양도소득세

동업하려고 조합에 땅을 출자만 했는데도 양도소득세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 조합에 토지를 현물출자하면 그 대가로 조합원 지위를 얻는 유상이전이어서 양도소득세 과세 대상인 양도에 해당합니다. 대법원은 양도시기를 현물출자를 이행한 때로 보고, 현행 소득세법 제88조도 양도를 등기와 관계없는 사실상 유상이전으로 정의합니다. 지금은 출자를 이행한 날짜와 그 달 말일부터 2개월인 예정신고 기한부터 확인하십시오.

양도차익이 없거나 손해를 봤다고 해서 예정신고를 건너뛰어도 되는 것은 아닙니다. 양도차손이 생긴 경우에도 예정신고 대상입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2025년 3월 지인 2명과 상가를 지어 분양하는 동업계약을 맺고, 2010년에 2억원에 산 자기 땅을 시가 7억원으로 평가해 출자했습니다. 땅은 세 사람 공동 명의로 바뀌었고 공사는 2026년 말 끝날 예정이었습니다. 2026년 여름 세무서에서 양도소득세 신고 안내를 받자 J씨는 땅을 누구에게 판 적이 없고 분양도 아직인데 왜 세금이 나오는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조합에 땅을 출자하는 것도 세법상 양도인가요?

양도에 해당합니다. 조합에 출자된 자산은 출자자 개인재산과 구별되는 조합재산이 되어 조합원의 합유가 되고, 출자자는 그 대가로 조합원 지위를 얻습니다. 그래서 조합에 대한 현물출자는 자산의 유상이전으로서 양도소득세 과세원인인 양도로 봅니다. 대법원 1985. 11. 12. 선고 85누339 판결의 법리입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「소득세법」은 양도를 등기·등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의합니다. 조문은 법인 현물출자를 예로 들지만, 「등」에 조합 현물출자도 포함된다는 것이 판례의 입장입니다. 특정인에게 판 것이 아니어도 세금이 나오는 이유입니다.

양도시기는 언제로 보나요?

현물출자를 이행한 때입니다. 대법원 1985. 11. 12. 선고 85누339 판결은 조합이 출자 토지 위에 건물을 지어 준공한 때나 분양 후 지분이전등기를 마친 때가 아니라, 조합에 현물출자를 이행한 때를 양도시기로 보았습니다. 그 사안에서는 동업계약 체결과 동시에 출자한 것으로 인정해 계약 체결일을 양도시기로 판단했습니다.

양도시기가 정해지면 취득가액과 비교해 양도차익을 계산하고, 그 시점의 세율과 비과세·감면 요건을 적용합니다. 출자 이행일이 언제인지 계약서와 등기, 토지 인도 기록으로 남겨 두어야 합니다.

노무나 돈으로 출자하면 어떻게 되나요?

금전이나 노무로 출자한 경우는 양도소득세 문제가 생기지 않습니다. 양도소득세는 토지·건물 같은 과세 대상 자산을 유상으로 이전할 때 과세되기 때문입니다. 조합 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있는데, 부동산을 현물로 내는 경우에만 양도 여부를 따지게 됩니다.

부동산을 조합에 출자하지 않고 사용만 하게 하는 방식이면 양도가 아니라 임대나 사용대차로 볼 여지가 있습니다. 동업계약서에 「출자」인지 「사용 허락」인지를 분명히 적어 두어야 세무상 판단이 흔들리지 않습니다.

조합 현물출자 양도소득세 대응 순서

• 출자 방식 확인 - 동업계약서에 토지를 소유권째 출자했는지, 사용만 허락했는지 확인합니다. 소유권 출자면 양도로 봅니다.
• 출자 이행일 확정 - 계약일, 토지 인도일, 등기일 중 실제 출자를 이행한 날을 확정합니다. 이 날이 양도일입니다.
• 양도가액 산정 - 출자 대가로 얻은 조합원 지위의 가치, 즉 출자 평가액을 확인합니다. 계약서에 평가액을 적어 두는 것이 좋습니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 양도차손이 나도 신고합니다.
• 고지 후 불복 - 신고 후 세무서가 양도시기나 가액을 달리 보아 고지하면 사유를 확인해 이의신청·심판청구를 검토합니다. 동업계약서와 출자 기록이 핵심 자료입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 1세대 1주택 비과세나 농지 감면처럼 출자 자산에 따라 다른 요건이 걸리거나 조합이 법인으로 바뀐 경우라면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분 취소소송과 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합에 땅을 출자하면 누구에게 판 건가요?
  특정인에게 판 것은 아니지만 세법상 양도입니다. 출자한 토지는 조합원 합유의 조합재산이 되고 출자자는 그 대가로 조합원 지위를 얻으므로 유상이전으로 봅니다. 대법원 1985. 11. 12. 선고 85누339 판결의 법리입니다.
• 건물이 다 지어진 뒤에 신고하면 되나요?
  안 됩니다. 양도시기는 건물 준공일이나 분양 후 등기일이 아니라 조합에 현물출자를 이행한 때입니다. 그날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 하고, 늦으면 가산세가 붙을 수 있습니다.
• 출자 후 손해를 봤어도 신고해야 하나요?
  신고해야 합니다. 양도소득 예정신고는 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용됩니다. 신고해 두어야 같은 해 다른 양도소득과 손익을 따질 때 기록이 남고, 출자일과 평가액을 두고 나중에 다툼이 생겨도 근거가 됩니다.
• 돈으로 출자하면 세금이 없나요?
  금전 출자는 양도소득세 대상이 아닙니다. 양도소득세는 토지·건물 같은 과세 대상 자산을 유상으로 이전할 때 과세되므로, 금전이나 노무로 출자하면 양도 문제가 생기지 않습니다. 부동산을 현물로 낼 때만 양도 여부를 따집니다.
• 땅을 쓰게만 해 주는 것도 양도인가요?
  소유권을 넘기지 않고 사용만 허락했다면 양도로 보기 어렵습니다. 다만 동업계약서에 「출자」로 적혀 있거나 공동 명의로 등기했다면 현물출자로 판단될 가능성이 큽니다. 계약서 문언과 실제 등기·사용 관계를 함께 봅니다.
• 양도가액은 얼마로 보나요?
  현물출자의 대가인 조합원 지위의 가치, 즉 출자 당시 평가액을 기준으로 봅니다. 동업계약서에 출자 토지의 평가액을 적어 두었다면 그 금액이 기준이 되는 경우가 많습니다. 평가액이 시가와 크게 다르면 세무서가 시가로 다시 산정할 수 있습니다.

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