양도소득세

8·2 대책 전에 산 집이 재건축돼 새 아파트가 됐는데 2년 거주해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 2017년 8월 2일 이전에 취득한 조정대상지역 주택이 재건축으로 헐리고 2017년 8월 3일 이후 새 아파트로 준공됐더라도 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 붙지 않습니다. 기획재정부와 국세청은 2018년과 2020년 회신에서 새 아파트의 취득 시점을 옛집 취득일로 보아 개정 전 규정을 적용한다고 보았습니다. 지금은 옛집의 등기접수일과 조합원 지위를 직접 취득했는지부터 확인해 두십시오.

새 아파트가 준공된 뒤 2년을 들어가 살 필요는 없습니다. 헐린 옛집을 2017년 8월 2일 이전에 샀다면 거주요건은 옛집 취득일을 기준으로 판단하므로, 보유 2년만 갖추면 비과세 요건을 검토할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 6월 서울의 재건축 예정 노후 아파트를 7억원에 샀습니다. 조정대상지역 지정은 2017년 8월이었고, 아파트는 2020년 3월 멸실돼 2024년 4월 새 아파트로 준공됐습니다. A씨는 옛집에도 새집에도 산 적이 없이 줄곧 세를 주었고, 2026년 가을 새 아파트를 팔 계획입니다. 준공 때는 이미 2년 거주요건이 있는 지역이었는데 거주하지 않고 팔아도 1세대 1주택 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 재건축 후 준공된 집의 거주요건을 어떻게 해석했나요?

거주요건을 적용하지 않는다는 것이 결론입니다. 국세청이 2018년 10월 16일 주요 해석으로 게시한 기획재정부 재산세제과-856(2018. 10. 10.) 회신은 2017년 8월 2일 이전에 취득한 조정대상지역 주택을 재건축해 2017년 8월 3일 이후 준공한 경우 시행령 제154조 제1항의 거주요건을 적용하지 않는다고 보았습니다. 거주요건은 2017년 9월 19일 개정 시행령으로 생겼는데, 그 부칙은 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택에는 종전 규정을 따르도록 했고, 재건축으로 받은 새 아파트는 옛집을 이어받은 것이어서 취득 시점을 옛집 취득일로 본 것입니다. 국세청은 2020년 11월 30일 회신에서도 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택을 신축할 목적으로 헐고 2017년 8월 3일 이후 새로 지은 경우 신축한 주택의 취득시기는 기존주택의 취득일이므로 같은 부칙 제2조 제2항 제1호에 따라 거주요건을 적용하지 않는다고 답했습니다. 두 회신 모두 옛집을 2017년 8월 2일 이전에 취득한 사실관계를 전제로 하므로, 옛집을 그 뒤에 샀거나 재건축 조합원 지위를 다른 사람에게서 넘겨받은 경우에는 결론이 달라집니다.

거주요건은 어떤 집에 붙나요?

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에 보유기간 2년과 그 기간 중 거주기간 2년을 요구하고, 그 밖의 주택에는 보유기간 2년만 요구합니다. 여기에 2017년 개정 부칙이 종전 규정을 적용하는 집이 더해집니다.

• 취득 당시 비조정대상지역 - 거주요건 없음. 뒤에 조정대상지역으로 지정돼도 붙지 않습니다.
• 2017년 8월 2일 이전 취득 - 거주요건 없음. 재건축이나 멸실 후 신축으로 새 집이 됐어도 옛집 취득일로 판단합니다.
• 2017년 8월 2일 이전 계약·계약금 지급 - 계약금 지급일에 세대 전체가 무주택이었을 때만 거주요건 없음.
• 조정대상지역 공고 전 계약·계약금 지급 - 역시 계약금 지급일에 무주택 세대였을 때만 거주요건 없음.
• 그 밖에 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 취득 - 보유 2년과 거주 2년 모두 필요.

조정대상지역 지정과 해제는 국토교통부 고시로 바뀌므로, 옛집 취득일 당시 지정 여부를 고시로 확인합니다.

새로 지은 집은 언제 취득한 것으로 보나요?

재건축이나 멸실 후 신축으로 받은 집은 옛집의 연장으로 보아 옛집 취득일을 기준으로 거주요건을 판단하고, 보유기간과 거주기간도 옛집과 새집을 합쳐 셉니다. 시행령은 보유하거나 거주하는 중에 노후 등으로 멸실돼 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 기간을 통산한다고 정합니다. 반면 집이 없던 땅에 2017년 8월 2일 이전 건축허가를 받고 착공만 한 채 2017년 8월 3일 이후 사용승인으로 처음 주택을 취득한 경우는 다릅니다. 자기가 지은 건물의 취득일은 사용승인서 교부일이므로 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 되어 거주요건이 붙는다는 것이 국세청의 2021년 2월 5일 회신입니다. 옛집이 있었는지, 그 옛집을 언제 샀는지가 갈림길입니다.

