양도소득세

2020년 말까지 다른 집을 팔고 2021년에 판 집, 보유기간은 처음 산 날부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 2020년 12월 31일까지 다른 집을 모두 팔아 2021년 1월 1일 현재 1주택이었다면 그 집 보유기간은 처음 취득한 날부터 셉니다. 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 세는 재기산 규정은 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됐고, 그 날 이미 1주택이던 경우에는 적용되지 않았습니다. 지금은 재기산을 적용해 세금을 냈다면 경정청구 기한이 남았는지부터 확인해야 합니다.

2022. 5. 10. 이후에 집을 판다면 이 쟁점을 따질 필요가 없습니다. 재기산 규정은 이미 삭제되어 지금은 주택 수와 관계없이 취득일부터 보유기간을 셉니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 비조정대상지역에서 산 A주택과 2019년에 산 B주택을 가지고 있다가 2020년 10월 B주택을 팔고 양도소득세를 냈습니다. 2021. 1. 1. 현재 A주택 한 채만 남았고, 2021년 11월 A주택을 팔았습니다. 당시 1주택이 된 2020년 10월부터 보유기간을 다시 센다는 설명을 듣고 2년이 안 됐다며 양도소득세를 신고·납부했습니다. 2026년 가을에 이 계산이 맞았는지, 지금 돌려받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2021년 1월 1일 현재 1주택이었다면 보유기간은 언제부터인가요?

처음 취득한 날부터 셉니다. 2022. 5. 31. 개정 전 시행령 제154조 제5항 단서는 2주택 이상을 가진 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분하면 처분 후 1주택이 된 날부터 보유기간을 세도록 했고, 이 단서는 2021. 1. 1. 이후 양도분부터 적용됐습니다. 국세청은 2020년 말까지 다주택 상태를 해소해 2021. 1. 1. 현재 이미 1주택자였다면 재기산 규정이 적용되지 않는다고 안내했습니다.

그래서 사례의 A씨는 A주택을 2016년 취득일부터 보유한 것으로 보아 2년 보유 요건을 채웁니다. A주택은 취득 당시 조정대상지역이 아니어서 거주 요건도 없었습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

2021. 1. 1. 현재 1세대 1주택인 사람이 그 집을 팔면 보유기간은 그 집의 취득일부터 센다는 것이 기획재정부와 국세청의 해석입니다. 기획재정부 재산세제과-1132(2020. 12. 24.)는 재기산 개정규정 시행일 전에 다른 주택을 모두 처분하고 2021. 1. 1. 현재 1주택인 경우 「최종 1주택이 된 날」이 아니라 해당 주택의 취득일이 기산일이라고 답했고, 국세청도 서면-2020-부동산-3308(2021. 1. 27.)에서 이 해석을 그대로 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년에 펴낸 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」의 세 번째 사례도 2020년 7월 B주택을 과세로 팔고 2021년 9월 A주택을 판 사안을 같은 결론으로 정리했습니다.

2021. 1. 1. 현재 1주택인 상태에서 새집을 사 일시적 2주택이 된 뒤 옛집을 판 경우도 옛집 취득일부터 센다는 것이 국세청 사전-2021-법령해석재산-0991(2021. 11. 19.)입니다. 이 해석들은 2021. 1. 1. 현재 1주택이었던 사실관계를 전제로 하므로, 그 날 보유 주택 수가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

재기산 규정은 지금도 적용되나요?

적용되지 않습니다. 2022. 5. 31. 개정으로 제154조 제5항 단서가 삭제되어, 그 부칙에 따라 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 주택 수와 관계없이 실제 보유한 기간으로 셉니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제5항도 보유기간을 법 제95조 제4항에 따라 취득일부터 양도일까지로 계산합니다.

• 2020. 12. 31.까지 양도 - 재기산 규정이 없었습니다.
• 2021. 1. 1.~2022. 5. 9. 양도 - 재기산 규정이 적용됐지만, 2021. 1. 1. 현재 이미 1주택이면 적용되지 않았습니다.
• 2022. 5. 10. 이후 양도 - 재기산 없이 취득일부터 셉니다.

