재개발·재건축

먼저 산 무허가건물을 뒤에 산 사람이 대장 명의로 가져가면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 먼저 산 사람도 등기가 없으면 소유권을 취득하지 못하므로 뒤에 산 사람에게 직접 무허가건물대장 명의 변경을 청구할 수 없습니다. 대법원은 무허가건물은 등기 없이 인도만으로 소유권이 넘어가지 않고 신축자가 처분 권한을 유지한다고 봅니다. 지금은 매도인을 상대로 한 청구를 위해 계약서와 대금 이체 내역을 모아 두십시오.

먼저 들어와 살았다고 해서 대장 명의를 가져간 사람에게 명의를 넘기라고 소송부터 낼 필요는 없습니다. 그 소송은 받아들여지지 않고, 상대는 매도인입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. 이웃 B씨가 직접 지은 미등기 무허가 주택을 3,000만원에 사서 이사해 살고 있었습니다. 그런데 B씨는 2025. 3. 같은 주택을 C씨에게 다시 팔고 구청 무허가건물대장의 소유자 명의까지 C씨로 바꿔 주었습니다. B씨가 연락을 끊고 사라지자, A씨는 C씨를 상대로 대장 명의를 자기 앞으로 바꿔 달라고 할 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무허가건물을 사서 들어와 살면 소유권을 취득하나요?

취득하지 못합니다. 무허가건물을 지은 사람은 등기 없이 소유권을 원시취득하지만, 이를 남에게 넘길 때는 등기 없이 물권행위와 인도만으로 소유권을 이전할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권변동은 등기해야 효력이 생긴다고 정합니다. 따라서 A씨도 C씨도 아직 소유자가 아니고, 소유권은 여전히 B씨에게 있습니다.

미등기 무허가건물의 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없습니다. 그래서 양수인은 건물을 불법으로 점거한 사람에게도 자기 소유권을 근거로 직접 명도를 청구하지 못합니다.

먼저 산 사람이 뒤에 산 사람에게 대장 명의 변경을 요구할 수 있나요?

요구할 수 없습니다. 선매수인이 신축자에게서 건물을 사서 인도받아 살고 있어도 소유권을 취득하지 못하고, 신축자는 여전히 처분 권한을 가집니다. 후매수인이 무허가건물대장에 소유자로 등재되었더라도 선매수인은 방해배제를 이유로 후매수인에게 직접 대장 명의 변경을 청구할 권한이 없습니다.

그러면 먼저 산 사람은 누구에게 무엇을 청구하나요?

매도인 B씨가 상대입니다. A씨는 B씨에게 매매계약에 따라 건물을 넘겨 달라고 청구할 수 있고, B씨가 이중매매로 A씨에게 넘겨줄 수 없게 되었다면 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매도인이 행방불명이어도 공시송달로 소송을 진행할 수 있습니다.

건물을 불법으로 점거한 사람이 있다면 A씨는 매도인 B씨를 대위해 명도를 청구하는 방법을 쓸 수 있습니다. 자기 권리를 보전하기 위해 채무자의 권리를 대신 행사하는 방식입니다.

재개발 조합원 자격은 누구에게 가나요?

재개발 조합 정관이 무허가건물 소유자에게 조합원 자격을 준다면 법률상 소유자인 신축자가 아니라 사실상 소유자를 기준으로 봅니다. 양수 경위, 점유와 사용 관계, 재산세 납부, 대장 등재, 주민등록 여부를 종합해 판단하므로 실제로 살아 온 선매수인이 다툴 여지가 있습니다. 조합원 자격 다툼은 조합을 상대로 한 공법상 당사자소송으로 합니다.

무허가건물 이중매매 대응 순서

• 매매 자료 확보 - 계약서, 대금 이체 내역, 인도받은 날짜를 정리합니다. 매도인에 대한 청구와 손해배상의 근거가 됩니다.
• 사실상 소유 자료 - 전입신고, 재산세·전기요금 납부 내역을 모읍니다. 재개발 조합원 자격 판단에 쓰입니다.
• 매도인 상대 청구 - 인도·이전 이행이나 손해배상을 청구합니다. 행방불명이면 공시송달을 신청합니다.
• 대위 명도 검토 - 점거자가 있으면 매도인을 대위해 명도를 청구합니다. 자기 소유권으로는 청구하지 못합니다.
• 대장 명의 정리 - 판결 후 지자체에 대장 명의 변경을 신청합니다. 지자체 절차 요건을 미리 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 사용승인을 받아 보존등기가 가능한 경우나 재개발 구역에 들어가 있는 경우에는 건축물대장과 조합 정관을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 이중매매 손해배상과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무허가건물을 사면 언제 소유자가 되나요?
  등기를 해야 소유자가 됩니다. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권변동은 등기해야 효력이 생긴다고 정하고, 대법원 1997. 11. 28. 선고 95다43594 판결은 무허가건물도 등기 없이 물권행위와 인도만으로 소유권을 이전할 수 없다고 보았습니다. 신축자만 등기 없이 원시취득합니다.
• 무허가건물대장 명의가 있으면 소유자인가요?
  아닙니다. 무허가건물대장은 행정 관리 목적의 장부여서 여기에 이름이 올라도 소유권을 취득한 것이 아닙니다. 대장 명의를 가진 후매수인도 등기를 하지 않았다면 소유자가 아니고, 법률상 소유권은 여전히 신축자에게 남습니다. 민법 제187조의 원시취득은 신축자에게만 해당합니다.
• 불법 점거자에게 직접 나가라고 할 수 있나요?
  자기 소유권을 근거로는 할 수 없습니다. 대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다11347 판결은 미등기 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상 물권이 없어 점거자에게 직접 명도를 청구할 수 없다고 보았습니다. 대신 민법 제404조에 따라 매도인을 대위해 명도를 청구할 수 있습니다.
• 두 번 판 매도인에게 무엇을 청구하나요?
  매매계약에 따른 이행을 청구하고, 이중매매로 이행할 수 없게 되었다면 채무불이행 손해배상을 청구합니다. 민법 제390조가 근거이며, 손해액은 통상 이행불능 당시 건물의 시가를 기준으로 봅니다. 매도인이 사라졌다면 공시송달로 판결을 받고 재산을 찾아 집행합니다.
• 재개발 조합원 자격은 누가 받나요?
  정관이 무허가건물 소유자에게 자격을 준다면 사실상 소유자가 기준입니다. 대법원 1997. 11. 28. 선고 95다43594 판결은 양수 경위, 점유·사용 관계, 재산세 납부, 대장 등재, 주민등록을 종합해 판단한다고 보았습니다. 대장 명의만으로 결론이 나지 않으므로 거주 자료가 중요합니다.
• 매도인이 사기를 친 것 아닌가요?
  이중매매로 먼저 산 사람에게 손해를 입혔다면 형사 문제도 검토할 수 있습니다. 다만 등기할 수 없는 무허가건물의 이중매매가 배임죄 등에 해당하는지는 판례 기준에 따라 따로 판단해야 하므로, 민사 손해배상 청구를 우선 준비하고 고소 여부는 사실관계를 보고 정합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

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