취득세·보유세

개별주택가격이 없는 단독주택, 고급주택 취득세는 무엇으로 판단하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

개별주택가격이 공시되지 않은 단독주택은 시청이 주택가격비준표로 산정한 가액이 시가표준액이 되고, 그 값이 9억원을 넘으면 고급주택 취득세 중과 대상이 됩니다. 대법원은 주택가격비준표가 법령을 보충하는 법규적 성질을 가진다고 보아 이 방식의 중과를 적법하다고 판단했습니다. 지금은 취득한 집의 대지면적·연면적과 시청이 산정한 시가표준액부터 확인하십시오.

집값이 9억원 아래라는 감정평가서를 새로 받아 둘 필요는 없습니다. 고급주택 여부는 실제 거래가나 감정가가 아니라 취득 당시 시가표준액으로 가립니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부부는 2025년 3월 대지 700제곱미터에 지어진 단독주택을 매수했습니다. 그 주택은 개별주택가격이 아직 공시되지 않은 상태였고, A씨는 일반 주택 세율로 취득세를 신고했습니다. 몇 달 뒤 시청은 주택가격비준표로 산정한 가액이 9억원을 넘는다며 고급주택 중과세율을 적용해 취득세와 가산세를 추가로 고지했습니다. A씨는 비준표는 법률이 아니므로 과세 근거가 될 수 없다고 다투려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개별주택가격이 없는 집의 시가표준액은 어떻게 정하나요?

개별주택가격이 공시되지 않은 주택은 시장·군수·구청장이 국토교통부장관이 제공한 주택가격비준표를 사용해 산정한 가액이 시가표준액이 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「지방세법」도 같은 구조입니다. 공시된 개별주택가격이 있으면 그 공시가격을 쓰고, 없을 때만 비준표로 계산합니다.

주택가격비준표는 표준주택과 산정대상 주택의 가격형성요인을 비교하는 표입니다. 국토교통부장관이 개별주택가격 산정을 위해 작성해 시장·군수·구청장에게 제공합니다. 대지면적, 건물 구조, 도로 접면, 용도지역 같은 요인을 표준주택과 비교해 가격 배율을 곱하는 방식입니다.

주택가격비준표로 매긴 취득세는 조세법률주의 위반 아닌가요?

아닙니다. 대법원은 주택가격비준표가 국토교통부장관이 정하는 개별주택가격 조사·산정지침과 함께 법령을 보충하는 역할을 하는 법규적 성질을 가진다고 보았습니다. 그래서 비준표로 산정한 가액을 시가표준액으로 삼아 고급주택 중과세율을 적용한 처분은 지방세법과 부동산공시법에 따른 것으로 적법하다고 판단했습니다. 주택 가치는 주변 환경에 따라 달라 법령에 모두 정할 수 없다는 원심의 설명도 그대로 수긍했습니다.

이 판결은 구 지방세법(2023. 3. 14. 개정 전)과 구 시행령(2023. 12. 29. 개정 전)이 적용된 사안입니다. 다만 고급주택 기준과 시가표준액 조항은 현행법에도 같은 내용으로 남아 있어 지금 취득하는 주택에도 같은 법리가 적용됩니다. 비준표 방식 자체를 다투기보다, 비준표를 적용하는 과정에서 비교표준주택을 잘못 고르거나 주택 특성을 잘못 입력했는지를 따지는 편이 다툼의 실익이 있습니다.

어떤 단독주택이 고급주택으로 중과되나요?

1구의 건축물이 아래 기준 중 하나에 해당하면 고급주택입니다. 연면적·대지면적·엘리베이터 기준과 공동주택 면적 기준은 취득 당시 시가표준액이 9억원을 넘는 경우에만 적용됩니다.

• 연면적 - 주차장면적을 뺀 연면적이 331제곱미터를 넘는 주거용 건축물
• 대지면적 - 대지면적이 662제곱미터를 넘는 주거용 건축물
• 엘리베이터 - 적재하중 200킬로그램 이하 소형을 뺀 엘리베이터가 있는 단독주택
• 에스컬레이터·수영장 - 에스컬레이터나 67제곱미터 이상 수영장이 있는 단독주택(가액 기준 없음)

고급주택의 취득세는 표준세율에 중과기준세율(1천분의 20)의 100분의 400을 더한 세율로 계산합니다. 다만 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일 안에 주거용이 아닌 용도로 쓰거나 용도변경공사를 착공하면 중과에서 빠집니다.

몰라서 적게 신고했어도 가산세를 내야 하나요?

