취득세·보유세

재건축 공사 중인 도로·공원 예정 부지에도 재산세 도시지역분이 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

2025년분까지는 정비계획으로 지형도면이 고시된 도로·공원 예정 부지에 재산세 도시지역분을 매길 수 없고, 공사 중이면 재산세 경감 대상이라는 대법원 판단이 나왔습니다. 다만 지방세법 개정으로 2026년분부터는 사업시행계획인가를 받은 토지는 미집행 토지로 보기 어렵습니다. 지금은 과세연도별로 사업 단계와 지형도면 고시 여부를 정리하십시오.

이미 수년 전에 낸 재산세라도 이의신청 기간이 지났다는 이유만으로 끝난 것은 아닙니다. 과세가 당연무효라면 기간 제한 없이 무효확인을 구하거나 낸 돈의 반환을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E재건축조합은 2021년 사업시행인가를 받아 공사를 시작했고, 정비구역 가운데 일부 토지는 준공 후 도로와 공원이 되어 구청에 무상으로 넘어가기로 되어 있었습니다. 정비계획을 정하면서 이 토지들의 지형도면도 고시됐습니다. 그런데 구청은 공사가 한창이던 2023년과 2024년 과세기준일에 이 토지에도 재산세 도시지역분을 매기고, 공공시설용지 재산세 경감도 해 주지 않았습니다. 조합은 이 부과가 당연무효라며 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도로·공원 예정 부지에 재산세 도시지역분을 매길 수 있나요?

2025년분까지는 매길 수 없었습니다. 재산세 도시지역분 적용지역 안에 있더라도 국토계획법에 따라 지형도면이 고시된 공공시설용지는 도시지역분 과세대상에서 빠졌고, 대법원은 도시정비법에 따라 지형도면이 고시된 정비구역 안 도로·공원 용지도 여기에 포함된다고 판단했습니다.

정비사업에 관한 계획과 지구단위계획은 국토계획법상 도시관리계획의 일종이고, 도시정비법상 정비사업은 도시관리계획을 시행하는 도시계획사업에 포함된다는 이유입니다. 서울시장의 고시가 토지이용규제 기본법 조문을 언급했더라도 국토계획법과 무관한 고시로 볼 수 없다고 했습니다.

공사 중인 토지도 미집행 토지로 재산세가 경감되나요?

2025년분까지의 구법에서는 경감됐습니다. 대법원은 과세기준일 현재 공사가 진행 중이어서 도시계획사업의 집행이 아직 완료되지 않은 토지는 공공시설용지 재산세 100분의 50 경감 규정의 미집행 토지에 해당한다고 보았습니다. 2016년 개정은 집행이 완료된 토지를 감면에서 빼려는 취지였기 때문입니다.

2026년부터는 무엇이 달라졌나요?

2026. 10. 4. 기준 현행 「지방세법」은 도시지역분 비과세 대상을 과세기준일 현재 미집행된 공공시설 토지로 좁히고, 미집행을 국토계획법상 실시계획인가를 받지 못하거나 그에 상당하는 절차가 진행되지 않은 경우로 정의합니다. 정비사업의 사업시행계획인가로 실시계획인가가 의제되면 공사가 끝나지 않았어도 미집행으로 보기 어렵습니다.

이 개정 규정은 개정법 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용됩니다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 2026년분부터 새 기준이 적용되고, 2025년분까지는 판결 기준으로 다툴 수 있습니다.

공공시설용지 재산세 경감 규정에도 같은 미집행 정의가 새로 들어갔습니다. 조합설립인가일부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우는 미집행에서 제외됩니다.

잘못 매긴 재산세가 왜 당연무효가 되나요?

과세처분이 당연무효가 되려면 하자가 중대하고 객관적으로 명백해야 합니다. 법리가 명백히 밝혀져 해석에 다툼의 여지가 없는데도 그 규정을 적용해 과세했다면 그 하자는 중대하고 명백합니다.

