양도소득세

2020년에 당첨된 분양권으로 지은 집, 상속받은 분양권이 있어도 상속주택 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 2020년 12월 31일 전에 취득한 분양권으로 지은 집을 팔 때는 따로 사는 어머니에게 상속받은 분양권이 집이 됐더라도 상속주택 특례를 받을 수 없습니다. 국세청은 기획재정부 해석을 인용해 분양권으로 취득한 신축주택을 상속주택·일반주택에 넣는 개정 규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용된다고 회신했습니다. 지금은 두 분양권의 취득일이 2021년 1월 1일 전인지 후인지부터 확인해야 합니다.

상속받은 분양권이 집으로 완성됐다고 해서 곧바로 상속주택 특례를 전제로 비과세 신고를 할 필요는 없습니다. 특례가 되는지는 두 분양권의 취득일이 언제인지에 따라 먼저 갈립니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 2월 아파트 청약에 당첨돼 분양권을 얻었습니다. 따로 사시던 어머니도 2020년 9월 다른 아파트 분양권을 샀는데, 2022년 1월 어머니가 돌아가시면서 그 분양권을 A씨가 상속받았습니다. 두 아파트는 2023년 8월과 2024년 7월에 차례로 완공돼 A씨 명의의 집 두 채가 됐습니다. A씨는 2년 넘게 보유한 자기 청약 아파트를 2026년에 팔면서, 상속받은 집이 있어도 상속주택 특례로 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2020년 이전 분양권으로 지은 집에 상속주택 특례가 되나요?

아니요, 2020. 12. 31. 전에 취득한 분양권으로 지은 집은 상속주택 특례에서 말하는 일반주택에 해당하지 않습니다. 시행령은 상속주택과 그 밖의 1주택을 가진 세대가 일반주택을 팔 때 1주택으로 보는데, 여기서 일반주택은 상속개시 당시 가진 주택이거나 상속개시 당시 가진 조합원입주권·분양권으로 사업시행 완료 후 취득한 신축주택이어야 합니다. 분양권으로 취득한 신축주택을 이 범위에 넣은 개정 규정은 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터 적용되므로, 그 전에 얻은 분양권으로 지은 집은 일반주택이 되지 못합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제2항도 같은 구조입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 2020. 12. 31. 전에 취득한 분양권으로 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 팔 때는 시행령 제155조 제2항의 특례를 적용할 수 없다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-1803, 2025. 6. 12.). 회신은 기획재정부 조세정책과-981(2025. 6. 9.) 해석을 인용했습니다. 질의자는 2019년 2월 아파트 분양권에 당첨됐고, 따로 사는 어머니가 2020년 5월 취득한 다른 분양권을 2021년 1월 어머니 사망으로 상속받았으며, 두 분양권이 2022년 8월과 2023년 7월에 집으로 완공된 뒤 자기 분양권으로 지은 집을 팔려고 했습니다.

판단 이유는 이렇습니다. 2021. 1. 1. 이후 취득하는 분양권을 1세대1주택 판단의 주택 수에 넣도록 소득세법이 2020. 8. 18. 개정됐고, 이에 맞춰 분양권으로 취득한 신축주택을 상속주택·일반주택 범위에 넣는 시행령 개정이 2021. 2. 17. 있었습니다. 그 시행령 부칙(대통령령 제31442호) 제10조 제1항은 제155조 제2항 개정규정을 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터 적용한다고 정했습니다. 따라서 2020. 12. 31. 전에 취득한 분양권으로 지은 집은 일반주택이 아니고, 특례도 적용되지 않습니다. 이 회신은 질의자의 분양권 취득일이 2021. 1. 1. 전이라는 사실관계를 전제로 하므로, 분양권을 2021. 1. 1. 이후 취득했다면 결론이 달라질 수 있습니다.

분양권 취득일은 어떻게 보나요?

분양권은 주택 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위이고, 매매나 증여로 넘겨받은 지위도 포함합니다. 청약 당첨 뒤 공급계약을 맺은 분양권과 상속받은 분양권은 취득 경위가 다르므로 각각의 취득일을 따로 확인해야 합니다. 상속으로 취득한 자산은 상속이 개시된 날이 취득일이고, 완성되지 않은 자산을 대금 청산 전에 취득한 경우에는 완성된 날을 취득일로 봅니다. 분양권이 주택으로 바뀐 뒤의 보유기간 2년은 완공 후 취득일부터 셉니다.

