취득세·보유세

공동상속받은 집의 형제 지분을 사서 혼자 갖게 돼도 종부세 상속주택인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 1주택자가 공동상속주택 지분을 상속받은 뒤 다른 상속인 지분을 매매로 사들여 혼자 소유하게 돼도 종부세 상속주택 특례 대상이 될 수 있습니다. 상속으로 2주택자가 된 사정은 지분을 더 사도 그대로이므로, 과세기준일 현재 지분 공시가격 요건을 채우면 1세대 1주택자로 계산합니다. 지금은 6월 1일 현재 그 집 전체 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인지부터 확인해야 합니다.

형제 지분을 산 뒤 상속주택 특례가 끊길까 봐 지분을 다시 나눠 둘 필요는 없습니다. 매매로 지분을 더 산 것만으로 상속주택에서 빠지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년 어머니가 돌아가시면서 수도권 주택을 따로 사는 누나와 절반씩 공동상속받았습니다. A씨 세대는 따로 아파트 한 채에 살고 있었습니다. 2024년 A씨는 누나 지분 절반을 사들여 상속주택을 혼자 소유하게 됐고, 2026년 6월 1일 현재 이 주택의 공시가격은 5억원입니다. 매매로 지분을 산 이상 상속주택이 아니라 2주택자로 종부세를 내야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

형제 지분을 사서 혼자 갖게 되면 상속주택에서 빠지나요?

빠지지 않습니다. 1세대 1주택자가 공동상속주택 지분을 상속받은 뒤 다른 공동상속인에게서 매매 같은 상속 외 원인으로 지분을 더 사서 단독으로 소유하게 돼도 종부세법상 상속주택에 해당합니다. 상속주택 특례는 1주택자가 상속 때문에 2주택자가 되어 1주택 혜택을 잃는 부담을 덜어 주는 제도인데, 지분을 추가로 사도 상속으로 2주택자가 된 사정은 달라지지 않기 때문입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「종합부동산세법」과 시행령도 같은 요건을 두고 있습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 공동상속주택을 상속 외 원인으로 단독소유하게 된 경우에도 종부세법 제8조 제4항 제3호의 상속주택에 해당한다고 회신했습니다. 사전답변 사안인 사전-2022-법규재산-0976(2024. 12. 24.)이며, 국세청은 기획재정부 재산세제과-1413(2024. 12. 10.)을 참조하라고 답했고, 그 해석은 1세대 1주택자가 공동상속주택 지분 일부를 상속받은 뒤 다른 공동상속인으로부터 상속 외 다른 원인으로 지분을 추가 취득해 단독으로 소유하게 되면 같은 호에 해당한다는 것입니다. 질의 사안은 신청인이 2009년 어머니 사망으로 수도권 주택을 별도 세대인 누나와 절반씩 상속받고, 2020년 누나 지분을 매매로 사들인 경우였습니다. 2022년 과세기준일 현재 신청인 세대는 상속주택 외에 1주택만 있었고 상속주택 공시가격은 6억원 이하라는 전제였습니다.

판단 이유는 제도의 취지였습니다. 공동상속인 사이의 매매로 지분을 더 취득해도 상속으로 2주택 이상이 된 상황은 변함이 없으므로, 과세기준일 현재 시행령의 공시가격 요건을 채우면 특례를 적용하는 것이 맞다는 것입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 사전답변이므로, 상속 전부터 지분을 갖고 있었거나 공시가격이 기준을 넘으면 결론이 달라질 수 있습니다.

지분을 다 사면 공시가격 기준은 어떻게 보나요?

혼자 소유하게 되면 지분율이 100%가 되므로 집 전체 공시가격으로 기준을 봅니다. 시행령은 상속주택을 세 가지 중 하나에 해당하는 주택으로 정합니다. 상속개시일부터 5년이 지난 뒤에는 지분율 40%나 공시가격 기준 중 하나를 채워야 하는데, 단독소유가 되면 지분율 기준은 채울 수 없어 공시가격 기준만 남습니다.

