경매 낙찰

근저당 경매가 시작된 상가 임차인은 우선변제를 받으려면 무엇을 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

배당요구 종기까지 배당요구를 하고, 그때까지 건물 점유와 사업자등록을 그대로 유지해야 우선변제를 받을 수 있습니다. 상가 보증금 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춰야 생기고, 배당요구가 필요한 채권이어서 신청하지 않으면 배당에서 빠집니다. 지금은 법원 경매 공고에서 배당요구 종기가 언제인지부터 확인하십시오.

경매가 시작됐다고 곧바로 가게를 비울 필요는 없습니다. 오히려 배당요구 종기까지 가게를 계속 점유하고 사업자등록을 유지해야 우선변제권이 남습니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2024년 5월 상가를 보증금 1억원, 월세 300만원에 빌려 바로 사업자등록과 확정일자를 받고 반찬가게를 열었습니다. 건물주가 2025년 초 은행 대출을 갚지 못했고, 2026년 7월 은행이 근저당권에 기해 경매를 신청했다는 우편이 가게로 왔습니다. A씨는 확정일자가 있으니 법원이 알아서 보증금을 먼저 줄 것으로 생각하고 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정일자만 있으면 법원이 알아서 배당해 주나요?

아니요, 상가 임차인의 보증금은 배당요구를 해야 배당받는 채권입니다. 대법원은 주택 임차인의 보증금반환채권을 배당요구가 필요한 채권으로 보았고, 같은 구조인 상가 임차인도 같습니다. 배당요구를 하지 않아 뒤 순위 채권자가 대신 배당받았더라도 그 채권자에게 부당이득으로 돌려달라고 할 수 없습니다.

배당요구서에는 확정일자를 받은 임대차계약서 사본과 사업자등록증명을 붙입니다. 경매 사건번호는 법원에서 온 통지서나 법원경매정보에서 확인합니다.

배당요구 종기까지 무엇을 유지해야 하나요?

건물 점유와 사업자등록을 배당요구 종기까지 유지해야 합니다. 사업자등록은 우선변제권을 얻는 요건이면서 계속 갖추고 있어야 하는 요건이어서, 종기 전에 폐업하거나 사업장을 옮기면 우선변제권을 잃습니다.

우선변제권 자체는 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제5조 제2항에 따라 건물 인도와 사업자등록, 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 인정됩니다. 경매 중에 장사가 어려워도 종기 전 폐업신고는 미루는 것이 안전합니다.

배당금은 언제 받을 수 있나요?

배당기일에 배당표가 확정된 뒤, 매수인에게 가게를 넘겨주었다는 확인을 내야 배당금을 받습니다. 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제로 보증금을 받을 수 없기 때문입니다. 법원은 보통 매수인의 명도확인서와 인감증명서를 요구합니다.

월세가 커서 환산보증금이 기준을 넘으면요?

환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 확정일자에 따른 우선변제권이 처음부터 없습니다. 환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더한 값이고, 서울특별시 기준은 9억원입니다. 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 부산광역시는 6억9천만원, 광역시 등은 5억4천만원, 그 밖의 지역은 3억7천만원입니다. 이때는 판결 등 집행권원을 받아 일반채권자로 배당요구를 하거나 임대인의 다른 재산에 집행하는 방법을 따로 검토합니다.

사례처럼 보증금 1억원에 월세 300만원이면 환산보증금은 4억원으로 서울특별시 기준 안에 들어갑니다.

상가 임차인 우선변제권 행사 대응 순서

• 종기 확인 - 법원 공고나 통지서로 배당요구 종기를 확인합니다. 종기는 첫 매각기일 전으로 잡힙니다.
• 요건 점검 - 사업자등록증명과 확정일자 계약서를 발급받아 날짜를 확인합니다. 등기부의 근저당 설정일과 선후를 비교합니다.
• 배당요구 신청 - 종기 전에 계약서 사본과 사업자등록증명을 붙여 배당요구서를 냅니다. 접수 증명을 받아 둡니다.
• 점유 유지 - 종기까지 가게를 비우거나 폐업신고를 하지 않습니다. 사업장 이전 신고도 미룹니다.
• 인도와 수령 - 배당기일 뒤 매수인에게 가게를 넘기고 명도확인서를 받아 배당금을 찾습니다. 부족한 보증금은 임대인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확정일자가 근저당보다 늦거나 조세 체납이 있으면 배당 순위가 달라지므로 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임차인의 배당요구와 배당이의, 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구 종기는 어디서 확인하나요?
  법원이 경매개시 뒤 공고하고 알려진 채권자에게 고지합니다. 민사집행법 제84조는 압류 효력이 생긴 때부터 1주 안에 종기를 정해 공고하도록 하고, 종기는 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원경매정보에서 사건번호로 조회할 수 있습니다.
• 배당요구를 안 하면 나중에 돌려받을 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원 98다12379 판결은 배당요구가 필요한 채권자가 배당요구를 하지 않아 배당에서 빠졌다면, 그 몫을 받은 뒤 순위 채권자에게 부당이득 반환을 청구할 수 없다고 보았습니다. 남은 길은 임대인에게 보증금을 청구하는 것입니다.
• 경매 중에 폐업하면 어떻게 되나요?
  배당요구 종기 전에 폐업하면 우선변제권을 잃습니다. 대법원 2005다64002 판결은 사업자등록이 우선변제권의 취득요건이자 존속요건이어서 배당요구 종기까지 유지돼야 한다고 보았습니다. 종기 뒤에는 폐업해도 이미 생긴 우선변제권에 영향이 없습니다.
• 배당금을 받으려면 가게를 먼저 비워야 하나요?
  네, 매수인에게 가게를 넘겨주어야 배당금을 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제3항은 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제로 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 보통 매수인의 명도확인서를 법원에 냅니다.
• 확정일자가 근저당보다 늦으면요?
  근저당권자가 먼저 배당받고 남은 돈에서 임차인이 받습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선할 뿐이어서 앞선 근저당권에는 밀립니다. 매각대금이 부족하면 남은 보증금은 임대인에게 청구합니다.
• 환산보증금이 9억원을 넘으면 방법이 없나요?
  확정일자 우선변제권은 없지만 다른 방법은 있습니다. 서울특별시에서 환산보증금이 9억원을 넘으면 우선변제 규정이 적용되지 않으므로, 판결이나 공정증서 같은 집행권원을 받아 일반채권자로 배당요구하거나 임대인의 다른 재산에 집행합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성