양도소득세

토지거래허가를 피해 전매한 무효 계약에도 양도소득세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 토지거래허가를 피하려고 최초 매도인이 직접 판 것처럼 꾸며 등기를 마치고 전매대금을 그대로 갖고 있다면 계약이 무효여도 양도소득세가 과세됩니다. 대법원 전원합의체는 등기가 남아 있고 대금을 반환하지 않은 경우 예외적으로 양도소득이 있다고 보았습니다. 지금은 최종 매수인 명의 등기와 받은 대금이 그대로 남아 있는지부터 확인하십시오.

계약이 무효라는 판결을 먼저 받아 두어야 세금을 다툴 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 쟁점은 무효 여부보다 등기와 대금이 그대로 남아 있는지입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 토지거래허가구역 안 토지를 12억원에 사기로 계약했지만 허가를 받지 않았습니다. 두 달 뒤 E씨는 같은 토지를 제3자에게 16억원에 넘기면서, 원래 매도인이 제3자에게 직접 판 것처럼 계약서를 만들어 허가를 받고 제3자 명의로 등기를 마쳤습니다. 2026년 세무서는 E씨에게 양도차익 4억원에 대한 양도소득세를 고지했고, E씨는 계약이 모두 무효이니 세금도 없다고 주장하려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무효인 전매계약으로 받은 대금에도 양도소득세가 나오나요?

나옵니다. 토지거래허가를 피하려고 최초 매도인이 최종 매수인에게 직접 판 것처럼 꾸며 등기를 마치고 중간 매도인이 전매대금을 그대로 갖고 있다면, 계약이 무효여도 예외적으로 양도소득세 과세대상입니다. 대법원 전원합의체는 이 경우 경제적 이익이 매도인 등에게 귀속된다고 보았습니다.

양도는 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 법은 원인 계약이 법률상 유효할 것까지 요구하지 않습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「소득세법」도 같은 정의를 두고 있습니다.

이 판결은 종전에 무효인 매매로는 양도소득세를 매길 수 없다고 본 판례를 변경했습니다. 대법관 6명은 무효 계약에는 양도가 없다는 반대의견을 냈습니다. 다수의견은 예외 사유를 두 가지로 한정했습니다. 증여로 가장해 이전등기를 한 경우와, 허가 없이 전매하고 최초 매도인이 직접 판 것처럼 허가를 받은 경우입니다.

토지거래허가 없이 맺은 계약은 어떤 효력이 있나요?

허가구역 안 토지를 대가를 받고 이전하는 계약은 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다. 원안 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 있던 토지거래허가 규정은 지금 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」로 옮겨졌습니다.

허가를 피할 목적으로 맺은 계약은 처음부터 확정적으로 무효입니다. 그래서 당사자 사이의 민사 관계는 원상회복이 원칙입니다. 다만 과세에서는 등기와 대금이 실제로 되돌아갔는지를 따로 봅니다.

대금을 돌려주고 등기를 말소하면 세금은 어떻게 되나요?

판결이 과세대상으로 본 전제는 이전등기가 말소되지 않고 남아 있고 대금도 반환하지 않은 상태입니다. 그래서 등기를 말소하고 대금을 돌려주면 과세의 전제가 사라졌다고 다툴 여지가 생깁니다. 이미 세금을 신고·납부했다면 판결 등으로 거래가 다른 것으로 확정된 날을 안 날부터 3개월 안에 경정청구를 검토합니다.

무효 전매 양도소득세 대응 순서

• 등기·대금 현황 확인 - 최종 매수인 명의 등기가 남아 있는지, 받은 대금을 보유 중인지 확인합니다. 두 가지가 모두 남아 있으면 과세를 다투기 어렵습니다.
• 고지서 수령일 기록 - 양도소득세 고지서를 받은 날을 기록합니다. 심사·심판청구 90일 기한의 출발점입니다.
• 원상회복 합의 검토 - 최초 매도인, 최종 매수인과 등기 말소와 대금 반환을 협의합니다. 과세 전제를 없앨 수 있는지 판단하는 자료가 됩니다.
• 심판청구 제기 - 조세심판원에 부과처분 취소를 청구합니다. 양도차익 계산이나 취득가액에 다툼이 있을 때도 함께 주장합니다.
• 행정소송 제기 - 심판 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 소송을 냅니다. 원상회복이 이루어졌거나 사실관계가 판결 요건과 다를 때 실익이 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허가구역 지정 해제 여부나 증여 가장 여부에 따라 결론이 달라지므로 계약서, 등기부, 대금 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분 취소 심판과 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무효 계약인데 양도라고 볼 수 있나요?
  예외적으로 볼 수 있습니다. 소득세법 제88조 제1호는 양도를 등기 또는 등록과 관계없이 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의하고, 계약의 법률상 유효를 요구하지 않습니다. 대법원 2010두23644 전원합의체 판결은 이를 근거로 등기가 남고 대금을 보유한 무효 전매를 과세대상으로 보았습니다.
• 어떤 경우가 예외에 해당하나요?
  두 가지입니다. 허가를 피하려고 매매를 증여로 가장해 증여 원인 이전등기를 한 경우, 그리고 허가 없이 산 토지를 전매하면서 최초 매도인이 최종 매수인에게 직접 판 것처럼 허가를 받아 등기한 경우입니다. 두 경우 모두 등기가 남고 대금을 보유하고 있어야 과세됩니다.
• 토지거래허가 없는 계약은 무효인가요?
  효력이 발생하지 않습니다. 부동산거래신고법 제11조 제6항은 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않는다고 정합니다. 허가를 피할 목적의 계약은 확정적으로 무효가 됩니다. 원안 당시 국토계획법에 있던 규정이 현재 이 법으로 옮겨졌습니다.
• 대금을 돌려주면 세금을 안 내도 되나요?
  다툴 여지가 생깁니다. 판례가 과세한 전제는 등기가 말소되지 않고 대금을 반환하지 않은 상태이므로, 등기를 말소하고 대금을 돌려주었다면 그 사실을 증명해 과세 취소를 주장할 수 있습니다. 이미 납부했다면 국세기본법 제45조의2 제2항의 후발적 경정청구 요건을 검토합니다.
• 부과처분은 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 해야 합니다. 국세기본법 제68조 제1항이 정한 심판청구 기간입니다. 행정소송은 이 절차를 거친 뒤 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 낼 수 있습니다. 기한을 넘기면 계약이 무효라는 주장도 할 기회가 없어집니다.
• 바로 행정소송을 내면 안 되나요?
  안 됩니다. 국세기본법 제56조 제2항은 국세 처분에 대한 행정소송은 심사청구 또는 심판청구와 그 결정을 거치지 않으면 낼 수 없도록 정합니다. 제56조 제3항에 따라 소송은 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 내야 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

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