재기산으로 낸 세금은 돌려받을 수 있나요?

법정신고기한이 지난 뒤 5년 안이면 경정청구로 돌려 달라고 할 수 있습니다. 2021. 1. 1. 현재 1주택이었는데 재기산을 적용해 신고·납부했다면 계산 근거가 잘못된 것이므로 경정청구 대상이 됩니다. 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고, 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 하므로, 2021년에 판 집은 마감이 가까워졌는지 양도일과 신고 내역으로 바로 확인해야 합니다.

재기산 과세 경정청구 대응 순서

• 주택 수 확인 - 2021. 1. 1. 현재 세대가 가진 주택 수를 등기와 매매계약서로 확인합니다. 그 날 1주택이었는지가 결론을 가릅니다.
• 양도일 확인 - 팔았던 집의 양도일이 2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이인지 봅니다. 그 뒤라면 재기산 문제가 없습니다.
• 보유·거주 요건 재계산 - 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유했는지, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주했는지 다시 계산합니다.
• 경정청구 - 법정신고기한이 지난 뒤 5년이 끝나기 전에 경정청구서를 냅니다. 세무서는 2개월 안에 결과를 알려야 합니다.
• 불복 - 경정청구가 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 2021. 1. 1. 현재 일시적 2주택이었거나 조합원입주권·분양권이 섞여 있었던 경우에는 기산일 판단이 달라질 수 있으므로 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인과 양도소득세 경정청구, 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재기산 규정은 언제부터 언제까지 적용됐나요?
  재기산 단서는 2019. 2. 12. 개정 시행령 부칙에 따라 2021. 1. 1.부터 시행되어 그 뒤 양도분에 적용됐고, 2022. 5. 31. 개정으로 삭제되어 그 부칙에 따라 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 적용되지 않습니다. 그 사이에 판 집이라도 2021. 1. 1. 현재 이미 1주택이었다면 적용되지 않았습니다.
• 2021년 1월에 다른 집을 팔았다면요?
  2021. 1. 1. 현재 2주택 이상이었다면 재기산 규정이 적용되는 사안입니다. 그 뒤 1주택 외의 주택을 모두 처분하고 남은 집을 2022. 5. 9.까지 팔았다면 1주택이 된 날부터 보유기간을 셌습니다. 다만 일시적 2주택에 해당했는지 등에 따라 예외가 있었으므로 사실관계를 따로 봐야 합니다.
• 2021년 1월 1일에 새집을 사서 2주택이 됐다면요?
  국세청 사전-2021-법령해석재산-0991(2021. 11. 19.)은 2021. 1. 1. 현재 1주택이던 세대가 그 뒤 새집을 사 일시적 2주택이 된 상태에서 옛집을 팔면 옛집의 당초 취득일부터 센다고 보았습니다. 2021. 1. 1. 현재 이미 2주택이었다면 다른 해석이 적용되므로 그 날의 주택 수를 정확히 확인해야 합니다.
• 경정청구 5년은 언제부터 세나요?
  경정청구는 과세표준신고서를 법정신고기한까지 낸 사람이 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 할 수 있습니다. 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 합니다. 2021년에 판 집은 마감이 가까우므로 양도일과 신고서 제출 내역을 확인해 서둘러 청구서를 내는 것이 좋습니다.
• 지금 집을 팔면 재기산을 걱정해야 하나요?
  걱정하지 않아도 됩니다. 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 재기산 없이 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 봅니다. 다만 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 따로 있고, 새집을 사서 일시적 2주택이 됐다면 2026. 10. 1. 시행 처분기한(2년 또는 3년)도 확인해야 합니다.
• 경정청구가 거부되면 어떻게 하나요?
  세무서가 경정할 이유가 없다고 통지하면 그 통지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 2021. 1. 1. 현재 1주택이었다는 등기 자료와 국세청 안내 내용을 근거로 다툽니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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