과세관청이 문언상 의미가 분명한 과세요건을 합리적 근거 없이 잘못 해석해 과세한 경우에도 해석에 다툼의 여지가 있다고 볼 수 없습니다. 대법원은 비과세 조항과 경감 조항 모두 문언상 의미가 분명하다며 도시지역분 과세와 경감 누락을 당연무효로 본 원심을 유지했습니다.

재건축조합 재산세 도시지역분 대응 순서

• 지형도면 고시 확인 - 정비계획 결정 고시와 지형도면 고시 번호, 공공시설로 지정된 필지를 확인합니다. 비과세의 출발점입니다.
• 과세연도 구분 - 2025년분까지와 2026년분 이후를 나눕니다. 적용 기준이 다릅니다.
• 사업 단계 정리 - 과세기준일마다 사업시행인가, 착공, 준공, 무상귀속 여부를 표로 만듭니다. 미집행 판단의 자료입니다.
• 불복 경로 선택 - 고지일부터 90일 안이면 이의신청과 심판청구를, 지났다면 무효확인이나 오납금 반환을 검토합니다.
• 시효 관리 - 오납금 환급청구는 5년 시효가 있으므로 오래된 연도부터 청구 순서를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지가 이미 무상귀속됐거나 일부 필지만 공공시설로 지정된 경우에는 정비계획 고시문과 관리처분계획을 보고 필지별로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재산세 등 지방세 부과처분 취소와 무효확인 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 정비계획 지형도면 고시도 국토계획법상 고시로 보나요?
  봅니다. 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025두35308 판결은 정비사업 계획과 지구단위계획이 국토계획법상 도시관리계획에 해당하고 도시정비법상 정비사업이 도시계획사업에 포함된다는 점을 들어, 도시정비법에 따라 지형도면이 고시된 토지도 도시지역분 비과세 대상인 지형도면 고시 토지에 포함된다고 판단했습니다.
• 2026년 재산세부터는 무엇이 달라지나요?
  현행 지방세법은 도시지역분 비과세 대상을 과세기준일 현재 미집행된 공공시설 토지로 정하고, 미집행을 실시계획인가를 받지 못하거나 그에 상당하는 절차가 진행되지 않은 경우로 정의합니다. 이 개정 규정은 개정법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되므로 6월 1일 과세기준일 기준 2026년분부터 적용됩니다.
• 공사가 진행 중이면 미집행 토지인가요?
  2025년분까지의 구법에서는 그렇습니다. 대법원은 과세기준일 현재 공사 중이어서 집행이 완료되지 않은 토지를 미집행 토지로 보아 재산세 100분의 50 경감 대상이라고 판단했습니다. 현행 지방세특례제한법은 실시계획인가나 그에 상당하는 절차가 진행되지 않은 경우를 미집행으로 정의해 기준이 달라졌습니다.
• 이의신청 기간이 지난 재산세도 다툴 수 있나요?
  과세가 당연무효라면 다툴 수 있습니다. 무효확인소송에는 제소기간 제한이 없고, 무효인 과세로 낸 세금은 오납금으로서 환급을 청구할 수 있습니다. 다만 지방세환급금에 관한 권리는 행사할 수 있는 때부터 5년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.
• 어떤 경우에 하자가 명백하다고 보나요?
  대법원 2018. 7. 19. 선고 2017다242409 전원합의체 판결은 법리가 명백히 밝혀져 해석에 다툼의 여지가 없는데도 그 규정을 적용해 과세하면 하자가 중대하고 명백하다고 봅니다. 과세관청이 문언상 의미가 분명한 과세요건을 합리적 근거 없이 잘못 해석한 경우도 해석에 다툼의 여지가 있다고 볼 수 없습니다.
• 올해 고지서는 어떤 절차로 다투나요?
  재산세 고지서를 받은 날부터 90일 안에 구청장에게 이의신청을 하거나 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 지방세 처분에 대한 행정소송은 심판청구와 그 결정을 거쳐야 낼 수 있고, 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 제기해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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