주식·명의신탁

가족회사가 건물을 판 이익까지 넣어 상속 주식을 평가해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

원칙적으로 안 됩니다. 비상장주식 상속세 평가에서 건물 등 유형자산 처분이익이 최근 3년 손익의 절반을 넘으면 3년 평균 순손익으로 주식값을 계산할 수 없다고 대법원이 판단했습니다. 지금은 세무서의 주식평가 계산서와 회사의 3년치 재무제표를 확보해 두십시오.

회사가 그 뒤에 감정을 받아 두지 않았더라도 평가를 다툴 수는 있습니다. 판결은 추정이익 평가서가 없는 경우에도 같은 결론을 냈습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨의 아버지는 2025년 3월 세상을 떠나며 임대업을 하는 가족회사 비상장주식을 남겼습니다. 이 회사는 아버지가 돌아가시기 1년 전 오래 임대하던 상가건물을 팔아 큰 처분이익을 냈고, 그 해 법인세 차감 전 이익의 대부분이 이 매각 이익이었습니다. 세무서는 최근 3년간 순손익을 그대로 가중평균해 1주당 순손익가치를 높게 잡았고, 상속세가 신고액보다 크게 늘어 고지됐습니다. B씨는 건물은 이미 팔렸고 앞으로 그런 이익이 다시 날 일이 없는데 그 이익으로 주식값을 매기는 게 맞느냐고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회사가 건물을 팔아 생긴 이익도 주식 평가에 넣나요?

원칙적으로 넣지 않습니다. 유형자산 처분손익 등이 최근 3년간 법인세 차감 전 손익 가중평균액의 50퍼센트를 넘으면, 특별한 사정이 없는 한 최근 3년간 순손익액의 가중평균액으로 1주당 순손익가치를 계산할 수 없습니다. 대법원은 이렇게 계산한 상속세 부과처분을 위법하다고 보았습니다.

판결 사안의 가족회사는 피상속인에게서 산 토지를 2년여 임대하다 상속개시 전해에 팔았습니다. 원심은 그 토지가 기업회계기준상 유형자산이 아니라고 보았지만, 대법원은 임대에 쓰려고 1년을 넘게 보유한 부동산이므로 유형자산으로 볼 여지가 크다고 했습니다. 유형자산 처분손익은 해마다 반복되지 않으므로, 그 이익이 섞인 과거 실적은 앞으로의 수익을 대신하기에 맞지 않다는 것입니다. 대법원은 상속세 부분을 파기해 서울고등법원에 돌려보냈고, 정당한 세액은 환송 뒤 다시 정해집니다.

비상장주식은 원래 어떻게 평가하나요?

비상장주식은 시가를 산정하기 어려우면 1주당 순손익가치와 순자산가치를 3대 2로 가중평균해 평가하고, 부동산과다보유법인은 2대 3으로 가중평균합니다. 가중평균한 값이 순자산가치의 100분의 80보다 낮으면 순자산가치의 100분의 80을 평가액으로 합니다.

순손익가치는 상속개시일 전 1년, 2년, 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액에 각각 3, 2, 1을 곱해 더한 뒤 6으로 나눈 가중평균액을 기초로 합니다. 상속개시 직전 해의 이익이 가장 크게 반영되므로, 그 해에 건물 매각 이익이 몰리면 주식값이 크게 오릅니다.

3년 평균으로 계산할 수 없는 사유는 무엇인가요?

2026. 10. 5. 기준 현행 「상속세 및 증여세법 시행규칙」은 유가증권과 유형자산의 처분손익에 자산수증이익 등을 더한 금액의 최근 3년간 가중평균액이 법인세 차감 전 손익 가중평균액의 50퍼센트를 넘는 경우를 그 사유로 정합니다. 합병·분할이나 주요 업종 변경, 최근 3개 사업연도 중 1년 이상 휴업한 경우도 같은 목록에 있습니다.

판결이 적용한 2007년 당시 시행규칙은 처분손익과 특별손익을 기준으로 했고, 지금은 특별손익 대신 자산수증이익 등으로 바뀌었습니다. 상속개시 시점의 법령이 적용되므로 상속일이 언제인지부터 확인해야 합니다. 이런 사유가 있으면 회계법인 등 둘 이상이 산출한 추정이익으로 계산할 수 있지만, 상속세 신고기한까지 그 추정이익을 신고해야 하는 등 요건이 까다롭습니다.

추정이익 평가가 없으면 주식값은 어떻게 정하나요?