원칙적으로 냅니다. 납세자가 의무를 이행하지 않은 데에 정당한 사유가 있을 때만 가산세를 부과하지 않습니다. 이 사건에서도 원심은 납세자가 신고·납부의무를 제대로 이행하지 않은 데에 정당한 사유가 없다고 보았고, 대법원은 그 판단을 수긍했습니다. 비준표 산정 방식을 몰랐다는 사정만으로는 가산세를 면하기 어렵습니다.

고급주택 취득세 중과 대응 순서

• 면적·시설 확인 - 건축물대장과 토지대장으로 연면적, 대지면적, 엘리베이터·수영장 유무를 확인합니다. 하나라도 기준을 넘으면 가액 판단으로 넘어갑니다.
• 시가표준액 산정 근거 요청 - 시청에 비교표준주택과 비준표 적용 내역을 요청합니다. 고지서를 받은 직후 요청해야 불복 기한 안에 검토할 수 있습니다.
• 산정 오류 점검 - 비교표준주택 선정, 주택 특성 입력, 가격배율 적용에 잘못이 없는지 봅니다. 오류가 있으면 9억원 기준을 넘는지가 달라질 수 있습니다.
• 용도 변경 여부 판단 - 취득일부터 60일이 지나지 않았다면 용도변경공사 착공으로 중과를 피할 수 있는지 검토합니다. 실제로 그 용도로 쓸 계획이 있을 때만 의미가 있습니다.
• 불복 절차 선택 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다. 기한을 넘기면 산정 오류가 있어도 다투기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 여러 필지를 나눠 사거나 공동명의로 일부 지분을 취득한 경우에는 등기부와 건축물대장을 보고 1구 판단을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 중과 부과처분에 대한 이의신청·심판청구·취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 고급주택 판단의 9억원은 실거래가 기준인가요?
  아닙니다. 지방세법 시행령 제28조 제4항 단서는 지방세법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 넘는 경우만 고급주택으로 봅니다. 개별주택가격이 공시돼 있으면 그 가격이, 공시되지 않았으면 주택가격비준표로 산정한 가액이 기준이 됩니다. 실제 매매대금이 9억원을 넘어도 시가표준액이 그 아래면 이 기준으로는 중과되지 않습니다.
• 대지가 662제곱미터를 넘으면 무조건 중과되나요?
  아닙니다. 대지면적 662제곱미터 초과는 고급주택 요건 중 하나일 뿐이고, 여기에 취득 당시 시가표준액 9억원 초과 요건이 함께 갖춰져야 합니다. 대법원 2026. 1. 29. 선고 2025두35153 판결 사안도 대지면적 기준을 넘는 주택에 대해 비준표 산정가액이 9억원을 넘는지가 쟁점이었습니다. 두 요건을 따로 확인해야 합니다.
• 취득 후 바로 용도를 바꾸면 중과를 피할 수 있나요?
  취득일부터 60일 안이라면 가능합니다. 지방세법 제13조 제5항 제3호 단서는 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 쓰기 위해 용도변경공사를 착공하면 고급주택 중과에서 제외합니다. 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이 기준입니다.
• 고급주택 중과세율은 얼마나 더해지나요?
  표준세율에 중과기준세율의 100분의 400을 더합니다. 지방세법 제6조 제19호는 중과기준세율을 1천분의 20으로 정하므로, 표준세율에 1천분의 80이 가산되는 셈입니다. 같은 집이라도 고급주택에 해당하는지에 따라 취득세가 크게 달라지므로 시가표준액 산정 내역을 먼저 확인해야 합니다.
• 중과 고지에 불복하려면 언제까지 해야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청을 해야 합니다. 지방세기본법 제90조가 정한 기한이고, 이의신청 결정 통지를 받은 날부터 다시 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 기한을 넘기면 비준표 산정에 잘못이 있어도 불복 절차로 다투기 어려워집니다.
• 몰랐다는 이유로 가산세를 빼 줄 수 있나요?
  어렵습니다. 지방세기본법 제57조 제1항은 의무를 이행하지 않은 데에 정당한 사유가 있을 때만 가산세를 부과하지 않습니다. 대법원 2025두35153 판결 사안에서도 고급주택 해당 여부를 몰랐다는 사정은 정당한 사유로 인정되지 않았습니다. 다만 법정신고기한 후 1개월 안에 수정신고하면 과소신고가산세의 100분의 90이 감면됩니다.
• 시가표준액은 누가 결정하나요?
  시장·군수·구청장이 산정하고 지방세심의위원회의 심의를 거칩니다. 지방세법 제4조 제4항은 시가표준액 결정을 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의하도록 합니다. 개별주택가격이 없는 주택은 이 과정에서 비준표를 적용한 산정가액이 정해지므로, 산정 내역을 요청해 비교표준주택과 가격배율을 확인할 수 있습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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