양도소득세

해외 사는 비거주자가 혼인으로 2주택이 된 뒤 집을 팔면 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 양도 당시 비거주자라면 혼인으로 1세대 2주택이 된 뒤 먼저 파는 주택이라도 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 혼인 합가 특례는 1세대 1주택 비과세를 전제로 하는데 1세대는 거주자와 그 배우자를 중심으로 구성되기 때문입니다. 지금은 양도일 현재 거주자인지와 세대 전원 출국 특례 요건부터 확인하십시오.

혼인 후 10년 안에 파는 주택이면 무조건 비과세라고 믿을 필요는 없습니다. 파는 사람이 비거주자라면 혼인 특례의 출발점인 1세대 1주택 비과세부터 적용되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2021년 서울에 아파트 한 채를 사 두고 2022년부터 해외 법인에서 근무하며 비거주자가 되었습니다. 2025년 국내에 아파트를 가진 배우자와 혼인했지만 N씨는 계속 해외에 살았습니다. 2026년 N씨는 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택은 비과세라는 말을 듣고 자기 아파트를 12억원 이하에 팔려고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

비거주자도 혼인 합가 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 혼인으로 2주택이 된 경우 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 보는 특례는 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 전제로 하는데, 1세대는 거주자와 그 배우자를 중심으로 구성하는 가족단위이므로 양도 당시 소유자가 비거주자라면 이 비과세가 적용되지 않습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「소득세법」은 국내원천 부동산 양도소득이 있는 비거주자에게도 거주자와 같은 방법으로 분류과세하되, 대통령령으로 정하는 비거주자에게는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않는다고 명시합니다. 원안 당시에는 해석으로 판단하던 부분이 법률 문언으로 정리된 것입니다.

혼인 합가 특례 기간은 몇 년인가요?

1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 사람과 혼인해 1세대 2주택이 되면 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다. 원안 당시 2년이던 이 기간은 5년을 거쳐 2024. 11. 12. 개정으로 10년이 되었습니다.

60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택자와 혼인한 경우도 같은 특례를 받습니다. 다만 두 경우 모두 파는 사람이 거주자로서 1세대를 구성해야 합니다.

비거주자가 1주택을 비과세로 팔 수 있는 경우는?

세대 전원이 해외이주로 출국하거나, 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 안에 팔면 보유·거주기간 제한 없이 비과세 특례를 받습니다. 혼인 전에 이 요건을 갖췄더라도 혼인 뒤 배우자 세대 전원이 함께 출국하지 않았다면 이 요건을 충족하기 어렵습니다.

거주자로 돌아온 뒤 파는 방법도 있습니다. 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인이고, 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환되면 거주기간과 보유기간을 통산합니다.

비거주자 주택 양도 대응 순서

• 거주자 여부 판정 - 국내 주소, 183일 이상 거소, 가족과 자산의 소재를 확인합니다. 양도일 현재 거주자인지가 비과세 판단의 출발점입니다.
• 출국 특례 점검 - 세대 전원 출국 여부와 출국일, 출국일 현재 주택 수를 확인합니다. 출국일부터 2년 안이면 특례를 검토합니다.
• 혼인 특례 요건 확인 - 혼인일과 각자의 주택 취득일을 정리합니다. 거주자로 전환한 뒤라면 10년 특례를 적용할 수 있습니다.
• 양도 시기 조정 - 거주자로 전환한 뒤 파는 것이 유리한지 세액을 비교합니다. 전환 시점과 보유·거주기간 통산 요건을 함께 봅니다.
• 신고·불복 - 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 과세되면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 거주자 판정에 다툼이 있을 때 실익이 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 해외 체류 중에도 국내에 가족과 생활 근거가 남아 거주자로 판정될 여지가 있다면 출입국 기록과 가족 거주지를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건 다툼과 부과처분 취소 심판·소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1세대는 거주자만 구성하나요?
  네, 1세대는 거주자를 중심으로 합니다. 소득세법 제88조 제6호는 1세대를 거주자 및 그 배우자가 같은 주소나 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가족단위로 정의합니다. 그래서 양도 당시 비거주자인 소유자는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세의 주체가 되기 어렵습니다.
• 비거주자도 양도세는 거주자처럼 내나요?
  계산 방식은 같지만 비과세는 제한됩니다. 소득세법 제121조 제2항은 국내원천 부동산 양도소득이 있는 비거주자를 거주자와 같은 방법으로 분류과세하되, 대통령령으로 정하는 비거주자에게는 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는다고 정합니다.
• 혼인 특례 기간은 지금 몇 년인가요?
  10년입니다. 소득세법 시행령 제155조 제5항은 1주택자끼리 혼인해 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 본다고 정합니다. 원안 당시 2년이던 기간이 2024. 11. 12. 개정으로 10년이 되었습니다.
• 해외 근무로 출국했으면 비과세되나요?
  세대 전원이 출국해야 합니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목은 1년 이상 국외거주가 필요한 취학이나 근무상 형편으로 세대 전원이 출국한 경우 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 안에 팔면 보유·거주기간 제한 없이 비과세를 인정합니다. 혼자 출국했다면 해당하지 않습니다.
• 거주자인지는 어떻게 판단하나요?
  국내 주소나 183일 이상의 거소가 기준입니다. 소득세법 제1조의2 제1항 제1호는 거주자를 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인으로 정의합니다. 주소는 시행령 제2조 제1항에 따라 국내에서 생계를 같이 하는 가족과 국내 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실로 판정하므로 체류일수만으로 정해지지 않습니다.
• 귀국해서 팔면 보유기간은 이어지나요?
  요건을 갖추면 이어집니다. 소득세법 시행령 제154조 제8항 제2호는 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 거주기간과 보유기간을 통산한다고 정합니다. 귀국 후 다른 곳에 살았다면 통산되지 않을 수 있습니다.

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