양도소득세

집 2채에서 1채를 더 샀다가 1채를 팔았다면 일시적 2주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 2주택 상태에서 새집을 사 3주택이 됐다가 1채를 팔아 2주택이 된 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다. 대법원 2024두55426 판결은 이 특례가 1주택을 가진 세대가 새집을 사 일시적으로 2주택이 된 경우만 전제로 한다고 보았습니다. 지금은 세대원 전원의 주택 취득일과 양도일을 날짜순으로 적어 두십시오.

새집을 산 날부터 3년이라는 기간만 맞추면 된다고 계산할 일은 아닙니다. 그 전에 새집을 사기 직전에 집이 1채였는지부터 보아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부부는 2019년에 첫 아파트를, 2021년에 두 번째 아파트를 사서 2주택을 보유하던 중 2023년 분양권 잔금을 치르고 세 번째 아파트를 취득했습니다. 세 집 모두 조정대상지역 밖에 있었습니다. 2025년 3월 첫 아파트를 팔아 2주택이 되자, 같은 해 11월 두 번째 아파트를 팔면서 새집을 산 뒤 3년 안에 옛집을 판 것이니 일시적 2주택 비과세가 된다고 보고 양도소득세를 신고하지 않았습니다. 세무서는 비과세를 인정하지 않고 양도소득세를 고지했고, A씨 부부는 다툴 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2주택에서 1채를 더 샀다가 1채를 팔면 일시적 2주택 비과세가 되나요?

되지 않습니다. 일시적 2주택 특례는 국내에 1주택을 가진 1세대가 신규 주택을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제로 하므로, 2주택 상태에서 신규 주택을 사서 3주택이 됐다가 1채를 팔아 2주택이 된 경우에는 적용되지 않습니다.

대법원은 조세법규는 비과세요건이라도 법문대로 해석해야 하고 합리적 이유 없이 넓히거나 유추해서는 안 된다고 보았습니다. 이 사건 부부는 2주택을 보유하다 3주택이 됐고, 1채를 판 뒤 남은 2채 가운데 1채를 팔았습니다. 대법원은 이 양도에 양도소득세를 부과한 처분이 적법하다고 본 원심을 유지하고 상고를 기각했습니다.

일시적 2주택 비과세 요건은 무엇인가요?

1주택을 가진 1세대가 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 종전 주택은 그 자체로 2년 이상 보유 등 1세대 1주택 요건을 갖춰야 합니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득하면 처분 기한을 2년으로 정합니다. 이 2년 기준은 2026. 8. 4. 이후 신규 주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전 주택을 파는 경우부터 적용됩니다. 그 밖의 경우는 3년입니다. 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택은 이 비과세 대상에서 빠지므로 따로 세액을 계산해야 합니다.

판결 이후 법이 바뀌어 결론이 달라졌나요?

달라지지 않았습니다. 판결은 2022. 5. 31. 개정 전 시행령을 적용했지만, 현행 시행령도 「국내에 1주택을 소유한 1세대」가 신규 주택을 취득해 「일시적으로 2주택이 된 경우」로 문언을 그대로 두고 있습니다. 그래서 3주택을 거쳐 2주택이 된 경우에는 현행법에서도 이 특례를 쓰기 어렵습니다.

이 사건에서 납세자는 보유기간 기산일에 관한 신뢰보호원칙 위반도 주장했습니다. 대법원은 특례 자체가 적용되지 않는 이상 그 주장은 판단할 필요가 없다고 보았습니다. 상속·혼인·동거봉양처럼 시행령이 따로 정한 다른 특례에 해당하는지는 별도로 따져 볼 여지가 있습니다.

3주택이 된 상태에서는 어떤 순서로 파는 것이 좋을까요?

판결에 따르면 3주택에서 2주택으로 줄어든 뒤 파는 집에는 일시적 2주택 특례가 적용되지 않으므로, 1채만 남은 뒤에 파는 집이 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 있는지를 따로 계산해야 합니다. 마지막 1주택은 양도일 현재 1주택이고 2년 이상 보유 등 요건을 갖춰야 비과세됩니다.

일시적 2주택 비과세 대응 순서

• 보유 주택 연표 작성 - 세대원 전원의 주택 취득일과 양도일을 날짜순으로 적습니다. 신규 주택 취득 직전에 1주택이었는지가 먼저 갈립니다.
• 분양권·입주권 포함 여부 확인 - 분양권이나 조합원입주권을 언제 취득했는지도 함께 적습니다. 주택 수 계산과 특례 요건이 달라질 수 있습니다.
• 조정대상지역 여부 확인 - 종전 주택과 신규 주택이 취득 당시 조정대상지역이었는지 확인합니다. 처분 기한이 2년인지 3년인지가 정해집니다.
• 다른 특례 검토 - 상속주택·동거봉양·혼인 합가 특례 등 다른 규정에 해당하는지 봅니다. 일시적 2주택 특례가 막혀도 남는 길이 있을 수 있습니다.
• 불복 또는 경정청구 - 고지를 받았다면 90일 안에 불복하고, 이미 냈다면 5년 안에 경정청구를 합니다. 거부되면 경정거부처분 취소소송으로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세대 분리 시점이 다투어지거나 분양권·입주권, 상속주택이 섞여 있으면 등기부와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분과 경정거부처분에 대한 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 3주택에서 1채를 먼저 팔면 2주택부터 다시 계산되나요?
  일시적 2주택 특례에서는 그렇게 보지 않습니다. 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024두55426 판결은 특례가 1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제로 한다고 보아, 3주택에서 1채를 처분해 2주택이 된 뒤의 양도에는 적용하지 않았습니다.
• 종전 주택은 얼마나 가지고 있어야 하나요?
  종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤에 신규 주택을 취득해야 합니다. 그리고 종전 주택은 양도할 때 1세대 1주택 비과세 요건, 즉 보유기간 2년 이상(취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 이상 포함)을 갖춰야 비과세가 됩니다.
• 새집을 산 뒤 언제까지 옛집을 팔아야 하나요?
  원칙적으로 신규 주택 취득일부터 3년 이내입니다. 현행 시행령은 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 2026. 8. 4. 이후 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전 주택을 파는 경우에는 2년으로 정합니다. 부칙의 예외에 해당하는지도 함께 확인해야 합니다.
• 비과세 대상이면 양도가액과 상관없이 세금이 없나요?
  아닙니다. 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택은 1세대 1주택 비과세 대상에서 빠집니다. 일시적 2주택 특례로 1세대 1주택으로 보는 경우에도 같으므로, 양도가액이 12억원을 넘으면 세액 계산을 따로 해 보아야 합니다.
• 법문에 없더라도 취지가 같으면 특례를 넓혀 적용할 수 없나요?
  어렵습니다. 대법원은 과세요건이든 비과세요건이든 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석할 수 없다고 보았습니다. 그래서 3주택을 거친 경우에 일시적 2주택 특례를 유추적용하자는 주장도 받아들이지 않았습니다.
• 이미 양도소득세를 냈다면 돌려받을 방법이 있나요?
  비과세 요건을 갖췄는데 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서가 거부하면 거부처분을 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등으로 다투고, 그 뒤 경정거부처분 취소소송으로 이어집니다. 이 판결 사건도 경정거부처분 취소소송이었습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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