의 최종 유무죄와 형은 환송 후 재판에서 정해집니다. 여기까지는 일반 기준이고, 이미 출자금을 냈다면 가입계약서와 사업제휴약정, 입금 계좌를 보고 반환 방법을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 민간임대협동조합 가입자의 출자금 반환 청구와 관련 형사 고소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 민간임대협동조합 모집신고는 어디에 하나요?
  해당 민간임대주택 건설대지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 합니다. 민간임대주택법 제5조의3 제1항은 민간임대협동조합이나 그 발기인이 조합원을 모집하려면 신고하고 공개모집 방법으로 모집하도록 정합니다. 가입자는 사업지 관할 구청 주택 부서에 수리 여부를 문의하면 확인할 수 있습니다.
• 조합이 출자만 하고 임대는 시행사가 하면 신고 대상이 아닌가요?
  아닙니다. 대법원 2025. 9. 4. 선고 2024도6038 판결은 정관, 가입계약서, 모집공고, 시행사와의 약정을 종합해 주택 공급이 실질적 목적이면 조합이 직접 임대 당사자가 아니어도 신고의무가 있다고 보았습니다. 출자금이 임대보증금으로 전환되는 구조라면 신고 대상일 가능성이 큽니다.
• 몇 세대 이상이어야 신고 대상인가요?
  단독주택은 30호, 공동주택이나 준주택은 30세대 이상입니다. 민간임대주택법 시행령 제4조의3이 법 제5조의3 제1항의 「대통령령으로 정하는 호수」를 이렇게 정합니다. 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함해 계산하므로 일반 임대분까지 합쳐 30세대 이상이면 대상이 됩니다.
• 신고 없이 조합원을 모집하면 어떤 처벌을 받나요?
  2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처합니다. 민간임대주택법 제65조 제2항 제1호는 제5조의3 제1항을 위반해 신고하지 않고 조합원을 모집하거나 공개모집하지 않은 자를 처벌합니다. 법인의 대표자 등이 법인 업무로 위반하면 양벌규정에 따라 법인에도 벌금형이 부과될 수 있습니다.
• 가입한 뒤 마음이 바뀌면 출자금을 돌려받을 수 있나요?
  신고된 조합이라면 가입계약 체결일부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있습니다. 서면으로 철회하면 발송한 날 효력이 생기고, 모집주체는 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관에 반환을 요청해야 하며 예치기관은 요청일부터 10일 이내에 반환해야 합니다. 이 기간 안의 철회에는 위약금을 청구할 수 없습니다.
• 가입 계약 때 조합이 꼭 설명해야 하는 내용이 있나요?
  있습니다. 모집주체는 조합원의 권리와 의무, 건설대지의 위치·면적과 사용권·소유권 확보 현황, 자금계획, 공급받을 조합원의 자격, 탈퇴와 출자금 반환 절차, 청약 철회와 가입비등 예치에 관한 사항을 설명하고 확인받아야 합니다. 설명을 듣지 못했다면 그 사정을 기록해 두십시오.
• 대법원에서 원심이 파기되면 이사장은 바로 유죄인가요?
  바로 유죄가 확정되지는 않습니다. 이 판결은 신고의무가 있다는 법리를 밝히고 무죄 원심을 파기해 대구지방법원에 환송했습니다. 환송 후 재판에서 대법원의 법리를 따라 다시 심리하므로, 유무죄와 형은 그 재판에서 정해집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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