법인세·소득세

부모와 건물을 공동 매입하며 내 지분만큼 받은 대출이자, 임대소득 경비가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 공동사업자가 자기 출자 몫을 마련하려고 개인 명의로 받은 대출의 이자는 특별한 사정이 없으면 공동 임대사업의 필요경비가 되지 않습니다. 대법원은 이런 대출을 출자를 위한 개인채무로 보고 공동사업장이 함께 지는 채무가 아니라고 판단했습니다. 지금은 동업계약서에 대출 채무를 누가 부담하기로 했는지 적혀 있는지부터 확인하십시오.

이미 경비로 넣은 대출이자가 모두 부인되는 것은 아닙니다. 공동사업장이 사업을 위해 함께 진 차입금의 이자라면 지금도 필요경비로 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 아버지와 함께 상가건물을 60억원에 사면서 A씨 5분의 4, 아버지 5분의 1로 지분등기를 마쳤습니다. 기존 임차인 보증금은 매매대금에서 빼고, A씨는 자기 아파트와 새로 산 건물을 담보로 은행에서 45억원을 빌려 자기 몫 대금과 부대비용을 냈습니다. 아버지는 자기 돈으로 나머지를 냈고, 두 사람은 공동으로 사업자등록을 한 뒤 임대업을 했습니다. A씨가 2024년분과 2025년분 종합소득세를 신고하면서 대출이자를 공동 임대사업의 필요경비로 넣자, 세무서는 이자를 부인하고 종합소득세를 경정 고지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동사업 출자금을 대출받은 이자는 왜 필요경비가 안 되나요?

공동사업자 한 사람이 자기 출자 몫을 마련하려고 개인 명의로 받은 대출의 이자는 특별한 사정이 없으면 공동사업장의 필요경비가 아닙니다. 그 대출은 출자를 위한 개인채무이고, 다른 공동사업자와 함께 지는 사업상 채무가 아니기 때문입니다.

사업소득의 필요경비는 그 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 합니다. 시행령은 그 하나로 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자를 듭니다.

공동사업은 사업장을 1거주자로 보고 그 사업장 단위로 소득금액을 먼저 계산한 뒤 각자에게 나눕니다. 그래서 이자가 경비가 되려면 공동사업장이 진 채무의 이자여야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「소득세법」도 같은 구조입니다.

대법원은 부자가 함께 건물을 사서 임대업을 한 사건에서, 아들이 지분 비율만큼 낼 돈을 은행에서 빌렸더라도 그것은 공동사업 출자를 위한 개인 채무라고 보고 이자의 필요경비 산입을 부인한 처분을 그대로 유지했습니다.

혼자 임대하면 이자가 경비인데 공동사업은 차별 아닌가요?

차별이 아니라는 것이 대법원 판단입니다. 개인사업자가 건물을 사려고 빌린 돈의 이자는 필요경비가 되지만, 공동사업에서 출자의무는 동업계약으로 정해지는 개인 채무여서 사업에 직접 쓰인 부채와 구별된다고 보았습니다.

소득세법은 직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 지출을 필요경비에서 빼고, 시행령은 업무와 관련 없는 자산을 취득하려고 빌린 돈의 이자를 그 예로 듭니다. 공동사업자 개인의 출자금 대출은 이 구조 안에서 사업장 경비와 따로 취급됩니다.

노무출자나 신용출자를 했다고 주장하면 달라지나요?

주장만으로는 달라지지 않습니다. 노무출자나 신용출자가 인정되려면 그 내용과 가치를 객관적으로 평가해 지분 가액을 산정할 수 있어야 하고, 공동사업자끼리 그 평가와 지분 산정에 구체적으로 합의한 자료가 있어야 합니다.

판결 사건에서도 아들은 자신은 돈이 아니라 노무와 신용만 출자했고 대출 채무를 공동사업 채무로 하기로 아버지와 약정했다고 주장했지만, 그 합의를 보여 줄 자료가 없어 받아들여지지 않았습니다. 지분 비율과 손익분배비율이 같게 정해져 있었던 점도 금전 출자로 본 이유가 됐습니다.

공동사업 대출이자를 경비로 인정받을 수 있는 경우는 언제인가요?

대출이 공동사업장의 채무로서 임대사업에 직접 쓰였다면 그 이자는 필요경비로 다툴 수 있습니다. 공동사업자들이 함께 차주가 되거나 공동사업장 명의로 운영자금이나 건물 수선비를 빌린 경우가 그 예입니다.

이때도 이자는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 통상적인 비용이어야 합니다. 대출 실행 시점의 동업계약서, 대출약정서상 차주와 담보 제공자, 이자를 공동사업 계좌에서 냈는지가 판단 자료가 됩니다.

