양도소득세

분양권 지분 절반을 배우자에게 증여하면 일시적 2주택 처분기한이 짧아지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 조정대상지역 공고 전에 세대가 취득한 분양권의 지분 일부를 공고 뒤 같은 세대인 배우자에게 증여해도 일시적 2주택 종전주택 처분기한은 짧아지지 않습니다. 국세청은 2020년 2월과 4월 회신에서 이런 경우에도 2018년 개정 시행령 부칙에 따라 종전 규정 3년을 적용한다고 보았고, 2026년 10월 1일 시행된 시행령도 공고 전 분양권 취득을 2년 단축에서 뺍니다. 지금은 분양계약일과 계약금 입금일이 그 지역 조정대상지역 공고일보다 앞서는지부터 확인하십시오.

배우자에게 준 분양권 지분 때문에 처분기한이 다시 시작되거나 짧아질까 걱정해 증여를 취소할 필요는 없습니다. 국세청은 같은 세대 안에서 지분을 나눈 것만으로 세대의 분양권 취득 시점이 바뀌지 않는다고 보았습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 3월 산 조정대상지역 아파트에 살면서 2023년 5월 같은 지역의 새 아파트 분양계약을 맺고 계약금 8,000만원을 냈습니다. 당시 그 지역은 조정대상지역이 아니었고, 2024년 1월 조정대상지역으로 지정됐습니다. A씨는 2025년 9월 분양권 지분 절반을 배우자에게 증여해 부부 공동명의로 바꿨고, 2026년 11월 새 아파트 잔금을 치른 뒤 살던 아파트를 팔 계획입니다. 증여일이 조정대상지역 지정 뒤라서 처분기한이 2년으로 줄어드는지, 3년이 그대로인지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 배우자에게 준 분양권 지분을 어떻게 해석했나요?

처분기한은 짧아지지 않는다는 것이 결론입니다. 국세청 서면-2020-법령해석재산-1541(2020. 4. 16.)은 조정대상지역에 종전주택을 둔 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역 분양권의 매매계약을 맺고 계약금을 낸 뒤 2019년 12월 17일 이후 분양권 지분 70%를 같은 세대인 배우자에게 증여한 사안에서, 2018년 10월 23일 개정 시행령 부칙 제2조 제2항에 따라 종전 규정인 3년을 적용한다고 답했습니다. 앞서 서면-2018-법령해석재산-3844(2020. 2. 19.)도 2018년 9월 14일 이후 분양권 지분 절반을 배우자에게 증여한 사안에서 같은 결론을 냈습니다. 당시 조문은 조정대상지역 안에서 조정대상지역 주택을 새로 취득하면 처분기한을 2년, 뒤에는 1년으로 줄이면서 개정 전에 계약금을 낸 경우를 종전 규정으로 남겼는데, 그 부칙 제2조 제2항은 「조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가」 2018년 9월 13일 이전에 신규 주택이나 그 권리를 취득했거나 계약금을 지급한 경우를 종전 규정 대상으로 정하고 있어, 회신은 같은 세대 안에서 지분이 옮겨 간 경우에도 이 요건을 그대로 충족한다고 보았습니다. 국세청 월간 질의 사례도 같은 구조에서 2019년 12월 17일 이후 지분 일부를 배우자에게 증여해도 3년을 적용한다고 정리했습니다. 두 회신은 분양권을 같은 세대인 배우자에게 증여한 사실관계를 전제로 하므로, 별도 세대인 자녀에게 증여했거나 증여 후 세대가 갈라진 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

처분기한이 다시 지역에 따라 나뉘었습니다. 2023년 2월 28일 개정으로 지역과 관계없이 3년이던 처분기한을, 2026년 9월 30일 개정 시행령은 새 주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 새 주택을 취득하면 2년, 그 밖에는 3년으로 정했습니다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 새 주택이나 새 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 2년이 아니라 3년입니다. 부칙은 2년 규정을 조정대상지역에 종전주택을 둔 세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 새 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 파는 경우부터 적용하고, 부칙 제2조 제2항 각 호에 해당하면 종전 3년을 따르도록 했습니다. 부칙 제2조 제2항은 조정대상지역에 종전주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역 신규 주택(그 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정을 따르도록 했습니다. 사례처럼 분양계약·계약금 지급과 배우자 지분 증여가 모두 2026년 8월 3일 이전에 있었다면 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」의 2년 규정이 아니라 종전 규정인 3년이 적용됩니다.

• 종전주택·새 주택 모두 조정대상지역 - 2년. 2026년 8월 4일 이후 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 파는 경우부터.
• 공고 전 분양권 취득 또는 계약금 지급 - 3년. 증명서류로 계약일과 계약금 입금일을 보여야 합니다.
• 둘 중 하나라도 비조정대상지역 - 3년.
• 종전주택 취득 후 1년 - 어느 경우든 종전주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤 새 주택을 취득해야 합니다.

