법인세·소득세

아파트 단지 안 상가동도 함께 분양하면 주거용 건물로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 같은 단지 안 상가동이라도 상가 면적이 아파트 면적의 100분의 10 이하이면 상가를 포함한 전체를 주거용 건물로 보아 부동산매매업에서 빠집니다. 국세청은 아파트와 상가를 각각 분양한 사안에서 이렇게 회신했고(사전-2018-법령해석소득-0466) 현행 시행령도 같습니다. 지금은 단지별 상가동 연면적과 아파트 연면적부터 계산해 보십시오.

아파트 단지에 상가동을 함께 지어 분양한다고 해서 상가까지 자동으로 부동산매매업이 되지는 않습니다. 상가 면적이 아파트 면적의 10% 이하이면 상가를 포함한 전체를 주거용 건물로 보는 규정이 있기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

개인사업자 A씨는 자기 땅에 국민주택규모 이하 아파트 2개 단지를 짓고 각 단지 안에 별도 상가동을 세웠습니다. 2023년에 아파트와 상가를 함께 분양했고 2025년 6월 준공·입주가 끝났습니다. 종합소득세 신고를 앞두고 세무서에서 상가 분양분은 부동산매매업이라 매매차익예정신고를 했어야 한다는 말을 듣자, A씨는 상가도 아파트 단지의 일부인데 왜 따로 보느냐고 물었습니다. 상담에서는 단지별로 상가동 연면적과 아파트 연면적을 나눠 계산해 10% 이하인지부터 확인했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아파트 단지 안 상가동도 주거용 건물로 보나요?

같은 단지 안 상가동이라도 상가 면적이 주거용 건물 면적의 100분의 10 이하이면 상가를 포함한 전체를 주거용 건물로 봅니다. 이 경우 상가 분양도 주거용 건물 개발 및 공급업에 들어가 부동산매매업에서 빠집니다.

소득세법 시행령은 부동산매매업을 비주거용 건물을 지어 파는 사업과 부동산 개발 및 공급업으로 정하고, 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외합니다. 아파트를 지어 분양하는 사업은 부동산매매업이 아니라는 뜻입니다. 상가를 지어 파는 사업은 원칙적으로 부동산매매업입니다.

두 건물이 함께 있으면 상가와 그 딸린 토지는 원칙적으로 주거용 건물에서 빠집니다. 다만 아래 두 경우에는 전체를 주거용 건물로 봅니다.

• 따로 파는 경우 - 아파트와 상가를 각각 따로 분양하고, 상가 면적이 아파트 면적의 100분의 10 이하인 때
• 한꺼번에 파는 경우 - 주택에 딸린 점포를 주택과 하나의 매매단위로 팔고, 점포 면적이 주택 면적보다 작은 때

같은 지번뿐 아니라 주거여건이 같은 단지 안의 다른 지번에 있는 상가도 이 규정의 대상입니다. 상가동이 별도 지번에 있다는 이유만으로 제외되지 않습니다.

국세청은 이 사례를 어떻게 해석했나요?

국세청은 같은 단지 안 상가동을 아파트와 각각 분양하는 경우 상가 면적이 아파트 면적의 100분의 10 이하이면 전체를 주거용 건물로 본다고 회신했습니다(사전-2018-법령해석소득-0466, 2018. 8. 31.). 실제로 그 비율에 해당하는지는 사실판단 사항이라고 덧붙였습니다.

판단 이유는 시행령 문언입니다. 아파트 신축 분양은 건설업이고 상가 신축 분양은 원칙적으로 부동산매매업이지만, 겸용 건물에 관한 예외 규정이 같은 단지의 다른 지번까지 포함하므로 단지 단위로 면적을 비교한다는 것입니다. 이 회신은 질의 당시 사실관계를 전제로 하므로 단지 구성이나 분양 방식이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제122조 제4항도 회신 당시와 같은 내용이어서 결론은 지금도 유지됩니다.

상가 면적이 10%를 넘으면 무엇이 달라지나요?

상가 면적이 아파트 면적의 100분의 10을 넘으면 상가와 그 딸린 토지 부분은 부동산매매업 소득으로 따로 계산합니다. 아파트 분양분은 그대로 주거용 건물 개발 및 공급업 소득입니다.

부동산매매업자가 되면 상가를 판 때마다 토지등 매매차익예정신고와 납부를 해야 하고, 종합소득세 확정신고 때 다시 정산합니다. 비사업용 토지나 미등기자산처럼 소득세법이 정한 자산의 매매차익이 섞여 있으면 종합소득 산출세액과 양도소득세율로 계산한 세액 중 많은 쪽을 내는 비교과세가 붙습니다.

