양도소득세

15억원에 판 1주택, 12억원 넘는 부분의 양도세는 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 1세대 1주택을 12억원 넘게 팔면 전체 양도차익에 12억원을 넘는 비율만큼만 과세하고 나머지는 비과세됩니다. 소득세법 시행령은 고가주택 양도차익과 장기보유특별공제액을 「(양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액」 비율로 계산하도록 정합니다. 지금은 취득가액·필요경비 증빙과 거주기간 2년 충족 여부부터 확인해야 합니다.

양도가액 전부에 세금이 붙는 것은 아닙니다. 전체 양도차익에 12억원을 넘는 비율만큼만 과세하고, 나머지 양도차익은 비과세로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2013년 1월 5억원에 산 아파트에서 가족과 함께 12년 넘게 살다가 2025년 6월 15억원에 팔았습니다. 취득할 때 든 중개보수와 보수공사 비용으로 인정되는 필요경비는 5천만원입니다. 1세대 1주택이라 비과세로 알고 있었는데, 12억원을 넘는 집은 세금이 나온다는 말을 듣고 양도차익과 장기보유특별공제를 어떻게 계산하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

12억원 넘는 1주택은 양도차익을 어떻게 나누나요?

전체 양도차익에 「(양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액」을 곱한 금액만 과세 대상 양도차익이 됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택을 1세대 1주택 비과세에서 제외하되, 시행령에서 12억원을 넘는 비율만큼만 양도차익을 계산하도록 정하고 있습니다. 장기보유특별공제액도 같은 비율로 줄입니다.

• 전체 양도차익 - 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 15억원에 팔고 5억원에 샀으며 필요경비가 5천만원이면 9억5천만원입니다.
• 과세 대상 양도차익 - 9억5천만원 × (15억원 - 12억원) ÷ 15억원 = 1억9천만원입니다.
• 비과세 양도차익 - 나머지 7억6천만원은 과세하지 않습니다.

장기보유특별공제는 얼마나 받나요?

1세대 1주택으로 2년 이상 거주했다면 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 더해 최대 80%까지 받습니다. 보유기간 3년 이상부터 해마다 4%씩 올라 10년 이상이면 40%, 거주기간도 2년 이상 8%부터 10년 이상 40%까지입니다. 12년 보유하고 그 기간 내내 거주한 사례라면 40%와 40%를 더해 80%입니다. 거주기간이 2년에 못 미치면 표 1의 일반 공제율(10년 이상 20%, 최대 30%)만 적용됩니다.

사례 계산을 이어 가면 과세 대상 양도차익 1억9천만원 × 80% = 1억5천2백만원이 공제되고, 양도소득금액은 3천8백만원입니다.

산출세액은 어떻게 나오나요?

양도소득금액에서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 3천5백5십만원이고, 여기에 기본세율을 적용합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 세율표에서 과세표준 1,400만원 초과 5,000만원 이하 구간은 84만원에 1,400만원을 넘는 금액의 15%를 더합니다. 84만원 + (3,550만원 - 1,400만원) × 15% = 406만5천원입니다. 2022년 국세청 자료는 당시 세율표(1,200만원 초과 구간, 누진공제 108만원)로 424만5천원을 제시했는데, 2023. 1. 1. 이후 양도분부터 구간이 바뀌어 지금은 406만5천원입니다. 보유기간이 2년 이상이므로 단기 보유 세율은 적용되지 않습니다.

• 양도소득금액 - 3,800만원
• 기본공제 - 250만원(연 1회, 같은 해 여러 자산을 팔아도 합쳐서 250만원)
• 과세표준 - 3,550만원
• 산출세액 - 406만5천원

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 1세대 1주택 고가주택은 전체 양도차익 중 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세하고, 12억원 이하에 해당하는 양도차익은 비과세한다고 답했습니다(국세청 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」, 2022). 질의자는 2010년 1월 5억원에 산 집에서 12년을 살다 2022년 1월 15억원에 팔았고, 국세청은 과세 대상 양도차익 1억9천만원, 장기보유특별공제 80%, 과세표준 3,550만원을 거쳐 당시 세율로 산출세액 424만5천원을 계산해 보였습니다. 2021년 12월 소득세법 개정으로 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 오른 뒤의 계산 방법을 안내한 것입니다. 이 12억원 기준은 개정 법률 부칙에 따라 공포일인 2021. 12. 8. 이후 양도하는 주택부터 적용됩니다.

이 답변은 질의자가 1세대 1주택 요건과 2년 거주 요건을 모두 갖춘 사실관계를 전제로 한 것이어서, 취득 당시 조정대상지역에서 2년을 살지 않았거나 다른 주택이 있었다면 비과세 자체가 달라질 수 있습니다.