2017년 8·2 대책 전 취득 주택 재건축 거주요건 대응 순서

• 옛집 취득일 확인 - 등기사항증명서로 옛집의 잔금일이나 등기접수일을 봅니다. 2017년 8월 2일 이전이면 거주요건이 없습니다.
• 취득 경위 확인 - 옛집을 직접 산 것인지, 조합원 지위를 승계한 것인지, 상가나 나대지가 입주권으로 바뀐 것인지 구분합니다. 승계 취득이면 결론이 달라집니다.
• 보유 2년 계산 - 옛집 취득일부터 새 아파트 양도일까지를 통산해 2년이 넘는지 셉니다. 멸실 기간도 끊기지 않습니다.
• 고가주택 계산 - 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 과세되므로 장기보유특별공제율을 미리 계산합니다. 거주한 적이 없으면 거주기간 공제는 없습니다.
• 신고와 불복 - 양도월 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 거주요건 적용으로 고지되면 90일 안에 심판청구를, 과세로 잘못 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재건축 과정에서 지분을 추가로 받았거나 청산금을 냈거나 조합원 지위를 중간에 넘겨받은 경우에는 관리처분계획과 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 준공일이 2017년 8월 3일 이후인데 왜 거주요건이 없나요?
  재건축으로 받은 새 아파트는 옛집을 이어받은 것이어서 거주요건 적용 여부를 옛집 취득일로 판단하기 때문입니다. 2017년 9월 19일 개정 시행령 부칙은 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택에 종전 규정을 적용하도록 했고, 기획재정부는 2018년 10월 회신에서 재건축 후 준공한 경우에도 같은 부칙에 따라 거주요건을 적용하지 않는다고 보았습니다.
• 보유 2년은 옛집 기간과 합쳐서 세나요?
  네, 보유하거나 거주하는 중에 노후 등으로 멸실돼 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간과 거주기간을 통산합니다. 옛집 취득일부터 새 아파트 양도일까지가 2년 이상이면 보유요건을 갖춘 것이고, 공사 기간 동안 집이 없었던 사정은 기간 계산을 끊지 않습니다.
• 조합원 지위를 2017년 8월 3일 이후 넘겨받았다면요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 회신은 옛집을 2017년 8월 2일 이전에 직접 취득한 사실관계를 전제로 한 것이고, 다른 사람의 조합원입주권을 승계 취득한 경우 완성된 주택의 취득시기는 승계 취득 시점과 준공 시점을 기준으로 따로 판단합니다. 승계 취득일이 조정대상지역 지정 뒤라면 거주요건이 붙을 수 있으므로 매매계약일과 잔금일을 확인해야 합니다.
• 땅만 있다가 집을 지어 2017년 8월 3일 이후 준공했다면요?
  거주요건이 붙습니다. 옛집 없이 처음 주택을 짓는 경우 취득일은 사용승인서 교부일이므로, 2017년 8월 2일 이전에 건축허가와 착공을 마쳤어도 2017년 8월 3일 이후 사용승인을 받았으면 그때 조정대상지역 주택을 취득한 것이 됩니다. 국세청은 2021년 2월 5일 회신에서 이 경우 부칙의 종전 규정 적용 대상이 아니라고 보았습니다.
• 취득할 때 조정대상지역이 아니었다면요?
  거주요건이 없습니다. 현행 시행령은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 보유기간 중 거주 2년을 요구하므로, 옛집 취득일에 조정대상지역이 아니었다면 뒤에 지정되거나 재건축으로 준공됐어도 보유 2년만 갖추면 됩니다. 지정 여부는 취득일 당시의 국토교통부 고시로 확인합니다.
• 양도가액이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익이 과세됩니다. 거주요건이 없어 비과세 대상이더라도 초과분은 예정신고를 해야 하고, 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 달리 적용되므로 거주한 적이 없으면 거주기간 공제는 받지 못합니다. 통산된 보유기간은 옛집 취득일부터 셉니다.
• 거주요건 미충족으로 과세되면 언제까지 다투나요?
  세무서가 결정이나 경정으로 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 합니다. 준공일을 취득일로 잘못 보아 과세로 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있고, 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결정하거나 거부 사유를 통지해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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