빈집·건물 안전

시골 빈집이 직권 철거되면 철거보상비를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 농어촌 특정빈집을 시장·군수·구청장이 직권으로 철거하면 소유자는 정당한 보상비를 받습니다. 농어촌정비법 제65조의5 제4항은 보상비 지급을 정하되 철거비용을 빼고 줄 수 있고, 비용이 더 크면 차액을 징수할 수 있게 했습니다. 지금은 직권 철거 결정 통지를 받은 날을 확인하고 14일 안에 감정평가법인등을 추천하십시오.

보상비를 받으려고 따로 소송부터 낼 필요는 없습니다. 직권 철거에는 보상비 지급이 법에 정해져 있고, 금액에 이의가 있을 때 다투면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2021년 부모님이 돌아가신 뒤 전라남도 군 지역의 시골집을 상속받았지만 서울에 살아 비워 두었습니다. 2026년 7월 군청에서 붕괴 우려가 있는 특정빈집이라며 60일 안에 철거하라는 명령을 받았고, 기한을 넘기자 9월에 직권 철거 결정 통지가 왔습니다. D씨는 건물값을 보상받을 수 있는지, 철거비를 오히려 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

농어촌 빈집 직권 철거 보상비는 어떻게 정하나요?

보상비는 감정평가법인등 2인 이상이 평가한 금액의 산술평균치입니다. 소유자가 추천한 감정평가법인등 1인이 평가에 반드시 포함되고, 산정 기준 시점은 시장·군수·구청장이 직권 철거 결정을 소유자에게 통지한 때입니다. 통지 이후에 건물 상태가 더 나빠져도 보상비 산정에는 영향이 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「농어촌정비법 시행령」은 추천 기간의 기산점을 「직권 철거 결정을 통지받은 날」로 정합니다. 2027. 6. 17. 시행 예정인 개정도 공포되어 있으니 그 뒤에는 조문을 다시 확인해야 합니다. 예전 안내의 「알게 된 날」과 달리 통지 수령일이 기준이므로 통지서 봉투와 등기우편 수령 기록을 보관해야 합니다.

철거비용이 보상비보다 많으면 오히려 돈을 내야 하나요?

낼 수 있습니다. 시장·군수·구청장은 보상비에서 철거비용을 빼고 지급할 수 있고, 철거비용이 보상비보다 많으면 그 차액을 추가로 징수할 수 있습니다. 이때는 차액과 납부기한을 적은 서면 통지가 먼저 와야 합니다. 소유자가 보상비 수령을 거부하거나 소재불명이면 보상액이 공탁됩니다.

특정빈집은 어떤 경우에 철거명령이 나오나요?

1년 이상 아무도 살거나 쓰지 않은 농어촌 주택·건축물 중 붕괴·화재나 범죄 우려, 위생상 유해 우려, 현저한 경관 훼손, 주변 생활환경 보전에 부적절한 경우가 특정빈집입니다. 시장·군수·구청장은 지방건축위원회 심의를 거쳐 철거·개축·수리를 명하고, 소유자는 60일 안에 이행해야 합니다. 부득이하면 한 차례 60일 범위에서 연장됩니다.

스스로 철거하면 어떤 지원이 있나요?

철거명령을 자진해서 이행한 소유자가 영농을 목적으로 주택 개량을 원하면 농어촌주택개량자금을 우선 지원받을 수 있습니다. 농어촌주택개량자금은 주택 개량 보조·융자와 빈집 철거비용·보상비 등에 쓰도록 정해진 자금입니다. 실제 지원 한도와 금리는 해마다 사업 공고로 정해지므로 읍·면사무소 공고를 확인해야 합니다.

농어촌 빈집 철거보상비 대응 순서

• 통지일 확인 - 직권 철거 결정 통지서를 받은 날을 기록합니다. 감정평가법인등 추천 14일과 보상비 산정 기준 시점이 모두 이 날입니다.
• 감정평가법인등 추천 - 14일 안에 1인을 추천합니다. 추천하지 않으면 행정청이 정한 평가기관만으로 평가합니다.
• 건물 현황 기록 - 철거 전 사진·도면·수리 영수증을 모읍니다. 감정평가에서 건물 가치를 높이는 자료입니다.
• 차액 징수 통지 검토 - 철거비용이 보상비보다 크다는 통지가 오면 비용 산정 내역을 요청합니다. 실제 소요 비용이 기준입니다.
• 자진 철거 여부 결정 - 명령 기간 안에 스스로 철거할지 비교합니다. 자진 이행하면 개량자금 우선 지원 대상이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자가 여러 명이거나 상속등기가 안 된 빈집이라면 등기부와 가족관계 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 행정처분 취소소송과 보상금 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 농어촌 빈집 철거보상비는 누가 정하나요?
  감정평가법인등 2인 이상이 평가한 금액의 산술평균치로 정합니다. 농어촌정비법 시행령 제61조의2 제1항이 기준이며, 소유자가 추천한 감정평가법인등 1인이 반드시 포함되어야 합니다. 소유자 소재를 알 수 없거나 기간 안에 추천하지 않으면 예외입니다.
• 감정평가법인등은 언제까지 추천해야 하나요?
  직권 철거 결정을 통지받은 날부터 14일 이내입니다. 농어촌정비법 시행령 제61조의2 제2항은 이 기간 안에 1인을 추천하도록 하고, 시장·군수·구청장은 추천된 1인을 포함해 평가기관을 선정해야 합니다. 기간을 넘기면 추천권을 잃습니다.
• 보상비는 언제 시점 가격으로 계산하나요?
  직권 철거 결정을 소유자에게 통지한 시점이 기준입니다. 농어촌정비법 시행령 제61조의2 제3항이 이를 정하고 있어 통지 이후 건물이 더 훼손되거나 시세가 바뀌어도 산정 기준은 달라지지 않습니다.
• 보상비를 거부하면 어떻게 되나요?
  보상액에 해당하는 금액이 공탁됩니다. 농어촌정비법 제65조의5 제5항은 소유자가 보상비 수령을 거부하거나 소재불명으로 지급할 수 없을 때 공탁하도록 정합니다. 금액이 적다고 수령을 거부해도 철거 절차는 계속될 수 있으니 이의는 따로 다투어야 합니다.
• 철거명령을 받고 60일을 넘기면 바로 철거되나요?
  정당한 사유 없이 명령을 이행하지 않으면 직권 철거가 가능합니다. 다만 천재지변이나 기술적 곤란 등 부득이한 사유가 있으면 한 차례만 60일 범위에서 정비기간을 연장할 수 있습니다. 개축·수리 명령은 직권 조치 대상에서 빠집니다.
• 소유자를 찾을 수 없으면 어떻게 철거하나요?
  철거명령과 직권 철거 예고를 일간신문과 홈페이지에 1회 이상 공고하고, 공고일부터 60일 안에 소유자가 철거하지 않으면 직권으로 철거할 수 있습니다. 이 경우 보상비는 공탁됩니다.
• 철거비용 차액은 어떻게 통지되나요?
  철거비용과 보상비의 차액, 납부기한을 정해 서면으로 통지됩니다. 농어촌정비법 시행령 제61조의2 제4항이 이 절차를 정하고 있어, 서면 통지 없이 곧바로 징수할 수는 없습니다. 비용 산정 근거는 정보공개청구로 받아 볼 수 있습니다.

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