2022년 자료 이후 무엇이 바뀌었나요?

세율 구간이 바뀌었습니다. 2022. 12. 31. 소득세법 개정으로 6% 구간 상한이 1,200만원에서 1,400만원으로, 15% 구간 상한이 4,600만원에서 5,000만원으로 올랐고, 부칙의 경과조치에 따라 2023. 1. 1. 이후 개시한 과세기간, 곧 2023. 1. 1. 이후 양도분부터 적용됩니다. 같은 과세표준이라도 세액이 2022년 자료보다 줄어듭니다. 고가주택 기준 12억원, 장기보유특별공제율 80% 상한, 기본공제 250만원은 그대로입니다. 양도소득세 외에 지방소득세가 따로 붙으므로 실제 부담은 산출세액보다 큽니다.

고가주택 양도소득세 계산 대응 순서

• 실지거래가액 확정 - 양도가액과 취득가액을 매매계약서와 잔금 영수증으로 확인합니다. 12억원 기준은 주택과 딸린 토지의 양도가액 합계로 봅니다.
• 필요경비 모으기 - 취득세, 중개보수, 자본적 지출(발코니 확장·새시 교체 등)의 영수증과 계좌이체 내역을 챙깁니다. 증빙이 없으면 경비로 인정받기 어렵습니다.
• 보유·거주기간 확인 - 등기부등본과 주민등록표 등본으로 보유기간과 거주기간을 셉니다. 거주 2년 미만이면 표 2 공제율을 받지 못합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부합니다. 비과세 양도차익도 신고서에 계산 과정을 적습니다.
• 잘못 냈을 때 - 필요경비를 빠뜨렸거나 공제율을 낮게 적용했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속·증여로 취득했거나 재건축을 거쳤거나 겸용주택이면 취득가액과 보유기간 계산이 달라지므로 등기부등본과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 경정청구와 과세처분에 대한 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 12억원 기준은 양도가액인가요, 양도차익인가요?
  주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계, 즉 양도가액 기준입니다. 양도가액이 12억원 이하이면 양도차익이 아무리 커도 요건을 갖춘 1세대 1주택은 전부 비과세됩니다. 12억원을 넘으면 전체 양도차익에 (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액 비율을 곱한 부분만 과세합니다.
• 거주를 2년 못 채우면 공제율이 어떻게 되나요?
  보유기간 중 거주기간이 2년 미만이면 1세대 1주택용 표 2 공제율(최대 80%)을 받지 못하고, 일반 자산과 같은 표 1 공제율만 적용됩니다. 표 1은 보유 3년 이상 6%부터 해마다 2%씩 올라 15년 이상 30%가 상한입니다. 같은 12년 보유라도 거주 여부에 따라 공제율이 80%와 24%로 갈립니다.
• 필요경비에는 무엇이 들어가나요?
  취득 때 낸 취득세와 중개보수, 발코니 확장이나 새시 교체처럼 집의 가치를 높이는 자본적 지출, 양도 때 중개보수 등이 들어갑니다. 도배·장판 같은 단순 수선비는 들어가지 않습니다. 영수증이나 계좌이체 내역으로 지출 사실이 확인되어야 하므로 증빙을 모아 두어야 합니다.
• 기본공제 250만원은 집마다 받나요?
  아니요, 양도소득 기본공제는 한 해에 소득 구분별로 한 번만 250만원을 뺍니다. 같은 해 부동산을 두 건 팔았다면 먼저 판 자산의 양도소득금액에서 순서대로 공제합니다. 미등기 양도자산의 양도소득에는 기본공제를 적용하지 않습니다.
• 2022년 자료의 세액과 지금 세액이 다른 이유는요?
  세율 구간이 바뀌었기 때문입니다. 2022. 12. 31. 개정으로 6% 구간 상한이 1,200만원에서 1,400만원으로, 15% 구간 상한이 4,600만원에서 5,000만원으로 올라 2023. 1. 1. 이후 양도분부터 적용됩니다. 과세표준 3,550만원 사례에서 당시 세액 424만5천원이 현행 기준으로는 406만5천원이 됩니다.
• 비과세되는 부분도 신고해야 하나요?
  네, 12억원을 넘는 고가주택은 과세되는 양도차익이 있으므로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 신고서에는 전체 양도차익과 비과세 양도차익, 과세 대상 양도차익의 계산 과정을 적습니다. 양도가액이 12억원 이하인 1세대 1주택 비과세 주택은 신고 의무가 없습니다.
• 세금을 더 냈으면 돌려받을 수 있나요?
  필요경비를 빠뜨렸거나 공제율을 낮게 적용해 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 증빙을 붙여 청구하면 세무서는 2개월 안에 결정하거나 거부 통지를 해야 하고, 거부되면 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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