추정이익을 신고하지 않아 쓸 수 없더라도 3년 평균 순손익으로 계산하는 것이 불합리하면 그 방법은 쓸 수 없고, 순자산가치만으로 평가하는 방법 등 법이 정한 보충적 평가방법 가운데 객관적이고 합리적인 방법을 준용해 평가합니다. 이 법리는 이번 판결이 앞선 판례를 인용하며 다시 확인했습니다.

순자산가치만으로 평가하는 방법은 청산 중인 법인이나 사업개시 3년 미만 법인 등에 쓰도록 정해진 방식입니다. 처분이익이 큰 해를 빼고 계산하면 주식값이 얼마가 되는지, 순자산가치로만 계산하면 얼마인지를 비교해 보면 다툼의 실익을 가늠할 수 있습니다. 납세자가 다른 방법으로 평가한 가액을 붙여 평가심의위원회 심의를 신청하는 길도 있습니다.

비상장주식 상속세 평가 대응 순서

• 평가 계산서 확보 - 세무서의 주식평가 명세와 3년간 순손익 계산표를 받습니다. 어느 해 이익이 얼마 반영됐는지 여기서 드러납니다.
• 처분이익 비율 계산 - 3년간 유형자산·유가증권 처분손익의 가중평균액을 법인세 차감 전 손익 가중평균액과 비교합니다. 50퍼센트를 넘으면 3년 평균 방식을 다툴 수 있습니다.
• 자산 성격 확인 - 판 부동산이 임대용으로 1년을 넘게 보유한 유형자산인지 장부와 임대차계약서로 확인합니다. 재고자산으로 분류되면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 대체 평가액 산출 - 순자산가치 등 다른 보충적 평가방법으로 계산한 주식값을 준비합니다. 세액 차이가 불복 실익을 정합니다.
• 불복 청구 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구나 심사청구를 냅니다. 결정 뒤 행정소송으로 이어갈 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 회사가 부동산과다보유법인인지, 처분한 자산이 재고자산인지에 따라 계산이 달라지므로 재무제표와 세무조정계산서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속세 세무조사 대응과 상속세 부과처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비상장주식은 상속세에서 어떻게 평가하나요?
  시가를 산정하기 어려우면 1주당 순손익가치와 순자산가치를 3대 2로 가중평균합니다. 부동산과다보유법인은 2대 3으로 가중평균하고, 그 값이 순자산가치의 100분의 80보다 낮으면 순자산가치의 100분의 80을 평가액으로 합니다.
• 순손익가치의 3년 평균은 어떻게 계산하나요?
  상속개시일 전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액에 3, 2년이 되는 사업연도에 2, 3년이 되는 사업연도에 1을 곱해 더한 뒤 6으로 나눕니다. 그 값이 음수이면 영으로 봅니다. 직전 해의 이익이 가장 크게 반영됩니다.
• 처분이익이 얼마면 3년 평균을 못 쓰나요?
  유가증권·유형자산 처분손익과 자산수증이익 등의 합계액에 대한 최근 3년간 가중평균액이 법인세 차감 전 손익의 최근 3년간 가중평균액의 50퍼센트를 넘으면 3년 평균 방식이 불합리한 경우로 정해져 있습니다. 판결 당시 규정은 특별손익을 기준으로 했습니다.
• 추정이익 평가서를 안 냈으면 어떻게 되나요?
  추정이익으로 계산할 요건을 갖추지 못했더라도 3년 평균 방식이 불합리한 이상 그 방식으로 계산할 수 없습니다. 이때는 순자산가치만으로 평가하는 방법 등 법이 정한 보충적 평가방법 가운데 객관적이고 합리적인 방법을 준용해 평가합니다.
• 임대하던 건물도 유형자산인가요?
  판결은 회사가 임대에 쓰려고 1년을 넘게 보유한 부동산이라면 기업회계기준상 유형자산으로 볼 여지가 크다고 했습니다. 처음부터 팔려고 산 부동산이면 재고자산으로 분류될 수 있어 결론이 달라지므로 장부상 분류와 보유 목적을 함께 확인합니다.
• 이 판결로 상속세가 바로 줄어드나요?
  단정할 수 없습니다. 대법원은 상속세 부과처분 부분을 파기해 서울고등법원에 환송했을 뿐이고, 정당한 세액은 환송 뒤 다른 평가방법으로 다시 계산해 정해집니다. 개별 사건에서도 대체 평가액이 실제로 낮은지 따로 계산해 봐야 합니다.
• 상속세 고지를 받으면 언제까지 다투나요?
  심판청구는 처분이 있음을 안 날, 고지서를 받았다면 그 받은 날부터 90일 이내에 해야 합니다. 이의신청을 거쳤다면 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내입니다. 이 기간을 넘기면 평가 방식의 위법을 다투기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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