• 5년 기준 - 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택입니다.
• 지분율 기준 - 지분율이 40% 이하인 주택입니다. 단독소유가 되면 해당하지 않습니다.
• 공시가격 기준 - 지분율에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 주택입니다.

사례의 A씨는 상속개시일부터 5년이 지났고 단독소유라 지분율 기준도 못 채우지만, 공시가격 5억원으로 수도권 6억원 기준 안이므로 상속주택에 해당합니다.

상속주택으로 인정되면 무엇이 달라지나요?

원래 가진 1주택과 함께 1세대 1주택자로 보아 12억원을 공제합니다. 상속주택으로 보지 않으면 2주택자로 9억원만 공제받습니다. 1세대 1주택자의 나이·보유기간 세액공제는 상속주택분 산출세액을 뺀 나머지 세액에 대해 계산합니다.

공동상속주택 종부세 대응 순서

• 상속·매매 이력 정리 - 상속개시일, 상속등기일, 지분 매매계약일과 이전등기일을 등기사항증명서로 확인합니다.
• 요건 판정 - 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지났는지, 지분율과 지분 공시가격이 기준 안인지 봅니다.
• 특례 신청 - 9월 16일부터 9월 30일까지 상속주택 특례를 신청합니다. 공시가격이 바뀌어 요건이 달라지면 다시 확인합니다.
• 고지서 점검 - 12월 고지서에 12억원 공제가 반영됐는지 봅니다. 빠졌다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 심판청구 - 상속주택을 부인한 고지 처분은 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툽니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속 전부터 지분을 갖고 있었거나 상속주택이 여러 채인 경우, 조합원입주권·분양권을 상속받은 경우에는 등기와 상속재산분할 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세 1세대 1주택 공제 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지분을 증여받아 단독소유가 돼도 같은가요?
  회신 사안은 매매였지만, 기획재정부 재산세제과-1413은 「상속 외 다른 원인으로 지분을 추가 취득」한 경우라고 표현해 매매로 한정하지 않았습니다. 증여도 상속 외 원인이지만 증여 사안을 직접 다룬 회신은 아니므로 사실관계를 함께 확인해야 합니다. 다만 증여는 별도로 증여세 문제가 생기므로 함께 따져야 합니다.
• 상속받은 지 5년이 지나면 특례가 끝나나요?
  5년이 지나도 끝나지 않을 수 있습니다. 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 경우뿐 아니라 지분율 40% 이하이거나 지분 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 경우에도 상속주택입니다. 5년이 지난 뒤에는 나머지 두 기준 중 하나를 매년 과세기준일 현재로 다시 확인해야 합니다.
• 공시가격이 올라 6억원을 넘으면요?
  단독소유인 상속주택의 공시가격이 과세기준일 현재 6억원(수도권 밖 3억원)을 넘고 상속개시일부터 5년도 지났다면 상속주택 요건을 채우지 못합니다. 그 해에는 2주택자로 9억원 공제를 받게 됩니다. 공시가격은 해마다 달라지므로 매년 6월 1일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
• 특례 신청을 매년 다시 해야 하나요?
  처음 신청한 다음 해부터는 신청 사항에 변동이 없으면 다시 신청하지 않아도 됩니다. 지분을 매매로 사들여 지분율이 바뀌었다면 신청 사항이 달라진 것이므로 그 해 9월 16일부터 9월 30일까지 다시 신청하는 것이 안전합니다.
• 1주택자 공제는 상속주택분까지 받나요?
  12억원 공제는 상속주택을 포함한 전체 공시가격 합계에 적용합니다. 다만 나이·보유기간에 따른 세액공제는 상속주택분 산출세액을 빼고 계산합니다. 원래 가진 1주택의 보유기간과 나이로 세액공제율이 정해지는 구조입니다.
• 특례가 빠진 고지서는 어떻게 다투나요?
  고지 처분은 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있고, 신고납부한 경우에는 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 상속개시일, 지분 매매 등기일, 공시가격 자료로 요건 충족을 보여 주어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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