양도소득세

분양받은 아파트, 1세대1주택 2년 보유는 언제부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

분양받은 아파트의 취득시기는 원칙적으로 잔금청산일이고, 1세대1주택 비과세의 2년 보유기간도 그날부터 셉니다. 소득세법 제98조와 시행령 제162조는 잔금 전에 등기하면 등기접수일, 잔금 때까지 미완공이면 사용승인일 등 완성일을 취득시기로 정합니다. 지금은 사용승인일·잔금청산일·등기접수일 세 날짜의 순서를 먼저 확인하십시오.

분양계약을 맺은 날부터 보유기간을 세지 않아도 됩니다. 계약일은 분양권을 취득한 날일 뿐이고, 주택의 보유기간은 잔금청산일 등 주택 취득시기부터 따로 셉니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2022년 3월 아파트 분양계약을 맺었습니다. 아파트는 2024년 11월 사용승인을 받았고, E씨는 2025년 1월 잔금을 치른 뒤 입주했으며, 소유권이전등기는 2025년 3월에 접수됐습니다. E씨는 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 한다는 말을 듣고, 언제부터 2년을 세는지, 언제 팔아야 비과세 요건을 맞출 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 분양 아파트의 취득시기를 어떻게 해석했나요?

일반분양 아파트는 잔금청산일이 취득시기이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 취득시기라고 보았습니다. 국세청은 서면-2017-부동산-1357(2017. 11. 22.)에서 일반분양 받은 아파트(분양권을 승계취득한 경우 포함)는 잔금청산일을 취득시기로 보고, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득시기로 본다고 회신했습니다. 다만 분양받은 아파트가 잔금청산일까지 완성되지 않았다면 그 아파트의 완성일, 곧 사용승인서 교부일(그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았으면 그중 빠른 날)이 취득시기라고 덧붙였습니다. 국세청 부동산납세과도 2022년 사례집에서 완공 뒤 잔금을 치르고 그 뒤 등기한 주택은 잔금청산일이 취득시기라고 답했습니다. 회신은 완공·잔금·등기의 순서를 전제로 한 것이어서, 그 순서가 바뀌면 취득시기도 달라집니다.

잔금·완공·등기 순서에 따라 취득시기가 어떻게 달라지나요?

세 날짜 가운데 어떤 일이 먼저 일어났는지에 따라 취득시기가 정해집니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」 제98조는 취득시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하고, 같은 법 시행령 제162조 제1항이 예외를 정합니다.

• 완공 뒤 잔금, 그 뒤 등기 - 잔금청산일이 취득시기입니다. 위 사례의 2025년 1월이 여기에 해당합니다.
• 잔금 전에 등기 - 등기부에 적힌 등기접수일이 취득시기입니다.
• 잔금을 먼저 치렀는데 아직 미완공 - 아파트가 완성된 날, 곧 사용승인서 교부일이 취득시기입니다. 그 전에 사실상 사용했거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날입니다.
• 잔금청산일이 분명하지 않음 - 등기부에 적힌 등기접수일이 취득시기입니다.

그럼 1세대1주택 2년은 언제부터 세나요?

주택의 취득시기부터 셉니다. 시행령 제154조 제1항은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상일 것을 비과세 요건으로 정하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 위 사례에서 잔금청산일이 2025년 1월이면 2027년 1월 이후에 팔아야 보유기간 2년을 채웁니다. 분양계약일인 2022년 3월이나 등기일인 2025년 3월을 기준으로 계산하면 결과가 달라집니다. 취득 당시 조정대상지역이었는지는 잔금청산일 등 취득시기를 기준으로 따로 확인해야 합니다.

자기가 지은 집이나 상속받은 집은 다른가요?

