건축·용도변경

무허가 건물은 두고 땅만 팔았는데 새 땅 주인이 철거하라고 하면 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 직접 지은 무허가 건물을 소유한 채 땅만 팔았다면 관습법상 법정지상권이 생겨 새 땅 주인의 철거 요구를 거절할 수 있습니다. 대법원은 건물이 등기가 없거나 무허가여도 법정지상권 취득에 지장이 없다고 봅니다. 다만 지료를 청구받으면 내야 하니 지금은 땅을 팔 때 철거나 지료 약정이 있었는지부터 확인하십시오.

건물이 무허가이거나 등기가 없다는 이유만으로 철거 요구에 응할 필요는 없습니다. 직접 지은 건물이라면 등기 없이도 소유권을 가집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1990년대에 자기 땅에 블록조 창고 겸 주택을 지었지만 허가와 등기는 하지 않았습니다. 2019년 땅만 B씨에게 팔면서 건물 철거나 지료에 관한 약정은 하지 않았고, 그 뒤 건물을 무상으로 써 왔습니다. 2025년 10월 B씨에게서 땅을 산 C씨가 무허가 건물은 불법이라며 한 달 안에 철거하라는 내용증명을 보냈습니다. A씨는 철거해야 하는지, 지료를 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무허가 건물을 두고 땅만 팔았는데 철거해야 하나요?

아니요, 직접 지은 무허가 건물을 소유한 채 대지만 판 경우에는 건물을 위한 관습법상 법정지상권이 생겨 새 토지 소유자의 철거 요구를 거절할 수 있습니다. 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결은 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매로 소유자가 달라지면 철거 합의 등 특별한 사정이 없는 한 법정지상권이 생기고, 그 건물은 등기가 없거나 무허가여도 상관없다고 보았습니다.

건물을 새로 지은 사람은 등기하지 않아도 그 건물의 소유권을 원시취득합니다. 법률 규정에 의한 물권 취득은 등기가 필요 없고, 관습법상 법정지상권도 같은 원리로 등기 없이 생깁니다. 그래서 대지를 다시 산 사람에게도 이 권리를 주장할 수 있습니다.

무허가 건물을 사서 쓰는 사람도 법정지상권이 있나요?

원칙적으로 없습니다. 미등기 무허가 건물을 산 사람은 소유권이전등기를 하지 못하는 한 건물 소유권을 취득하지 못하므로, 대지 소유자가 바뀌어도 자기 이름으로 법정지상권을 주장하기 어렵습니다. 91다16631 판결도 등기를 취득하지 못한 건물 매수인과 철거를 약정한 사람에게는 법정지상권이 생길 여지가 없다고 판단했습니다.

그래서 법정지상권이 인정되는지는 「누가 건물을 지었는지」와 「대지를 팔 때 철거 약정이 있었는지」로 갈립니다. 건축 당시 사진, 자재 구입 영수증, 이웃 진술처럼 직접 지었다는 사실을 보여 줄 자료를 모아 두어야 합니다.

땅 주인이 지료를 청구하면 내야 하나요?

네, 법정지상권이 있어도 토지를 공짜로 쓸 수 있는 것은 아니어서 토지 소유자가 청구하면 지료를 내야 합니다. 금액을 합의하지 못하면 법원이 정하고, 그동안 무상으로 써 왔다는 사정만으로 지료 의무가 없어지지는 않습니다.

지료를 2년분 이상 연체하면 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 대법원 2005. 10. 13. 선고 2005다37208 판결은 판결로 지료가 정해진 경우 연체된 지료가 판결 확정 전후에 걸쳐 2년분 이상이면 소멸 청구가 가능하다고 보았습니다. 판결 확정일부터 따로 2년을 기다려야 하는 것이 아닙니다.

법정지상권은 언제까지 유지되나요?

법정지상권도 영구적이지 않고 건물 종류에 따라 존속기간이 정해집니다. 대법원 1992. 6. 9. 선고 92다4857 판결은 법정지상권의 존속기간을 민법 제280조 제1항의 기간으로 보아야 하고, 건물이 남아 있는 한 계속된다고 볼 수 없다고 했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 석조·연와조 같은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년을 최단 존속기간으로 정합니다.

