양도소득세

공장 땅 분양대금 대출이자, 법인 현물출자 때 양도세 필요경비가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 공장용지를 분양받으며 낸 대출이자는 장부상 토지 원가에 더해 두었더라도 법인에 현물출자할 때 양도소득세 필요경비로 빼지 않습니다. 양도차익에서 빼는 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비로 열거되어 있고 건설자금이자 규정은 사업소득에만 적용된다는 것이 국세청 해석입니다. 지금은 그 이자가 은행 대출이자인지, 분양대금에 붙은 할부이자인지부터 확인해야 합니다.

사업 장부에서 이자를 토지 원가에 넣어 두었다고 해서 양도소득세 계산 때도 그 금액이 취득가액으로 따라오지는 않습니다. 장부 처리와 양도차익 계산은 따로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

제조업을 하는 개인사업자 A씨는 2023년 지방자치단체가 조성하는 일반산업단지의 공장용지를 분양받았습니다. A씨는 은행 시설자금대출로 토지조성공사비 13억원을 여러 차례 나누어 냈고, 2025년 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마칠 때까지 대출이자 9,000만원을 냈습니다. 장부에는 이 이자를 토지 원가에 더해 두었습니다. 2026년 A씨는 법인을 세워 이 토지를 현물출자하면서, 양도소득세 계산 때 이자 9,000만원도 취득가액에 넣을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원본에 가산한 건설자금이자도 양도소득 필요경비가 되나요?

아니요, 사업용 고정자산을 사는 데 쓴 차입금 이자를 장부상 원본에 가산했더라도 그 자산을 양도할 때 양도소득 필요경비로 빼지 않습니다. 양도차익을 계산할 때 빼는 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비로 법에 열거되어 있고, 대출이자는 그 어디에도 들어 있지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」과 시행령도 같은 구조입니다.

사업소득 계산에서는 사업용 자산의 매입·건설에 든 차입금 이자를 건설자금이자로 보아 그 해 비용으로 넣지 않고 자산 원본에 더합니다. 그러나 이 규정은 사업소득을 계산하는 규정이고, 양도소득의 취득가액에 준용한다는 조항은 없습니다. 토지는 감가상각도 하지 않으므로, 결국 이 이자는 사업소득에서도 양도소득에서도 빠지지 않는 비용이 됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 사업소득이 있는 거주자가 사업용 고정자산의 매입에 직접 든 차입금 이자를 원본에 가산하고 그 자산을 법인에 현물출자하더라도, 그 이자는 양도소득 필요경비가 아니라고 회신했습니다(사전-2015-법령해석재산-0154, 2015. 9. 9.). 질의 사안은 산업단지 공장용지를 분양받으면서 조성공사비를 대출로 내고, 3년 남짓 낸 이자 약 9,400만원을 법인 현물출자 때 공제받으려 한 경우였습니다.

국세청은 양도소득 필요경비가 열거 방식으로 정해져 있다는 점, 건설자금이자 규정은 사업소득에 관한 것이라는 점을 들었습니다. 법원도 같은 입장입니다. 수원지방법원은 건물을 짓는 동안 낸 대출이자도 열거된 필요경비가 아니라고 보았습니다(수원지방법원 2023. 3. 8. 선고 2022구단402 판결). 이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 이자가 분양대금 자체에 포함된 경우라면 판단이 달라질 수 있습니다.

분양대금에 이자를 붙여 정한 경우는 다른가요?

네, 분양 계약에서 대금을 나누어 내기로 하면서 이자상당액을 더해 거래가액을 정했다면 그 이자상당액은 취득원가에 들어갑니다. 은행에 낸 대출이자와 달리 매도인에게 내는 대금의 일부이기 때문입니다. 다만 약정한 지급기일을 넘겨 추가로 낸 지연이자는 취득원가에 넣지 않습니다.

그래서 분양계약서에 할부이자나 연체이자가 어떻게 적혀 있는지가 먼저입니다. 같은 이자라도 금융기관 대출이자인지, 매도인과 약정한 대금지급방법에 따른 이자인지에 따라 결론이 갈립니다.

법인에 현물출자해도 양도소득세를 내나요?

