법인세·소득세

대표이사 가수금을 회사 아파트로 갚았는데 시가 차액은 상여로 처분되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 대표이사가 사업을 하는 개인사업자로서 그 아파트를 받은 채권액으로 취득가액을 잡았다면 시가 차액은 기타사외유출로 처분한다는 것이 국세청 회신입니다. 법인세법 시행령은 귀속자가 사업을 영위하는 개인이고 분여이익이 그 사업소득을 구성하면 기타사외유출로 처분하도록 정합니다. 지금은 대표이사가 아파트를 사업용 재고로 받았는지, 개인 거주용으로 받았는지부터 확인하십시오.

시가보다 비싼 아파트로 빚을 갚았다고 해서 그 차액이 언제나 대표이사 상여가 되는 것은 아닙니다. 받은 사람이 그 이익을 이미 자기 사업소득으로 신고하게 되는 구조라면 같은 이익에 두 번 세금을 매기지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

주택신축판매업을 하는 A법인은 2024년 공사비가 모자라 대표이사에게서 여러 차례 돈을 빌려 가수금으로 잡았습니다. 2025년 미분양이 길어지자 가수금 전액을 미분양 아파트 몇 세대로 갚기로 하고 대표이사 명의로 소유권을 넘겼는데, 아파트 분양가가 가수금보다 십수억 원 많았습니다. 대표이사는 따로 부동산매매업 사업자등록을 하고 있었고, 받은 아파트를 가수금 액수로 장부에 올렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가수금을 아파트로 갚으면 법인에 어떤 세금 문제가 생기나요?

빚보다 시가가 높은 자산으로 대물변제하면 그 차액만큼 특수관계인인 대표이사에게 이익을 준 것이어서 부당행위계산 부인 대상이 됩니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「법인세법 시행령」은 자산을 시가보다 낮은 가액으로 양도한 경우를 부당행위 유형으로 들고 있습니다.

부동산 거래이므로 시가와 대가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상이어야 부당행위로 봅니다. 회계상 특별손실로 잡은 금액은 세무조정에서 손금불산입하고, 그 금액을 누구에게 어떤 소득으로 처분할지가 다음 문제입니다.

대표이사에게 간 이익은 원래 상여로 처분하지 않나요?

사외로 유출된 이익의 귀속자가 임원이면 원칙적으로 상여로 처분합니다. 다만 귀속자가 법인이거나 사업을 영위하는 개인이고 그 이익이 귀속자의 사업소득을 구성하면 기타사외유출로 처분합니다.

기타사외유출로 보는 이유는 이중과세를 피하기 위해서입니다. 대표이사가 아파트를 가수금 액수로 취득가액을 잡으면 시가와의 차액만큼 취득가액이 낮아지고, 나중에 아파트를 팔 때 그만큼 사업소득이 늘어나 결국 그 이익에 세금을 내게 됩니다.

기타사외유출로 처분되려면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

다음 세 가지가 모두 맞아야 기타사외유출로 처분할 수 있습니다.

• 사외유출이 분명할 것 - 아파트 소유권이 대표이사 명의로 이전되어 회사 밖으로 나갔다는 점이 등기로 드러나야 합니다.
• 귀속자가 사업자일 것 - 대표이사가 부동산매매업 등 사업을 하는 개인이어야 합니다.
• 사업소득을 구성할 것 - 대표이사가 아파트를 사업용 재고로 받아 채권액으로 취득가액을 잡아, 차액이 장래 사업소득에 들어가야 합니다.

대표이사가 아파트를 자기 거주용으로 받았거나 사업자등록 없이 개인 재산으로 들고 있다면 이 요건을 갖추지 못합니다. 그 경우에는 원칙대로 상여로 처분되어 회사는 원천징수를, 대표이사는 근로소득세를 부담하게 됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 주택신축판매업 법인이 개인사업자인 대표이사의 가수금을 미분양 아파트로 대물변제하면서 시가가 가수금을 넘어 생긴 손실을 손금불산입한 경우, 대표이사가 가수금 채권액을 취득가액으로 잡았다면 그 금액은 기타사외유출로 처분한다고 회신했습니다(사전-2018-법령해석법인-0760, 2018. 12. 26.). 차액만큼 대표이사의 취득가액이 낮아져 그의 사업소득을 늘리는 결과가 된다는 이유였습니다.

이 회신은 대표이사가 개인사업자이고 취득가액을 채권액으로 계상한 사실관계를 전제로 합니다. 대표이사가 나중에 취득가액을 시가로 다시 잡거나 개인 용도로 쓰면 결론이 달라질 수 있습니다.

가수금 대물변제 소득처분 대응 순서

• 시가 확인 - 분양가, 감정가, 인근 거래가로 아파트 시가를 정하고 가수금과의 차액을 계산합니다.
• 귀속자 지위 정리 - 대표이사의 사업자등록증명과 장부상 취득가액 기록을 확보합니다.
• 세무조정 - 차액을 손금불산입하고 소득금액조정합계표에 기타사외유출로 처분합니다. 상여라면 소득자료명세서를 냅니다.
• 대표이사 장부 정리 - 대표이사 사업 장부에 아파트 취득가액을 채권액으로 기록해 둡니다.
• 다툼 대비 - 조사에서 상여 처분이 예고되면 과세전적부심사를, 소득금액변동통지나 고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대표이사가 아파트를 일부는 거주용으로 쓰거나 이미 팔았다면 장부와 신고 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소득처분과 소득금액변동통지에 대한 과세전적부심사·심판청구·행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대표이사가 사업자가 아니면 어떻게 처분하나요?
  귀속자가 사업을 영위하지 않는 임원이면 원칙대로 상여로 처분합니다. 회사는 소득금액변동통지에 따라 원천징수를 해야 하고 대표이사는 그 금액을 근로소득으로 신고해야 하므로 부담이 커집니다.
• 시가와 가수금 차이가 작으면 문제가 없나요?
  시가와 대가의 차이가 3억원 미만이고 시가의 100분의 5 미만이면 부당행위계산 부인 규정을 적용하지 않습니다. 두 기준 중 하나라도 넘으면 대상이 되므로 차액을 먼저 계산해 보는 것이 좋습니다.
• 아파트 시가는 분양가로 보나요?
  같은 단지에서 특수관계 없는 사람에게 실제로 분양한 가격이 있으면 그 가격이 시가가 될 가능성이 큽니다. 미분양이 길어져 할인 분양을 했다면 그 할인가도 시가 판단 자료가 되므로 분양 내역을 함께 정리해 두어야 합니다.
• 대표이사가 그 아파트에 직접 살면 달라지나요?
  거주용으로 쓰면 아파트가 사업용 재고가 아니게 되어 차액이 사업소득을 구성한다는 전제가 무너집니다. 이 경우 기타사외유출 요건을 갖추지 못해 상여로 처분될 가능성이 높으므로, 입주 계획이 있다면 대물변제 전에 처분 구조를 먼저 검토해야 합니다.
• 소득금액변동통지를 받으면 다툴 수 있나요?
  법인에 대한 소득금액변동통지는 원천징수의무를 확정하는 처분이므로 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다. 귀속자 지위 자료로 기타사외유출이 맞다는 점을 주장합니다.
• 대물변제 대신 가수금을 현금으로 갚으면 어떤가요?
  가수금 원금만큼 현금으로 갚으면 대표이사에게 넘어가는 추가 이익이 없으므로 부당행위나 소득처분 문제가 생기지 않습니다. 아파트를 넘기려면 시가로 매매하고 대금을 가수금과 상계하는 방식이 다툼을 줄입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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