경매 낙찰

경매로 산 집에 전 주인이 계속 살면서 안 나가는데 어떻게 내보내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

매각대금을 낸 날부터 6개월 안에 법원에 부동산 인도명령을 신청하면 전 소유자를 판결 없이 집행관을 통해 내보낼 수 있습니다. 민사집행법 제136조 제1항은 대금 납부 뒤 6개월 이내의 신청으로 채무자·소유자·점유자에게 인도를 명하도록 정하고, 대항력 있는 임차인처럼 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자만 예외입니다. 지금은 대금을 낸 날짜와 지금 그 집에 실제로 누가 살고 있는지를 확인해 두십시오.

전 소유자에게 내용증명을 먼저 보내거나 이사비를 합의해 줄 의무는 없습니다. 대금을 냈다면 바로 인도명령을 신청해도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 아파트 경매에서 4억 2천만원에 낙찰받아 같은 해 12월 매각대금을 모두 냈습니다. 그런데 전 소유자가 「이사 갈 집을 구하는 중」이라며 2026년 3월까지도 나가지 않았고, 문자로 요청해도 답이 없었습니다. A씨는 대금 납부 4개월째에 인도명령을 신청했고, 전 소유자가 따르지 않자 집행관에게 강제집행을 위임해 집을 넘겨받았습니다. 만약 대금 납부 뒤 6개월을 넘겼다면 명도소송을 따로 내야 했던 사안입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매로 산 집의 전 주인이 안 나가면 인도명령으로 내보낼 수 있나요?

있습니다. 법원은 매수인이 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 그 부동산을 매수인에게 인도하라고 명할 수 있습니다. 전 소유자는 이 규정의 「소유자」에 해당하므로, 별도의 명도소송 판결 없이 인도명령 결정만으로 집행할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」의 내용입니다.

전 소유자나 채무자가 아닌 제3의 점유자를 상대로 인도명령을 내리려면 법원이 그 점유자를 심문해야 합니다. 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 권원 없이 점유한다는 것이 명백하거나 이미 심문한 때에는 심문 없이 결정합니다. 전 소유자의 가족이 함께 사는 정도라면 전 소유자에 대한 인도명령으로 집행이 가능합니다.

인도명령이 내려졌는데도 전 소유자가 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임합니다. 집행관이 날짜를 정해 짐을 들어내고 집을 매수인에게 넘깁니다. 인도명령 신청에 대한 결정에는 즉시항고를 할 수 있으므로, 전 소유자가 항고하면 그 기간만큼 늦어질 수 있습니다.

인도명령을 신청할 수 없는 점유자는 누구인가요?

매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 인도명령을 할 수 없습니다. 대표적인 예가 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 주택임차인입니다. 보증금을 모두 배당받지 못한 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않으므로, 이 임차인은 보증금을 받을 때까지 집을 비워 줄 의무가 없습니다.

유치권자도 문제가 됩니다. 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 대법원 2011. 5. 13. 자 2010마1544 결정은 근저당권 설정 뒤라도 경매개시결정 전에 적법하게 유치권을 취득했다면 매수인에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 반대로 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결은 경매개시결정 기입등기 뒤에 점유를 넘겨받아 취득한 유치권으로는 매수인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. 유치권 주장이 나오면 점유 시작 시점이 경매개시결정등기 전인지부터 봅니다.

대금을 낸 지 6개월이 지났으면 명도소송밖에 없나요?

그렇습니다. 인도명령 신청기간이 지났거나, 인도명령 대상이 아닌 사람이 점유하고 있으면 매수인은 소유권에 기한 명도소송을 제기해 집을 되찾습니다. 6개월 안이라도 명도소송을 낼 수는 있지만, 인도명령이 결정으로 끝나는 것과 달리 판결까지 시간과 비용이 더 들어갑니다. 점유자가 대항력 있는 임차인이라면 보증금 반환과 인도를 동시에 정리하는 소송이 됩니다.

점유이전금지가처분은 왜 함께 신청하나요?

