임대 기간이 시작되면 월세 의무도 생기나요?

생깁니다. 차임 지급의무는 임차인이 목적물을 인도받았는지와 무관하게 임대차계약이 유효하게 성립하면 계약의 효력으로 생깁니다. 다만 임대인이 인도나 사용·수익하게 할 의무를 이행하지 않아 지장이 있으면 그 한도에서 지급을 거절할 수 있습니다.

임대인은 언제까지 가게를 넘겨줘야 하나요?

계약에서 정한 인도일까지 넘겨줘야 하고, 계약이 존속하는 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지해야 합니다. 임대인이 인도 준비를 마치고 그 사실을 임차인에게 알려 이행을 제공하면, 임차인이 가져가지 않더라도 차임 지급을 거절하기 어렵습니다.

잔금을 안 냈는데도 월세를 거절할 수 있나요?

임대인의 인도 의무와 임차인의 보증금 잔금 지급 의무는 서로 대응하는 관계라서, 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 의무 이행을 거절할 수 있습니다. 판결 사안도 잔금 지급 전이었지만 임대인이 이행제공을 하지 않아 임차인의 차임 지급 거절이 인정됐습니다.

근저당권이 먼저 있으면 보증금은 어떻게 되나요?

근저당권이 임차인의 대항요건보다 먼저 설정되면 경매에서 근저당권자가 먼저 배당받고, 임차인은 그 근저당권자에게 대항할 수 없습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 뒤 후순위권리자보다 먼저 받는 권리이므로 앞선 근저당권보다 앞설 수는 없습니다.

소유자가 바뀌면 새 소유자가 월세를 청구할 수 있나요?

임대인 지위를 승계했다면 청구할 수 있습니다. 상가법은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 다만 새 임대인도 인도 의무와 대항력 취득을 방해하지 않을 의무를 그대로 지므로, 그 의무를 다하지 않았다면 임차인은 같은 이유로 지급을 거절할 수 있습니다.

중개사를 통해 출입키 이야기를 들었다면요?

중개사가 실제로 임차인에게 출입키 수령 방법을 알렸다는 증거가 있어야 임대인의 이행제공으로 인정됩니다. 판결 사안에서는 임대인이 중개사를 통해 알렸다고 주장했지만 그 중개사가 전했다는 증거가 없어 받아들여지지 않았습니다. 통지 여부는 문자 기록으로 확인하는 것이 가장 확실합니다.

임대인이 수리를 안 해 줘도 월세를 줄일 수 있나요?

사용·수익에 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 대법원 2016다227694 판결은 임대인이 사용·수익하게 할 의무를 이행하지 않으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임을 거절할 수 있고, 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서도 차임을 거절할 수 있다고 보았습니다.

부동산·임대차 가이드 목록

상가 임대차

상가를 넘겨받기 전에 근저당이 설정됐는데 월세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

원칙적으로 월세 의무는 인도와 무관하게 계약으로 생기지만, 임대인이 상가를 인도하기 전에 근저당권을 설정해 대항력과 우선변제권 취득을 막았다면 임차인은 월세 지급을 거절할 수 있습니다. 대법원 2024다256116 판결은 임대인의 의무에 임차인의 대항력·우선변제권 취득을 방해하지 않을 의무도 포함된다고 보았습니다. 지금은 등기사항전부증명서에서 근저당권 설정일과 인도일을 비교해 두십시오.

그 자리에서

가게를 넘겨받지 못한 기간의 월세를 청구받으면, 임대인이 출입키를 줄 준비를 마치고 그 사실을 알렸는지와 인도 전에 근저당권이 설정됐는지 등기사항전부증명서부터 확인하십시오. 둘 중 하나라도 갖춰지지 않았으면 차임 지급을 거절할 수 있습니다.

계약서에 적힌 임대 기간이 시작됐다고 해서 가게를 쓰지 못한 기간의 월세를 그대로 내야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 신축 상가 1층 점포를 분양받은 사람과 보증금 3천만원, 월세 200만원, 2년 계약을 맺고 계약금과 중도금을 냈습니다. 잔금일을 한 번 미룬 사이 분양권이 다른 사람에게 넘어갔고, 새 소유자는 소유권이전등기를 한 날 바로 채권최고액 2억원대 근저당권을 설정했습니다. 출입키는 입주지원센터에 보관돼 있었지만 잔금을 내면 받을 수 있다는 연락은 받지 못했습니다. 2026년 새 소유자는 H씨가 2년 동안 쓰지 않았어도 월세는 내야 한다며 차임을 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가를 인도받지 못했으면 월세를 안 내도 되나요?

인도받지 못한 사실만으로 월세 의무가 없어지지는 않습니다. 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다256116 판결은 임차인의 차임 지급의무가 목적물을 인도받았는지와 무관하게 임대차계약이 유효하게 성립하면 계약의 효력으로 생긴다고 판단했습니다.