존속기간이 끝났을 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 토지 소유자가 거절하면 상당한 가액으로 건물을 사 달라고 청구할 수 있습니다.

무허가 건물 법정지상권 대응 순서

• 건축 사실 입증 - 직접 지었다는 사진, 영수증, 건축 당시 증언을 모읍니다. 원시취득이 인정되어야 법정지상권이 성립합니다.
• 대지 매매계약 확인 - 대지를 팔 때 철거나 지료에 관한 약정이 있었는지 계약서를 봅니다. 철거 약정이 있으면 법정지상권이 부정됩니다.
• 철거 요구에 서면 답변 - 법정지상권이 있다는 취지를 내용증명으로 알립니다. 소송이 되면 첫 답변의 근거가 됩니다.
• 지료 협의 - 지료 청구가 오면 인근 임대료 수준을 확인하고 협의합니다. 합의가 안 되면 법원이 금액을 정합니다.
• 지료 지급 관리 - 정해진 지료를 기한 안에 내고 이체 기록을 보관합니다. 2년분 연체가 쌓이면 소멸청구 사유가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물을 직접 짓지 않고 사들였거나 대지 매매 때 특약이 있었다면 계약서와 건축 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·토지 인도와 지료 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기 없는 무허가 건물도 법정지상권이 생기나요?
  네, 생길 수 있습니다. 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결은 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라진 경우 건물이 등기되어 있지 않거나 무허가 건물이어도 관습법상 법정지상권을 취득한다고 보았습니다. 건축법 위반 문제와 토지를 쓸 권리는 따로 판단합니다.
• 땅을 두 번째로 산 사람에게도 법정지상권을 주장할 수 있나요?
  네, 주장할 수 있습니다. 관습법상 법정지상권은 법률 규정에 의한 물권 취득이어서 등기 없이도 효력이 생깁니다. 민법 제187조에 따라 등기 없이 취득한 물권이므로, 건물 소유자가 건물을 계속 가지고 있는 한 처음 땅을 산 사람에게서 다시 땅을 산 사람에게도 대항할 수 있습니다.
• 미등기 건물을 산 사람도 철거를 막을 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권 변동은 등기해야 효력이 생기므로, 미등기 건물을 산 사람은 이전등기를 하지 못하는 한 건물 소유권을 취득하지 못합니다. 이 경우 매수인 이름으로는 법정지상권이 생기지 않고, 건물을 지은 전 소유자의 권리를 대위하는 방법을 따로 검토해야 합니다.
• 지료는 얼마를 내야 하나요?
  당사자가 합의하면 그 금액을, 합의가 안 되면 법원이 정한 금액을 냅니다. 민법 제366조 단서는 법정지상권의 지료를 당사자 청구로 법원이 정한다고 규정하고, 관습법상 법정지상권에도 같은 원리가 적용됩니다. 법원은 토지 감정평가액과 인근 임대료 수준을 기준으로 금액을 정하는 것이 보통입니다.
• 지료를 얼마나 밀리면 지상권이 없어지나요?
  2년분 이상 밀리면 토지 소유자가 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 대법원 2005. 10. 13. 선고 2005다37208 판결은 판결로 지료가 정해진 뒤 연체된 지료가 판결 확정 전후에 걸쳐 2년분 이상이면 소멸청구가 가능하다고 보았습니다. 지료가 정해졌다면 매달 제때 내고 이체 기록을 남겨 두어야 합니다.
• 법정지상권은 건물이 있는 동안 계속되나요?
  아니요, 존속기간이 있습니다. 대법원 1992. 6. 9. 선고 92다4857 판결은 법정지상권의 존속기간을 건물 종류에 따라 민법 제280조 제1항의 기간으로 보았습니다. 석조·연와조 같은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년이고, 기간이 끝나면 갱신청구나 건물 매수청구를 검토합니다.
• 존속기간이 끝나면 건물을 바로 헐어야 하나요?
  바로 헐 필요는 없습니다. 지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 토지 소유자가 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물을 사 달라고 청구할 수 있습니다. 다만 지료 연체로 소멸청구를 당한 경우에는 이 매수청구권을 쓸 수 없다고 보는 것이 실무입니다.

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