경매 낙찰

담보로 채권자 명의가 된 땅을 남이 무단 점유하면 제가 내보낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 부동산을 양도담보로 넘긴 설정자는 등기명의가 채권자에게 있어도 무단점유자에게 실질적 소유자로서 불법점유의 배제를 청구할 수 있습니다. 대법원은 담보 목적 등기가 되어 있어도 제3자와의 관계에서는 설정자가 실질적 소유자라고 보았습니다. 지금은 무단점유자의 신원과 점유 시작일을 사진과 날짜로 남기십시오.

등기가 채권자 이름으로 되어 있다고 해서 무단점유자를 내보내 달라고 채권자에게 부탁해야만 하는 것은 아닙니다. 담보를 제공한 사람이 직접 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 1억원을 빌리면서 시가 8천만원 나대지를 채권자 명의로 이전등기해 담보로 제공했습니다. 2025년 봄부터 모르는 사람이 그 땅에 컨테이너를 놓고 자재 보관소로 쓰기 시작했습니다. 채권자는 자기 일이 아니라며 나서지 않았고, F씨는 등기가 채권자 명의인데 자신이 직접 내보낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기가 채권자 명의여도 제가 무단점유자를 내보낼 수 있나요?

내보낼 수 있습니다. 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2696 판결은 부동산의 양도담보권 설정자는 등기명의가 양도담보권자 앞으로 되어 있어도 그 부동산의 불법점유자인 제3자에게는 실질적 소유자임을 주장해 불법점유 상태의 배제를 청구할 수 있다고 판단했습니다. 담보 목적 등기는 채권을 담보하는 범위에서만 효력이 있고, 제3자와의 관계에서는 설정자가 실질적 소유자이기 때문입니다.

어떤 청구를 하게 되나요?

소유물 반환과 방해 제거를 청구합니다. 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자가 점유할 권리를 증명하지 못하면 반환을 거부할 수 없습니다. 무단점유자가 건물을 짓거나 물건을 쌓아 두었다면 그 철거와 퇴거도 함께 청구합니다. 소유권을 방해하는 사람에게는 방해의 제거를 청구할 수 있습니다.

빚을 제때 못 갚았으면 청구할 수 없나요?

청구할 수 있습니다. 87다카2696 판결은 설정자가 담보채무를 약정 기간까지 갚지 않았다는 사정만으로 실질적 소유권이 없어지는 것은 아니라고 했습니다. 다만 채권자가 청산절차를 마쳐 소유권을 확정적으로 취득했다면 결론이 달라지므로, 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 담보라면 청산금 통지와 지급이 있었는지 확인해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 법률은 청산기간이 지난 후 청산금을 지급한 때 채권자가 소유권을 취득한다고 정합니다.

무단으로 쓴 기간의 사용료도 받을 수 있나요?

부당이득으로 청구하는 방향을 검토합니다. 양도담보 부동산의 사용수익권은 특별한 사정이 없으면 설정자에게 있으므로, 무단점유자가 얻은 차임 상당 이익은 설정자의 손해로 볼 여지가 큽니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 사람은 그 이익을 반환해야 합니다.

양도담보 부동산 무단점유 대응 순서

• 점유 사실 기록 - 점유자 신원, 점유 시작일, 설치물 사진을 남깁니다. 부당이득 기간 계산의 기준이 됩니다.
• 담보 관계 정리 - 차용증과 담보 약정서로 채권자 명의가 담보 목적임을 증명할 준비를 합니다. 실질적 소유자임을 보여 주는 핵심 자료입니다.
• 점유이전금지가처분 - 점유자가 다른 사람에게 넘기지 못하게 가처분을 신청합니다. 판결 뒤 집행 상대방을 고정하기 위해서입니다.
• 인도·철거 소송 - 무단점유자를 상대로 인도, 퇴거, 설치물 철거를 청구합니다. 사용료 상당 부당이득도 함께 청구합니다.
• 강제집행 - 판결 뒤 인도 집행을 신청합니다. 가처분 이후 점유를 넘겨받은 사람에게도 집행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자가 이미 청산을 마쳤거나 무단점유자가 채권자와 따로 계약을 맺었다고 주장하는 경우에는 등기부·계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 인도·철거 소송과 점유이전금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채권자도 무단점유자에게 청구할 수 있나요?
  등기명의인인 채권자도 청구할 여지는 있지만, 담보 목적 범위의 권리여서 인도를 받아도 설정자에게 넘겨야 하는 관계가 됩니다. 설정자가 직접 청구할 수 있다는 판례가 있으므로 보통은 설정자가 소송을 제기합니다.
• 무단점유자가 채권자에게 허락받았다고 하면요?
  채권자에게는 목적물을 사용하게 할 권리가 원칙적으로 없으므로, 채권자의 허락만으로는 정당한 점유 권원이 되기 어렵습니다. 다만 설정자와 채권자 사이에 사용권을 채권자에게 준 특약이 있었다면 달라지므로 담보 약정서를 확인해야 합니다.
• 점유이전금지가처분은 꼭 필요한가요?
  무단점유자가 소송 중 다른 사람에게 점유를 넘기면 승소 판결로도 새 점유자에게 집행하기 어렵습니다. 가처분을 해 두면 그 이후 점유를 넘겨받은 사람에게도 집행할 수 있어 소송을 다시 할 필요가 줄어듭니다.
• 사용료는 얼마나 받을 수 있나요?
  무단점유 기간 동안의 차임 상당액이 기준이 되고, 보통 감정으로 산정합니다. 점유자가 선의였는지 악의였는지에 따라 반환 범위가 달라질 수 있어 점유 시작 경위와 내용증명을 보낸 날짜를 기록해 둡니다.
• 무단점유자를 제가 직접 내보내도 되나요?
  판결 없이 강제로 내보내거나 물건을 치우면 오히려 형사 문제나 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 내용증명으로 퇴거를 요구하고, 응하지 않으면 가처분과 인도 소송을 거쳐 집행관을 통해 집행합니다.
• 빚을 다 갚은 뒤에는 누가 청구하나요?
  빚을 갚으면 담보권이 소멸하므로 설정자가 실질적 소유자로서 청구하는 데 문제가 없고, 채권자에게는 등기 회복을 따로 청구합니다. 등기를 먼저 회복하면 형식상으로도 소유자가 되어 소송이 단순해집니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성