처분기한은 어느 날부터 세나요?

새 아파트의 취득일, 곧 잔금을 치른 날부터 셉니다. 분양권 상태에서는 아직 주택이 아니므로 처분기한이 시작되지 않고, 잔금 전에 완공되지 않았으면 완공일이 취득일입니다. 배우자에게 지분을 증여한 날은 분양권의 명의가 나뉜 날일 뿐 새 주택 취득일이 아니고, 증여받은 배우자의 지분도 세대 전체로 보면 같은 새 주택의 일부이므로 취득일을 따로 세지 않습니다. 종전주택 양도일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이며, 그날이 처분기한 안에 들어야 합니다.

분양권 지분 배우자 증여 처분기한 대응 순서

• 분양계약·계약금 날짜 확정 - 분양계약서와 계약금 입금 내역으로 세대가 분양권을 취득한 날을 확정합니다. 그 지역 조정대상지역 공고일과 앞뒤를 비교합니다.
• 증여 범위 확인 - 지분을 받은 사람이 같은 세대의 배우자인지, 증여 뒤 세대가 갈라지지 않았는지 주민등록 기록으로 확인합니다.
• 새 아파트 취득일 확정 - 잔금일 또는 완공일을 확정하고, 종전주택 취득일부터 1년이 지난 뒤인지 봅니다.
• 처분기한 계산 - 취득일부터 2년 또는 3년이 되는 날을 달력으로 계산해 종전주택 잔금일을 그 안에 잡습니다.
• 신고와 불복 - 종전주택 양도월 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 처분기한 2년 적용으로 비과세가 부인돼 고지되면 90일 안에 심판청구를, 과세로 잘못 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권 전부를 증여했거나 받은 사람이 별도 세대이거나 증여 뒤 이혼·세대분리가 있었던 경우에는 계약서와 주민등록 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일시적 2주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배우자가 증여받은 지분은 공고 뒤 취득한 권리 아닌가요?
  같은 세대 안의 증여라면 국세청은 그렇게 보지 않았습니다. 2020년 4월 16일 회신은 조정대상지역 공고 전에 계약금을 낸 분양권의 지분 70%를 개정 뒤 배우자에게 증여한 사안에서 종전 규정 3년을 적용한다고 답했습니다. 1세대 1주택 비과세를 세대 단위로 판단하므로 세대가 분양권을 취득한 시점이 그대로 유지된다는 취지입니다.
• 2026년 10월 1일부터 처분기한은 어떻게 되나요?
  새 주택 취득일 현재 종전주택과 새 주택이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년입니다. 조정대상지역 공고 전에 새 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득했거나 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 3년입니다. 2년 규정은 2026년 8월 4일 이후 새 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 파는 경우부터 적용됩니다.
• 처분기한은 증여일부터 세나요, 잔금일부터 세나요?
  새 아파트 잔금일부터 셉니다. 분양권은 아직 주택이 아니어서 처분기한이 시작되지 않고, 잔금 전에 완공되지 않았으면 완공일이 취득일입니다. 배우자에게 지분을 증여한 날은 명의가 나뉜 날일 뿐이고, 증여받은 지분도 세대로 보면 같은 새 주택의 일부이므로 취득일을 따로 세지 않습니다.
• 별도 세대인 자녀에게 지분을 주면 어떻게 되나요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 회신은 같은 세대인 배우자에게 증여한 사실관계를 전제로 했고, 별도 세대인 자녀가 지분을 받으면 그 자녀 세대는 증여일에 분양권을 새로 취득한 것이 되어 처분기한과 거주요건을 따로 판단합니다. 증여 뒤 세대분리나 이혼이 있는 경우도 마찬가지이므로 증여 전에 세대 구성을 확인해야 합니다.
• 종전주택을 산 지 1년 안에 분양권을 취득했다면요?
  일시적 2주택 비과세는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 취득해야 적용됩니다. 여기서 새 주택 취득일은 분양권 계약일이 아니라 잔금일 또는 완공일이므로, 분양계약은 1년 안에 했더라도 잔금일이 종전주택 취득 후 1년을 넘으면 요건을 갖춘 것입니다.
• 공고 전 계약을 어떻게 증명하나요?
  분양계약서의 계약일과 계약금 입금 내역으로 증명합니다. 현행 시행령은 조정대상지역 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되는 경우를 2년 단축에서 제외하므로, 계약서와 통장 입금 기록, 분양사 영수증을 함께 보관해야 합니다. 공고일은 국토교통부 고시로 확인합니다.
• 처분기한 2년 적용으로 비과세가 부인되면요?
  세무서가 결정이나 경정으로 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 합니다. 3년이 맞는데도 과세로 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있고, 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결정하거나 거부 사유를 통지해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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