증여세

어머니께 증여받고 등기 전에 돌아가셨는데 형제 지분도 증여세 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 생전에 증여받은 부동산을 사망 뒤에 등기했다면 다른 형제 지분을 증여받은 것이 아니어서 그 부분에 증여세를 부과할 수 없습니다. 형제들은 부동산과 함께 등기를 넘겨줄 증여채무를 상속했고, 등기는 그 채무를 이행한 것이라고 대법원은 봅니다. 지금은 생전 증여를 증명할 증여계약서나 문자를 먼저 확보하십시오.

생전에 증여받은 부동산을 부모님 사망 뒤에 등기했다고 해서 형제들 지분을 새로 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 따로 하실 필요는 없습니다. 다만 그 부동산은 상속재산으로 상속세 계산에 들어갑니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 어머니에게서 어머니 명의 아파트를 증여받기로 하고 증여계약서까지 썼지만 소유권이전등기는 미뤄 두었습니다. 어머니는 2025년 8월 돌아가셨고, 상속인은 A씨와 동생 두 명입니다. A씨는 2026년 동생들을 상대로 증여를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 내 승소한 뒤 아파트 전부를 자기 명의로 등기했습니다. 그러자 동생들 지분 3분의 2를 증여받은 것이니 증여세를 내야 하는 것 아니냐는 이야기를 듣고 상담을 청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기 전에 증여자가 돌아가시면 그 부동산은 누구 것인가요?

상속재산이 됩니다. 부동산 증여는 소유권이전등기를 해야 수증자가 소유권을 취득하므로, 등기 전에 증여자가 사망하면 부동산은 여전히 증여자의 재산으로서 공동상속인에게 상속됩니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 93누23985 판결도 같은 취지입니다.

공동상속인은 부동산과 함께 망인이 수증자에게 진 증여채무, 곧 등기를 넘겨줄 의무도 함께 상속합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 상속인이 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 정합니다. 그래서 수증자는 다른 상속인들에게 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

다른 형제 지분까지 등기하면 증여세가 나오나요?

나오지 않습니다. 같은 판결은 수증자 명의 등기 가운데 자기 고유 상속지분을 넘는 부분은 다른 공동상속인들이 상속받은 증여채무를 이행한 것이지, 그들로부터 지분을 새로 증여받은 것이 아니라고 보았습니다. 그 지분을 증여받았다는 전제로 한 증여세 부과처분은 위법하여 취소되었습니다.

이 점은 상속재산을 협의분할로 나누는 경우와 다릅니다. 상속등기로 각자 상속분이 확정된 뒤 다시 협의분할해 특정 상속인이 당초 상속분보다 더 가져가면, 신고기한 안의 분할 등 예외가 없는 한 늘어난 부분을 증여받은 것으로 봅니다. 생전 증여의 이행과 상속 후 재분할은 과세 결과가 다르므로 등기원인을 정확히 적어야 합니다.

그러면 상속세는 어떻게 계산되나요?

그 부동산 전체가 상속세 과세가액에 들어갑니다. 등기 전이라 상속재산으로 남아 있기 때문입니다. 게다가 상속개시일 전 10년 안에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무는 상속재산에서 빼는 채무에 들어가지 않습니다. 결국 증여를 약속받은 부동산도 상속세 계산에서는 일반 상속재산과 똑같이 잡힙니다.

상속세는 공동상속인이 각자 받았거나 받을 재산 비율로 나누어 내고, 서로 연대하여 납부할 책임을 집니다. 아파트를 A씨가 모두 가져가는 구조라면 동생들과 상속세 분담 방법을 미리 정해 두는 편이 다툼을 줄입니다. 유류분 부족분이 생긴 동생이 있으면 유류분 반환 문제도 따로 따져야 합니다.

생전 증여 부동산 등기 대응 순서

• 증여 증빙 확보 - 증여계약서, 약속 문자, 증인 진술을 모읍니다. 생전 증여가 증명되어야 증여채무 이행으로 설명할 수 있습니다.
• 등기원인 결정 - 다른 상속인이 협조하면 증여를 원인으로 한 이전등기를 신청하고, 거부하면 소송으로 판결을 받습니다. 협의분할 형식으로 등기하면 증여세 쟁점이 생길 수 있습니다.
• 상속세 신고 - 그 부동산을 상속재산에 넣어 신고기한 안에 신고합니다. 증여채무는 채무로 빼지 못합니다.
• 증여세 고지 대응 - 증여세가 고지되면 생전 증여와 판결 이유를 근거로 불복합니다. 93누23985 판결이 직접 근거가 됩니다.
• 유류분 점검 - 다른 상속인이 받은 재산이 유류분에 못 미치는지 계산합니다. 부족하면 반환 청구가 들어올 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여계약서가 없고 구두 약속만 있거나 등기를 매매로 가장했다면 증거와 과세 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속·증여 관련 소유권이전등기 소송과 증여세 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여받고 등기 안 한 부동산은 상속재산인가요?
  그렇습니다. 민법 제186조는 부동산 물권변동이 등기해야 효력이 생긴다고 정하므로, 등기 전에 증여자가 사망하면 부동산은 증여자의 재산으로 남아 상속됩니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 93누23985 판결도 이런 부동산은 상속재산에 속한다고 보았습니다.
• 다른 상속인이 등기를 안 넘겨주면 어떻게 하나요?
  증여를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 낼 수 있습니다. 다른 상속인들은 부동산과 함께 망인의 증여채무도 상속하므로, 수증자에게 등기를 넘겨줄 의무가 있습니다. 민법 제1005조의 포괄승계가 근거이고, 판결을 받으면 수증자 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다.
• 형제 지분만큼 증여세를 내야 하나요?
  내지 않습니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 93누23985 판결은 수증자 고유 상속지분을 넘는 부분은 다른 공동상속인이 상속받은 증여채무를 이행한 것일 뿐 새로 증여받은 것이 아니라고 보아, 그 지분에 대한 증여세 부과처분을 취소했습니다.
• 협의분할로 한 사람에게 몰아주면 증여세가 나오나요?
  최초 협의분할은 상속으로 보지만, 상속등기로 상속분이 확정된 뒤 다시 분할해 당초 상속분보다 더 가져가면 증여세 대상이 됩니다. 상속세 및 증여세법 제4조 제3항의 규정이며, 상속세 신고기한 안의 분할이나 무효·취소 같은 정당한 사유가 있으면 예외입니다.
• 증여받기로 한 부동산도 상속세에 들어가나요?
  들어갑니다. 등기 전이라 상속재산으로 평가되고, 상속세 및 증여세법 제14조 제1항 제3호에 따라 상속개시일 전 10년 안에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무는 상속재산에서 빼는 채무에 포함되지 않습니다. 결국 그 부동산 전체가 과세가액에 잡힙니다.
• 매매를 원인으로 등기해도 되나요?
  권하지 않습니다. 실제는 증여인데 매매로 등기하면 등기원인이 사실과 달라지고, 과세관청이 실질에 따라 다시 판단하면서 다툼이 커집니다. 93누23985 사건도 매매 형식으로 등기했다가 증여세가 부과되어 소송까지 갔습니다. 증여 사실대로 등기원인을 적는 편이 안전합니다.

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