인도 전 차임 지급 거절 가능 여부

임대인 쪽 사정	차임 지급
인도 준비를 마치고 임차인에게 통지, 상태 유지	거절 못 함
출입키를 맡겨 두었지만 통지 안 함	거절 가능
인도 전 특약 없이 근저당권 설정	거절 가능

출처 - 대법원 2024다256116 판결

다만 임대인이 목적물을 인도해 사용·수익하게 할 의무를 이행하지 않아 사용·수익에 지장이 있으면, 임차인은 그 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 반대로 임대인이 현실적으로 인도하지 않았더라도 자기 의무의 이행을 제공하고 그 상태가 계속되면 임차인은 차임 지급을 거절할 수 없습니다.

임대인이 출입키를 맡겨 두기만 했으면 인도한 것인가요?

알리지 않았다면 이행제공으로 보기 어렵습니다. 판결 사안에서 출입키는 입주지원센터에 보관돼 있었지만, 임대인이 임차인에게 잔금을 내면 출입키를 받아 갈 수 있다고 알렸다는 증거가 없었습니다. 공인중개사를 통해 알렸다는 주장도 그 중개사가 실제로 전했다는 증거가 없어 받아들여지지 않았습니다.

임대인이 인도 준비를 마쳤다면 그 사실을 문자나 내용증명으로 임차인에게 알려야 이행제공이 됩니다. 임차인 쪽에서는 그런 연락을 받지 못했다는 사정과, 받았다면 언제 무엇을 받았는지를 정리해 두어야 합니다.

인도 전에 근저당권을 설정하면 어떻게 되나요?

임대인의 의무 위반이 되어 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 대법원은 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무에는 계약 당시 권리관계와 계약 내용에 비추어 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권 취득을 방해하지 않을 의무도 포함된다고 판단했습니다.

판결 사안의 진행

임대차계약
계약금·중도금 지급
잔금일 연기
임대 기간도 함께 변경
분양권 양도·소유권 이전
같은 날 근저당권 설정
출입키 보관
임차인에게 수령 통지 없음
차임 청구
임차인의 지급 거절 인정

상가 임차인은 건물 인도와 사업자등록 신청을 마쳐야 그 다음 날부터 대항력을 얻고, 여기에 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생깁니다. 인도 전에 근저당권이 먼저 설정되면 임차인은 그 근저당권자에게 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 없게 됩니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 같은 요건입니다.

판결 사안은 계약서에 인도 전 담보 제공을 허용하는 특약이 없었는데도 임대인이 인도 전에 근저당권을 설정했습니다. 대법원은 임대인이 의무를 이행하거나 이행제공을 했다고 볼 수 없어 임차인이 차임 지급을 거절할 수 있다고 보고 임대인의 상고를 기각했습니다.

인도 전 차임 청구 대응 순서

등기 확인 - 등기사항전부증명서로 소유권 이전일과 근저당권 설정일, 채권최고액을 확인합니다. 인도 전에 담보가 설정됐는지가 드러납니다.
계약서 특약 확인 - 인도 전 담보 제공을 허용하는 특약이 있는지 봅니다. 특약이 없으면 임대인의 의무 위반 주장이 가능합니다.
인도 통지 여부 정리 - 임대인이나 중개사에게서 출입키 수령 안내를 받았는지 문자·카카오톡 기록을 정리합니다. 이행제공이 있었는지를 가릅니다.
차임 거절 의사 표시 - 인도와 담보 문제를 이유로 차임 지급을 거절한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 거절 사유와 시점이 기록으로 남습니다.
소송 대응 - 차임 청구 소송이 오면 이행제공 부재와 대항력 방해를 항변으로 냅니다. 보증금 반환 청구도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 잔금을 먼저 내기로 약정했거나 인도 통지를 받고도 수령하지 않았다면 계약서와 연락 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

임차인들은 「가게를 못 받았으니 월세는 당연히 없다」고 생각하고, 임대인들은 「계약 기간이 시작됐으니 월세는 당연히 나온다」고 생각합니다. 대법원은 둘 다 그대로 받아들이지 않았습니다. 월세 의무는 계약으로 생기지만, 임대인이 인도 준비를 알리지 않았거나 인도 전에 담보를 잡혔다면 임차인은 거절할 수 있습니다.

다툼은 날짜와 통지 기록에서 갈립니다. 소유권 이전일과 근저당권 설정일은 등기로, 출입키 수령 안내를 받았는지는 문자와 카카오톡 기록으로, 잔금 지급일 연기 합의는 합의서로 남아 있어야 합니다. 중개사를 통해 들었다는 말만으로는 법원에서 인정받기 어렵습니다.

이 기록은 차임 청구 소송에서 지급 거절 항변의 근거가 되고, 계약 해제와 계약금·중도금 반환을 청구할 때도 임대인의 의무 위반을 보여 주는 자료가 됩니다. 이미 근저당권이 앞서 있다면 경매가 진행될 때 보증금 회수 순위도 이 날짜로 정해집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.