공동사업 대출이자 경비 대응 순서

• 동업계약서 확인 - 출자 방식과 대출 채무를 누가 부담하기로 했는지 적혀 있는지 봅니다. 계약서가 없거나 금전 출자로만 적혀 있으면 개인채무로 판단될 가능성이 큽니다.
• 대출 서류 정리 - 대출약정서의 차주, 담보 제공자, 자금이 실제로 들어간 곳을 확인합니다. 공동사업장이 함께 진 채무인지가 여기서 갈립니다.
• 이자 납부 계좌 확인 - 이자를 공동사업 계좌에서 냈는지 개인 계좌에서 냈는지 확인합니다. 개인 계좌에서만 냈다면 개인채무라는 판단을 뒤집기 어렵습니다.
• 불복 기한 계산 - 고지서를 받은 날을 기준으로 90일을 셉니다. 심판청구를 거쳐야 행정소송으로 갈 수 있습니다.
• 다음 연도 신고 정리 - 다툼과 별개로 이후 신고에서 개인 출자금 대출이자를 어떻게 처리할지 정합니다. 같은 이자를 계속 넣으면 해마다 같은 경정이 반복됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 동업계약서에 대출 채무를 공동사업 채무로 정한 조항이 있거나 노무출자 평가 자료가 있으면 계약서와 대출 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합소득세 부과처분 취소소송과 조세심판 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아버지는 자기 돈을 내고 저만 대출받았으면 어떻게 되나요?
  제 대출이자는 원칙적으로 공동사업장 경비가 되지 않습니다. 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025두35585 판결은 공동사업자 한 사람이 출자비율에 따른 출자금을 마련하려고 개인적으로 받은 대출의 이자를 출자를 위한 개인채무의 이자로 보았습니다. 다른 공동사업자와 함께 부담하는 채무라는 사정이 있어야 결론이 달라집니다.
• 대출을 공동사업장 채무로 하기로 약정하면 되나요?
  약정이 있으면 다툴 근거가 생기지만 그것만으로 충분하지는 않습니다. 대출이 실제로 임대사업에 직접 쓰였는지, 공동사업자들이 함께 부담했는지, 이자를 공동사업 계좌에서 냈는지가 함께 확인되어야 합니다. 매입 당시에 작성한 약정서와 나중에 만든 약정서는 증거로서 무게가 다릅니다.
• 혼자 건물을 샀다면 대출이자를 경비로 넣을 수 있나요?
  개인사업자가 임대용 건물을 사려고 빌린 돈의 이자는 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용된 부채의 이자로 필요경비가 될 수 있습니다. 대법원은 공동사업에서 이 이자를 경비로 보지 않는 것이 공동사업자를 합리적 이유 없이 차별하는 것은 아니라고 보았습니다. 사업형태가 달라 소득금액 계산도 달라진다는 이유입니다.
• 몇 년 치 이자를 경비로 넣었는데 모두 추징되나요?
  일반적인 경우 국세는 부과할 수 있는 날부터 5년이 지나면 부과할 수 없으므로, 그 기간 안의 과세연도가 경정 대상이 됩니다. 신고를 하지 않았거나 부정행위가 있으면 기간이 더 깁니다. 추징 세액에는 과소신고가산세(과소신고납부세액등의 100분의 10)와 납부지연가산세가 붙을 수 있습니다.
• 경정 고지서를 받으면 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청, 심사청구 또는 심판청구를 내야 합니다. 국세 처분에 대한 행정소송은 심사청구나 심판청구 결정을 거친 뒤, 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 제기해야 합니다. 기한을 놓치면 처분 내용이 틀렸더라도 다투기 어렵습니다.
• 지분 비율과 손익분배비율을 다르게 정해도 되나요?
  정할 수 있습니다. 공동사업 소득은 약정된 손익분배비율에 따라 나누고, 약정이 없을 때만 지분비율을 씁니다. 다만 가족 같은 특수관계인끼리 손익분배비율을 거짓으로 정한 경우에는 그 특수관계인의 소득금액을 손익분배비율이 큰 주된 공동사업자의 소득으로 봅니다.
• 노무출자를 인정받으려면 무엇이 필요한가요?
  노무의 내용과 가치를 객관적으로 평가해 지분 가액을 산정할 수 있어야 하고, 공동사업자끼리 그 평가와 지분 산정에 합의한 자료가 있어야 합니다. 대법원 사건에서는 이런 합의 자료가 없어 노무출자와 신용출자 주장이 받아들여지지 않았습니다. 동업계약서에 평가 방법과 지분을 적어 두는 것이 출발점입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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