• 본인 분양권 - 공급계약일이 2021. 1. 1. 전이면 그 분양권으로 지은 집은 상속주택 특례의 일반주택이 아닙니다.
• 상속받은 분양권 - 상속개시일이 취득일이며, 2021. 1. 1. 이후 상속개시된 분양권으로 지은 집은 상속주택 범위에 들어갑니다.
• 완공 후 주택 - 보유기간은 완공 후 취득일부터 세고, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년도 필요합니다.

특례가 안 되면 어떤 길이 남나요?

상속주택 특례가 되지 않으면 양도일 현재 2주택이므로 다른 특례 요건을 따로 따져야 합니다. 먼저 산 집을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 새 집을 취득하고 새 집 취득일부터 정해진 기간 안에 먼저 산 집을 팔면 일시적 2주택으로 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 2026. 10. 1.부터는 조정대상지역 종전주택을 둔 채 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우 처분기한이 2년이고, 그 밖에는 3년입니다. 두 집의 완공일 간격이 1년에 못 미치면 이 요건을 갖추지 못하므로, 어느 집을 먼저 팔지와 양도 시점을 다시 설계해야 합니다.

분양권 신축주택 상속주택 특례 대응 순서

• 분양권 취득일 확인 - 본인 분양권의 공급계약일과 상속 분양권의 상속개시일을 공급계약서·기본증명서로 확인해 2021. 1. 1. 전후를 가립니다.
• 완공일과 보유기간 정리 - 두 집의 사용승인일과 잔금일을 적어 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역 여부에 따른 거주 2년을 점검합니다.
• 적용 특례 선택 - 상속주택 특례가 안 되면 일시적 2주택 요건(1년 경과 후 취득, 처분기한 2년 또는 3년)을 따져 양도 순서와 시점을 정합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 특례를 적용할 때는 특례적용신고서와 증빙을 함께 냅니다.
• 불복 검토 - 이미 비과세로 신고했다가 과세 고지를 받았다면 분양권 취득일 자료를 근거로 경정청구나 심판청구 실익을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 어머니와 같은 세대였는지, 분양권을 상속받기 전에 증여가 있었는지에 따라 결론이 달라지므로 공급계약서·상속 관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권을 2021년 이후 취득했다면 특례가 되나요?
  본인 분양권을 2021. 1. 1. 이후 취득했고 상속개시 당시 그 분양권을 가지고 있었다면, 그 분양권으로 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 상속주택 특례의 일반주택에 들어갑니다. 상속받은 분양권으로 지은 집은 상속주택이 되므로, 일반주택을 팔 때 1주택으로 보아 보유 2년 등 요건을 갖추면 비과세 판단을 받을 수 있습니다.
• 상속받은 분양권의 취득일은 언제인가요?
  상속으로 취득한 자산의 취득일은 상속이 개시된 날입니다. 분양권을 상속받은 뒤 집이 완공되면, 그 집의 취득일은 완성된 날 또는 잔금 청산일 중 시행령이 정한 기준에 따라 정해지며 보유기간 2년은 그날부터 셉니다. 어머니가 분양권을 언제 샀는지와 상속개시일이 모두 2021. 1. 1. 전인지 후인지를 나눠 보아야 합니다.
• 어머니와 같은 세대였다면 달라지나요?
  상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 상속주택 특례는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 다만 1주택을 가진 세대가 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우에는 합치기 전부터 직계존속이 가지고 있던 주택만 상속주택으로 봅니다. 분양권 취득일 문제와는 별개로 세대 구성부터 확인해야 합니다.
• 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있나요?
  먼저 취득한 집을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 새 집을 취득하고, 새 집 취득일부터 처분기한 안에 먼저 취득한 집을 팔면 일시적 2주택으로 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 2026. 10. 1.부터 처분기한은 조정대상지역 종전주택과 조정대상지역 신규주택의 조합이면 2년, 그 밖에는 3년입니다. 두 집의 완공일 간격이 1년 미만이면 이 요건을 갖추지 못합니다.
• 분양권도 주택 수에 들어가나요?
  2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 1세대1주택 비과세를 판단할 때 주택 수에 들어갑니다. 소득세법 제89조 제2항은 주택과 분양권을 함께 가진 세대가 주택을 팔면 원칙적으로 1세대1주택 비과세를 적용하지 않고, 시행령이 정한 경우에만 예외를 둡니다. 2020. 12. 31. 전에 취득한 분양권은 주택 수에 들어가지 않는 대신 이 사안처럼 상속주택 특례의 일반주택에서도 빠집니다.
• 이미 비과세로 신고했는데 고지서가 오면요?
  세무서가 결정이나 경정으로 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 반대로 과세로 신고했다가 특례 요건을 갖춘 사실을 뒤늦게 확인했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 분양권 취득일과 상속개시일을 증명하는 서류가 핵심 자료입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기