경매 낙찰

낙찰자에게서 건물을 산 제가 전 소유자를 상대로 인도명령을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 인도명령은 매각대금을 낸 매수인에게만 허용되는 경매절차상 권리라서, 낙찰자에게서 건물을 산 제3자는 자기 이름으로 인도명령을 신청할 수 없습니다. 다만 낙찰자는 건물을 팔았어도 인도명령을 받을 권리를 잃지 않으므로, 대금 납부일부터 6개월 안이면 낙찰자 이름으로 신청하게 하는 방법이 있습니다. 지금은 낙찰자의 대금 납부일을 확인하십시오.

낙찰자에게 건물을 산 사람이 처음부터 긴 명도소송을 각오해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2026. 3. 경매 낙찰자로부터 상가 건물을 5억원에 샀습니다. 낙찰자는 2026. 2. 매각대금을 낸 뒤 곧바로 건물을 되팔았기 때문에 인도명령을 신청하지 않았고, 건물에는 여전히 전 소유자가 사무실로 쓰며 머물러 있었습니다. H씨는 소유권이전등기를 마친 자신이 경매 법원에 인도명령을 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

낙찰자에게서 산 사람도 인도명령을 신청할 수 있나요?

신청할 수 없습니다. 인도명령은 매각대금을 낸 매수인에게 허용된 경매절차상의 권리이므로, 제3자가 낙찰자로부터 소유권을 넘겨받았더라도 승계를 이유로 인도명령을 구할 수 없습니다. 대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정의 결론이고, 현행 민사집행법 제136조도 신청권자를 매수인으로 정하고 있습니다.

상속처럼 낙찰자의 지위를 포괄적으로 이어받은 일반승계인은 다릅니다. 매매로 건물을 산 특별승계인만 인도명령을 신청할 수 없습니다.

낙찰자는 건물을 판 뒤에도 인도명령을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 대법원 1970. 9. 30. 자 70마539 결정은 낙찰자가 목적 부동산을 제3자에게 양도했다고 해서 인도명령을 받을 집행법상의 권리가 당연히 소멸하지 않는다고 보았습니다. 그래서 대금 납부일부터 6개월이 지나지 않았다면 낙찰자 이름으로 인도명령을 받은 뒤 집행관 집행으로 건물을 비우게 할 수 있습니다.

매매계약서에 「매도인은 인도명령을 신청하고 그 집행에 협력한다」는 조항을 넣어 두면 낙찰자에게 협조를 요구하기 쉽습니다. 이미 계약이 끝났다면 인도명령 신청과 집행 비용을 누가 부담할지 따로 합의해 두십시오. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서도 인도명령 신청 기한은 대금 납부 뒤 6개월입니다.

인도명령이 어려우면 어떤 방법이 있나요?

소유권에 기한 건물인도(명도) 소송을 냅니다. 소유자는 자기 소유물을 점유하는 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 전 소유자는 경매로 소유권을 잃었으므로 점유할 권원이 없습니다. 판결을 받아야 집행할 수 있어 인도명령보다 시간이 더 걸립니다.

전 소유자가 경매 뒤에도 권원 없이 건물을 써 왔다면 그 기간 차임 상당액을 부당이득으로 함께 청구할 수 있습니다. 소송 중 전 소유자가 다른 사람에게 점유를 넘기면 판결을 받아도 새 점유자에게 집행할 수 없게 됩니다. 소를 내기 전에 점유이전금지가처분을 신청해 점유자를 고정해 두는 것이 순서입니다.

낙찰 부동산 매수인의 인도 대응 순서

• 대금 납부일 확인 - 낙찰자가 매각대금을 낸 날을 경매기록으로 확인합니다. 6개월이 지났는지로 방법이 갈립니다.
• 낙찰자에게 협조 요청 - 6개월 안이면 낙찰자 이름으로 인도명령을 신청하게 합니다. 비용 부담도 정합니다.
• 점유자 확인 - 전 소유자 본인인지, 임차인이나 가족이 있는지 확인합니다. 대항력 있는 임차인은 따로 다룹니다.
• 점유이전금지가처분 - 명도소송으로 갈 경우 먼저 신청합니다. 점유자가 바뀌는 것을 막습니다.
• 명도소송과 집행 - 판결을 받아 집행관에게 위임합니다. 판결 확정 전 가집행 선고가 있으면 바로 집행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 대항력 있는 임차인이나 유치권 주장자가 있으면 경매기록과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 낙찰 부동산의 인도명령 신청과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 낙찰자를 대위해서 인도명령을 신청할 수는 없나요?
  대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정 사안에서도 매수인을 대위한다는 주장이 있었지만, 원심에서 주장하지 않았다는 이유로 판단되지 않았습니다. 대위 신청이 허용된다는 확립된 판례는 확인되지 않으므로 낙찰자 본인 이름으로 신청하게 하는 것이 안전합니다.
• 낙찰자가 협조하지 않으면 어떻게 하나요?
  매매계약상 인도 의무 불이행을 이유로 낙찰자에게 손해배상을 구하거나, 직접 점유자를 상대로 명도소송을 냅니다. 민법 제213조에 따라 소유자는 점유할 권리 없는 점유자에게 반환을 청구할 수 있습니다. 계약서에 협력 조항이 있다면 그 위반을 근거로 삼습니다.
• 상속받은 경우도 인도명령을 못 하나요?
  상속인은 할 수 있습니다. 대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정이 막은 것은 매매 같은 특별승계로 소유권을 넘겨받은 제3자의 신청입니다. 상속인처럼 매수인의 지위를 포괄적으로 이어받은 일반승계인은 매수인과 같은 지위에서 인도명령을 신청할 수 있습니다.
• 등기를 마쳐야 명도소송을 낼 수 있나요?
  매수인에게서 산 사람은 소유권이전등기를 마쳐야 소유자로서 명도를 청구할 수 있습니다. 낙찰자 자신은 민법 제187조에 따라 대금을 낸 때 등기 없이 소유권을 취득하지만, 그 뒤 매매로 넘겨받는 사람은 등기를 해야 소유권이 넘어옵니다.
• 명도소송 중 점유자가 바뀌면 어떻게 되나요?
  판결의 효력이 새 점유자에게 미치지 않아 다시 소송을 해야 할 수 있습니다. 소를 내기 전에 점유이전금지가처분을 받아 두면 이후 점유를 넘겨받은 사람에게도 판결로 집행할 수 있습니다. 가처분은 소 제기 전에 신청하는 것이 보통입니다.
• 전 소유자에게 사용료도 받을 수 있나요?
  받을 여지가 있습니다. 소유권 취득 뒤 전 소유자가 권원 없이 건물을 써 왔다면 그 기간 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 명도소송을 낼 때 인도 청구와 함께 청구하는 것이 일반적이고, 감정으로 월 차임 상당액을 정합니다.

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