네, 개인이 토지나 건물을 법인에 현물출자하고 주식을 받으면 그 자산을 유상으로 넘긴 것이어서 양도로 봅니다. 양도가액은 보통 현물출자가액이고, 사례처럼 감정평가액으로 정해지는 경우가 많습니다. 취득가액은 실제 낸 분양대금과 조성공사비이며, 대출이자는 여기서 빠집니다.

현물출자로 법인전환을 하는 경우에는 요건을 갖추면 양도소득세를 뒤로 미루는 제도도 있으므로, 출자 전에 요건을 따로 확인하는 것이 좋습니다.

건설자금이자 필요경비 대응 순서

• 이자 성격 구분 - 대출약정서와 분양계약서를 놓고 이자가 은행 대출이자인지, 분양대금에 붙인 할부이자인지 나눕니다. 할부이자라면 취득원가에 넣을 수 있습니다.
• 취득가액 정리 - 분양대금, 토지조성공사비, 취득세 등 실제 취득에 든 금액을 영수증과 이체 내역으로 정리합니다. 장부상 원본에 더한 이자는 따로 떼어 냅니다.
• 다른 필요경비 확인 - 진입도로 개설비나 형질변경 비용처럼 시행령이 정한 자본적지출이 있는지 봅니다. 증빙이 있어야 인정됩니다.
• 2개월 안 예정신고 - 현물출자일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 법인전환 과세특례를 검토한다면 출자 전에 요건을 확인합니다.
• 불복 검토 - 이자 외의 비용까지 부인되어 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 대출이자만 부인된 경우라면 다툴 실익을 먼저 따져 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약에 이자 조항이 있거나 법인전환 과세특례를 함께 검토해야 하는 경우라면 계약서와 출자 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 필요경비 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지 살 때 받은 대출이자는 양도세에서 빠지나요?
  빠지지 않습니다. 양도차익에서 빼는 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비로 법에 열거되어 있고 대출이자는 들어 있지 않습니다. 사업용 토지라 장부상 원본에 이자를 더해 두었더라도 양도소득 계산에서는 같습니다.
• 장부에 원가로 넣어 둔 이자는 어떻게 되나요?
  사업소득 계산에서는 사업용 자산의 매입·건설에 든 차입금 이자를 그 해 비용이 아니라 자산 원본에 더합니다. 그러나 이 규정은 사업소득에 관한 것이어서 양도소득 취득가액에는 준용되지 않는다는 것이 국세청 해석입니다. 토지라면 감가상각도 없어 결국 공제받지 못합니다.
• 할부로 분양받으며 붙은 이자는 어떤가요?
  분양 계약에서 대금지급방법에 따라 이자상당액을 더해 거래가액을 정했다면 그 이자상당액은 취득원가에 들어갑니다. 다만 약정한 지급기일을 넘겨 추가로 낸 지연이자는 넣지 않습니다. 분양계약서의 이자 조항을 먼저 확인해야 합니다.
• 현물출자도 양도로 보나요?
  네, 법인에 대한 현물출자는 자산을 유상으로 사실상 넘기는 것이어서 양도로 봅니다. 출자로 받은 주식의 가액, 보통 현물출자가액이 양도가액이 됩니다. 법인전환 요건을 갖춘 경우 과세를 미루는 특례가 따로 있습니다.
• 현물출자 후 양도세 신고는 언제 하나요?
  토지·건물을 현물출자했다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 양도차익이 없거나 손실이 나도 신고 의무는 같습니다. 법인전환 과세특례를 검토한다면 출자 전에 요건과 신청 절차를 확인해 둡니다.
• 법원도 대출이자를 필요경비로 보지 않나요?
  네, 같은 입장입니다. 수원지방법원은 건물을 짓는 기간에 낸 대출이자도 소득세법과 시행령에 열거된 필요경비가 아니라고 보았습니다. 그 이자를 취득세 과세표준에 넣었는지와도 관계없다고 판단했습니다.
• 필요경비를 잘못 넣어 고지를 받았다면요?
  고지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 대출이자 부분은 해석과 판례가 일관되어 다툴 실익이 작으므로, 다른 비용까지 함께 부인되었는지 나누어 보고 불복 범위를 정하는 것이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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