취득 원인마다 취득시기가 따로 정해져 있습니다. 시행령 제162조 제1항은 자기가 건설한 건축물은 사용승인서 교부일(그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았으면 그중 빠른 날), 상속받은 자산은 상속이 개시된 날, 증여받은 자산은 증여를 받은 날을 취득시기로 정합니다. 건축허가 없이 지은 건축물은 사실상 사용한 날입니다. 분양 아파트와 같은 기준을 적용하면 날짜가 어긋나므로 취득 원인부터 확인합니다.

분양 아파트 취득시기 대응 순서

• 날짜 세 개 확인 - 사용승인일(임시사용승인일), 잔금청산일, 등기접수일을 각각 확인합니다. 사용승인일은 건축물대장, 등기접수일은 등기사항증명서로 봅니다.
• 잔금 증빙 확보 - 잔금 이체 확인서와 시행사의 분양대금 완납 증명서를 받아 둡니다.
• 취득시기 확정 - 세 날짜의 순서에 따라 취득시기를 정하고, 그날 조정대상지역이었는지 확인합니다.
• 양도일 정하기 - 취득시기부터 보유기간 2년(필요하면 거주기간 2년)을 채운 뒤로 잔금일을 잡습니다.
• 신고와 불복 - 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고, 세무서가 취득시기를 달리 보아 비과세를 부인하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툽니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 일부를 남겨 두고 입주했거나 분양권을 중간에 승계취득했거나 조합원 입주권으로 받은 아파트라면 계약서와 납입 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 부인에 대한 조세불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양계약일부터 2년을 세면 안 되나요?
  안 됩니다. 분양계약일은 분양권을 취득한 날이고, 1세대1주택 비과세의 보유기간은 주택의 취득시기부터 셉니다. 일반분양 아파트는 원칙적으로 잔금청산일이 취득시기이므로 계약일 기준으로 계산하면 보유기간이 실제보다 길게 잡혀 요건을 놓칠 수 있습니다.
• 잔금보다 등기를 먼저 했으면요?
  잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기부에 적힌 등기접수일이 취득시기입니다. 등기 뒤에 잔금을 치렀더라도 취득시기는 앞선 등기접수일이므로, 보유기간은 그날부터 셉니다. 등기사항증명서로 접수일을 확인합니다.
• 잔금을 먼저 냈는데 아직 공사 중이면요?
  잔금을 치른 날까지 아파트가 완성되지 않았다면 그 아파트가 완성된 날이 취득시기입니다. 완성된 날은 사용승인서 교부일이고, 그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았으면 그중 빠른 날입니다. 건축물대장에서 사용승인일을 확인합니다.
• 분양권을 사서 아파트를 받은 경우도 같나요?
  네, 분양권을 승계취득한 경우에도 일반분양 아파트와 같이 잔금청산일, 잔금 전 등기를 했으면 등기접수일, 잔금 때까지 미완공이면 완성일이 취득시기라는 것이 국세청 해석입니다. 분양권 매수일이 주택 취득시기가 되는 것은 아닙니다.
• 조정대상지역 거주요건은 언제를 기준으로 보나요?
  취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 여기서 취득 당시는 잔금청산일 등 주택의 취득시기를 말하므로, 분양계약 때와 잔금 때의 조정대상지역 지정 여부가 다르면 결론이 달라질 수 있어 따로 확인해야 합니다.
• 잔금청산일이 분명하지 않으면 어떻게 하나요?
  잔금을 치른 날이 분명하지 않으면 등기부에 적힌 등기접수일을 취득시기로 봅니다. 잔금을 여러 번 나누어 냈거나 현금으로 치러 기록이 흐리다면, 이체 확인서와 시행사의 완납 증명서로 잔금청산일을 분명히 해 두는 편이 유리합니다.
• 취득시기 때문에 비과세가 부인되면 어떻게 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 쟁점은 잔금청산일·완성일·등기접수일 중 어느 날이 취득시기인지이므로, 이체 확인서·완납 증명서·건축물대장·등기사항증명서를 날짜순으로 갖추어 청구합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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