두 사업을 함께 하면 장부도 나눠야 합니다. 시행령은 주거용 건물과 다른 목적의 건물을 지어 팔면 각각 구분해 기장하고, 공통 경비는 따로 정한 방법으로 나누도록 합니다.

부가가치세는 별개의 문제입니다. 국민주택규모 이하 주택의 공급은 부가가치세가 면제되지만, 상가 분양은 면적 비율과 관계없이 부가가치세 과세 대상입니다.

분양 전에 무엇을 확인해야 하나요?

면적 비율은 단지별로 상가동 연면적과 아파트 연면적을 비교해 확인합니다. 단지가 둘이면 단지마다 따로 계산하는 것이 회신의 전제와 맞습니다.

• 단지 구분 - 주거여건이 같은 단지인지, 지번과 사업계획승인 단위가 어떻게 나뉘는지 확인합니다.
• 면적 산정 - 건축물대장 기준 상가동 연면적과 아파트 연면적을 뽑아 비율을 계산합니다.
• 분양 방식 - 아파트와 상가를 각각 따로 분양했는지, 묶어서 팔았는지 계약서로 확인합니다.
• 장부 구분 - 상가 공사비와 공통 경비를 아파트와 나눠 기록했는지 점검합니다.

아파트·상가 신축 분양 대응 순서

• 면적 비율 계산 - 단지별로 상가 면적이 아파트 면적의 100분의 10 이하인지 계산합니다. 업종 분류는 이 숫자로 정해집니다.
• 예정신고 여부 판단 - 10%를 넘으면 상가 분양분은 토지등 매매차익 예정신고서 및 납부계산서로 매매일이 속하는 달 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 이미 지났으면 기한 후 신고를 검토합니다.
• 종합소득세 확정신고 - 다음 해 5월 종합소득세 확정신고 때 예정신고분을 정산하고, 업종별 소득을 나눠 적습니다.
• 잘못 낸 세금 바로잡기 - 10% 이하인데 상가를 부동산매매업으로 신고했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 과세 통지 대응 - 세무서가 반대로 부동산매매업으로 보아 과세예고통지를 하면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 단지 구분과 면적 산정은 건축물대장과 분양계약서를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 신축 분양 사업자의 종합소득세 부과처분 취소소송과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가동이 별도 지번이면 주거용 건물에서 빠지나요?
  아니요. 시행령은 같은 지번뿐 아니라 주거여건이 같은 단지 안의 다른 지번에 있는 상가도 포함해 판단합니다. 같은 단지로 볼 수 있다면 지번이 달라도 상가 면적이 아파트 면적의 10% 이하인지로 판단합니다.
• 단지가 두 개면 면적을 합쳐서 계산하나요?
  국세청 회신은 각 단지 안에 아파트동과 상가동이 따로 있는 사실관계를 전제로 했으므로 단지별로 비교하는 것이 안전합니다. 단지 구분이 애매하면 사업계획승인과 배치도를 근거로 판단하므로 그 자료를 먼저 확인하십시오.
• 상가와 주택을 한 번에 팔면 기준이 달라지나요?
  네. 주택에 딸린 점포를 주택과 하나의 매매단위로 팔면 점포 면적이 주택 면적보다 작기만 하면 전체를 주거용 건물로 봅니다. 따로 분양하는 경우의 10% 기준보다 넓게 인정됩니다.
• 주거용 건물에 딸린 토지는 어디까지 인정되나요?
  건물 연면적과 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 중 넓은 면적 이내의 토지가 주거용 건물에 포함됩니다. 그 범위를 넘는 토지 부분은 주거용 건물에 딸린 토지로 보지 않으므로 따로 판단합니다.
• 상가 면적이 10%를 넘으면 아파트도 부동산매매업이 되나요?
  아니요. 10%를 넘으면 상가와 그 딸린 토지 부분만 주거용 건물에서 빠지고, 아파트 분양분은 그대로 주거용 건물 개발 및 공급업 소득으로 봅니다. 두 소득을 나눠 기장하고 공통 경비는 안분합니다.
• 예정신고를 안 했는데 지금이라도 할 수 있나요?
  네. 법정신고기한이 지났더라도 세무서가 결정하기 전에는 기한후과세표준신고서를 낼 수 있고, 빨리 낼수록 무신고가산세 감면 폭이 큽니다. 다만 상가 면적이 10% 이하라면 애초에 예정신고 대상이 아닐 수 있으니 비율부터 확인하십시오.
• 상가 분양에도 부가가치세가 면제되나요?
  아니요. 부가가치세가 면제되는 것은 국민주택규모 이하 주택과 그 건설용역입니다. 상가는 소득세에서 주거용 건물로 보더라도 부가가치세는 과세되므로 세금계산서를 발급하고 신고해야 합니다.

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