인도명령이나 명도소송 진행 중에 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기면 그 사람을 상대로 다시 절차를 밟아야 하기 때문입니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리 실행이 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있고, 점유이전금지가처분이 그 예입니다. 가처분이 있으면 그 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게도 집행할 수 있으므로 인도명령 신청과 같은 시기에 함께 신청하는 편이 안전합니다.

경매 낙찰 후 전 소유자 명도 대응 순서

• 점유자 확인 - 현황조사보고서와 현장 방문으로 지금 누가 사는지 확인합니다. 전 소유자·채무자·가족이면 인도명령 대상이고, 대항력 있는 임차인이면 대상이 아닙니다.
• 대금 납부일 기록 - 매각대금 완납일부터 6개월이 인도명령 신청기한입니다. 납부영수증 날짜를 기준으로 기한을 계산합니다.
• 인도명령·가처분 신청 - 집행법원에 인도명령을 신청하면서 점유이전금지가처분을 함께 냅니다. 점유자가 제3자면 법원이 심문기일을 잡습니다.
• 결정 송달·집행 위임 - 인도명령 결정이 점유자에게 송달된 뒤에도 나가지 않으면 집행관에게 강제집행을 위임합니다. 즉시항고가 들어오면 그 결과를 기다립니다.
• 6개월 경과 시 명도소송 - 기한을 넘겼거나 대상이 아닌 점유자가 있으면 소유권에 기한 명도소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유자가 임차인·유치권자라고 주장하면 임대차계약서·전입일자·공사계약서와 경매개시결정등기 날짜를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 인도명령·명도소송과 점유이전금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인도명령은 언제까지 신청해야 하나요?
  매각대금을 낸 뒤 6개월 이내입니다. 민사집행법 제136조 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 인도를 명할 수 있다고 정합니다. 이 기간이 지나면 인도명령을 신청할 수 없고, 소유권에 기한 명도소송을 제기해야 합니다.
• 전 소유자 가족이 살고 있어도 인도명령이 되나요?
  됩니다. 민사집행법 제136조 제1항은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자를 인도명령 대상으로 정합니다. 전 소유자와 함께 사는 가족은 독립된 점유자가 아니어서 전 소유자에 대한 인도명령으로 집행할 수 있고, 별도 세대로 점유하는 제3자라면 같은 조 제4항에 따라 법원이 심문한 뒤 결정합니다.
• 대항력 있는 임차인에게도 인도명령을 할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 민사집행법 제136조 제1항 단서는 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람을 제외합니다. 주택임대차보호법 제3조의5에 따라 보증금을 모두 변제받지 못한 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않으므로, 그 임차인은 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.
• 유치권을 주장하는 사람이 있으면 어떻게 되나요?
  점유를 시작한 시점에 따라 갈립니다. 민사집행법 제91조 제5항에 따라 매수인은 유치권자에게 담보 채권을 변제할 책임이 있으나, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결은 경매개시결정 기입등기 뒤에 점유를 넘겨받아 취득한 유치권으로는 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 등기 전 적법한 점유라면 대항할 수 있습니다.
• 인도명령이 나왔는데도 안 나가면 어떻게 하나요?
  집행관에게 집행을 위임합니다. 민사집행법 제136조 제6항은 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인이 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다고 정합니다. 집행관이 집행일을 정해 점유자의 짐을 들어내고 부동산을 매수인에게 넘깁니다.
• 인도명령 결정에 상대방이 불복할 수 있나요?
  있습니다. 민사집행법 제136조 제5항은 인도명령 신청에 관한 결정에 대해 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다. 점유자가 즉시항고를 하면 항고심 판단이 나올 때까지 집행이 늦어질 수 있으므로, 점유이전금지가처분을 미리 받아 두어 그 사이 점유가 넘어가는 것을 막습니다.
• 점유이전금지가처분은 꼭 신청해야 하나요?
  의무는 아니지만 함께 신청하는 편이 안전합니다. 민사집행법 제300조 제1항에 따른 다툼의 대상에 관한 가처분으로, 현 점유자가 제3자에게 점유를 넘기면 인도명령이나 판결로 그 제3자를 집행하기 어려워지는 것을 막습니다. 가처분 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게는 그대로 집행할 수 있습니다.

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