양도소득세

1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 몇 년을 보유하고 살아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

1세대가 양도일 현재 국내에 주택 1채만 갖고 2년 이상 보유했다면 1세대 1주택 비과세를 받고, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 2년 이상 거주도 해야 합니다. 소득세법 제89조와 시행령 제154조가 이 요건을 정하고, 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 과세됩니다. 지금은 등기부상 취득일과 주민등록초본의 전입일부터 확인해 두십시오.

비과세 요건을 채웠다면 따로 비과세 신청을 하지 않아도 세금은 나오지 않습니다. 다만 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 대한 신고가 필요합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨 부부는 2023년 5월 취득 당시 조정대상지역이 아니던 곳의 아파트를 7억8천만원에 사서 1년 반 정도 살다가 직장 때문에 전세를 주었습니다. 2026년 8월 9억5천만원에 팔려고 하는데, 같은 주소에 함께 사는 대학생 아들 명의로 할머니에게서 증여받은 주거용 오피스텔이 한 채 있습니다. 거주기간이 2년에 못 미치는 점보다 아들 명의 오피스텔이 주택 수에 들어가는지가 먼저 문제 됩니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1세대 1주택 비과세의 기본 요건은 무엇인가요?

양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고, 그 주택을 2년 이상 보유했으면 비과세됩니다. 취득할 때 그 주택이 「주택법」상 조정대상지역에 있었다면 보유기간 2년에 더해 그 기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 거주 요건은 양도할 때가 아니라 취득할 때의 조정대상지역 지정 여부로 정합니다.

양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 빠지고, 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에는 과세됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「소득세법」은 주택과 부수토지의 실지거래가액 합계로 12억원 초과 여부를 판단합니다.

1세대는 누구까지 포함하나요?

거주자와 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속과 형제자매가 1세대입니다. 취학·질병 요양·근무상 형편으로 잠시 따로 사는 가족도 세대원으로 봅니다. 법률상 이혼했더라도 생계를 같이 하면 배우자로 봅니다.

주민등록상 세대를 나눴더라도 실제로 같은 집에서 생계를 같이 하면 같은 세대로 봅니다. 부모 집에 주소만 옮겨 둔 자녀의 주택이 합산되어 비과세가 부인되는 일이 잦습니다. 주택 여부도 공부상 용도가 아니라 실제로 주거용으로 쓰는지로 판단하므로 주거용 오피스텔은 주택 수에 들어갈 수 있습니다.

2주택이 되어도 비과세되는 경우가 있나요?

있습니다. 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 사고, 새 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있습니다. 종전 주택 자체도 2년 보유 등 기본 요건을 갖춰야 합니다.

60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합친 경우와 1주택자끼리 혼인한 경우에는 합친 날이나 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택이 비과세됩니다. 수도권 밖 농어촌주택, 취학·근무 형편으로 산 수도권 밖 주택, 요건을 갖춘 장기임대주택을 함께 가진 경우에도 일반주택 양도 시 특례가 있습니다.

1세대 1주택 비과세 대응 순서

• 세대 확인 - 배우자와 같은 집에 사는 가족의 주택·입주권·분양권을 모두 적어 봅니다. 한 사람이라도 있으면 1주택 판단이 달라집니다.
• 보유기간 계산 - 등기부의 취득일(보통 잔금일)부터 양도일까지 2년이 되는지 봅니다. 하루라도 모자라면 비과세가 안 됩니다.
• 거주기간 확인 - 취득 당시 조정대상지역이었다면 주민등록초본으로 2년 거주 여부를 확인합니다. 실제 거주 자료도 함께 모읍니다.
• 특례 검토 - 2주택이면 일시적 2주택·동거봉양·혼인 특례에 해당하는지 봅니다. 기한을 넘기면 특례가 사라집니다.
• 고가주택 신고 - 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분 양도차익을 신고합니다. 신고기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속주택·장기임대주택이 섞여 있거나 세대 분리 시점이 애매하다면 등기부와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 조세불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보유기간은 언제부터 계산하나요?
  보통 취득일부터 양도일까지 계산하고, 매매로 산 주택의 취득일은 대금을 청산한 날이 원칙입니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상일 것을 요구합니다. 잔금일과 등기일이 다르면 앞선 날이 기준이 될 수 있어 두 날짜를 모두 확인하십시오.
• 취득 후 조정대상지역이 해제되면 거주요건이 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 취득 당시에 조정대상지역에 있던 주택에 2년 거주 요건을 둡니다. 양도할 때 지정이 풀렸더라도 취득 당시 기준으로 판단하므로, 매매계약 체결일과 잔금일 무렵의 지정 여부를 확인해야 합니다.
• 12억원이 넘는 집은 전부 과세되나요?
  전부가 아니라 12억원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택을 비과세에서 제외하고, 나머지 요건을 갖추면 12억원 이하 부분의 양도차익은 과세하지 않습니다. 초과분은 양도소득세 신고를 해야 합니다.
• 일시적 2주택은 3년 안에 팔아야 하나요?
  원칙은 새 주택을 취득한 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔아야 합니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항은 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 새 주택을 사고 3년 안에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 봅니다. 3년이 되는 날 경매·공매가 진행 중이거나 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우는 같은 조 제18항의 예외가 있습니다.
• 혼인으로 2주택이 되면 어떻게 되나요?
  혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 봅니다. 소득세법 시행령 제155조 제5항은 1주택을 가진 사람끼리 혼인해 2주택이 된 경우와 60세 이상 직계존속을 모시는 무주택자가 1주택자와 혼인한 경우에 이 특례를 둡니다. 먼저 파는 주택도 2년 보유 등 기본 요건은 갖춰야 합니다.
• 부모님을 모시려고 합쳤는데 비과세되나요?
  요건을 갖추면 됩니다. 소득세법 시행령 제155조 제4항은 1주택자가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다. 배우자의 직계존속도 포함되고, 직계존속 중 한 사람만 60세 이상이어도 됩니다.
• 주거용 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
  실제로 주거용으로 쓰면 들어갈 수 있습니다. 소득세법 제88조 제7호는 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 봅니다. 세입자가 전입해 살고 있는 오피스텔을 가진 채 아파트를 팔면 1주택 비과세가 부인될 수 있습니다.

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