세금

공매로 부동산을 낙찰받으면 체납자의 다른 세금까지 떠안게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 공매로 부동산을 사도 체납자의 다른 국세를 대신 낼 의무는 생기지 않습니다. 국세는 체납자 본인의 납세의무이고 저당권 등 담보물권은 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 있는 임차권, 유치권, 집합건물의 공용부분 체납관리비처럼 매수인이 따로 떠안는 부담은 남습니다.

아니요, 공매로 부동산을 사도 체납자의 다른 국세를 대신 낼 의무는 생기지 않습니다. 국세는 체납자 본인의 납세의무이고 저당권 등 담보물권은 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 있는 임차권, 유치권, 집합건물의 공용부분 체납관리비처럼 매수인이 따로 떠안는 부담은 남습니다.

공매로 사면 전 주인의 밀린 세금도 제가 내야 하나요?

아니요, 체납된 국세는 체납자 본인의 세금이어서 매수인에게 넘어오지 않습니다. 매수인은 매수대금을 완납한 때에 공매재산을 취득합니다. 세무서장이 매수대금을 받으면 그 금액만큼 체납자의 체납액을 징수한 것으로 봅니다.

매각대금으로 체납액을 다 채우지 못해도 남은 세금은 체납자에게 그대로 남습니다. 세무서가 그 부족분을 매수인에게 청구할 근거는 없습니다. 매각으로 소멸하는 권리의 등기는 세무서장이 이전등기와 함께 말소를 촉탁합니다.

재산을 넘겨받은 사람에게 앞 사람의 국세를 지우는 경우는 법이 따로 정합니다. 대표적인 것이 사업양수인의 제2차 납세의무입니다. 사업장별로 그 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 승계해야 하고, 양도인과 특수관계이거나 조세회피 목적이 있어야 합니다. 부동산 하나를 공매로 사는 것은 여기에 해당하기 어렵다고 볼 수 있습니다.

낙찰받은 부동산에 걸린 권리 중 무엇이 사라지나요?

공매재산에 설정된 질권·저당권·가등기담보권은 모두 매각으로 소멸합니다. 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권 등은 압류채권, 가압류채권, 소멸하는 담보물권에 대항할 수 없으면 함께 소멸합니다. 그보다 앞서 대항력을 갖춘 권리는 매수인이 인수합니다. 다만 전세권자가 배분요구를 했다면 그 전세권은 매각으로 소멸합니다.

유치권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보된 채권을 변제할 책임이 있습니다. 공사대금을 받지 못한 시공사가 건물을 점유하고 있다면 그 금액을 입찰가에 반영해야 합니다.

공매공고에는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수할 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권, 가등기가 적힙니다. 세무서장은 국세보다 우선하는 제한물권이 있으면 매수인이 인수하거나 매각대금으로 충분히 변제될 때만 공매합니다. 경매에서의 인수 기준은 「1순위 전세권, 2순위 저당권인 집을 낙찰받으면 전세금을 떠안나요?」를 참고할 수 있습니다.

아파트를 공매로 사면 밀린 관리비도 넘어오나요?

집합건물이라면 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분은 매수인이 승계한다고 볼 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 아파트를 경락받은 사람에게 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분이 승계된다고 했습니다. 공용부분 채권을 특별승계인에게도 행사할 수 있게 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조가 근거였습니다.

반면 전유부분 관리비는 관리규약에 승계 규정이 있어도 매수인이 그 규약을 승인하지 않는 한 넘어오지 않습니다. 공용부분 관리비의 연체료도 승계되지 않습니다. 대법원은 연체료가 위약벌의 일종이어서 전 소유자의 연체로 생긴 효과까지 넘어오지 않는다고 했습니다.

공매로 산 사람에게도 같은 기준이 적용됩니다. 대법원은 공매로 낙찰받은 사람에게 전 소유자가 체납한 공용관리비 약 2년분을 청구할 수 있다고 보았습니다. 관리단이 전 소유자에게 강제집행을 하지 않았다는 사정만으로 그 청구가 신의칙에 어긋난다고 보지 않았습니다. 공매 물건이면 관리비 연체 가능성을 짐작할 수 있었다는 점도 이유로 들었습니다. 입찰 전에 관리사무소에서 체납 관리비를 공용·전유 부분과 연체료로 나누어 확인하십시오. 자세한 기준은 「경매로 산 아파트, 전 주인이 밀린 관리비를 제가 내야 하나요?」에서 다루었습니다.

체납자가 세금을 다 내면 낙찰이 취소되나요?

매각결정 뒤 매수인이 대금을 내기 전이라면 체납자가 체납액을 내고 매각결정 취소를 신청할 수 있습니다. 다만 이때 체납자는 매수인의 동의를 받아야 합니다. 매수인이 동의하지 않으면 이 사유로 매각결정이 취소되지 않습니다.

대금을 완납한 뒤에는 이 방법이 막힙니다. 그러나 체납자가 공매처분 자체의 위법을 다툴 위험은 남습니다. 대법원 전원합의체는 체납자에게 공매통지를 하지 않거나 적법하지 않게 한 공매처분을 위법하다고 보았습니다. 그래서 입찰 전에 체납자에 대한 공매통지가 제대로 되었는지도 확인할 위험 요소입니다.

매수인이 대금납부기한을 지키지 못하면 세무서장은 다시 기한을 정해 납부를 촉구합니다. 그 기한까지도 내지 않으면 매각결정이 취소됩니다. 공매보증으로 낸 금전은 매수대금으로 납부된 것으로 보므로 자금 계획을 미리 세워야 합니다.

공매 부동산 입찰 대응 순서

• 공고 확인 - 공매공고의 인수 권리 표시, 배분요구 종기, 매각결정기일을 확인합니다.
• 권리 분석 - 등기부와 공매재산명세서로 소멸하는 권리와 인수할 권리를 나눕니다.
• 현장 확인 - 유치권 주장, 점유자, 체납 관리비의 공용·전유 부분 내역을 확인합니다.
• 대금 준비 - 매각결정일부터 7일인 대금납부기한에 맞춰 자금을 준비합니다.
• 등기 촉탁 확인 - 대금 완납 뒤 세무서의 이전등기와 말소등기 촉탁이 이루어졌는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공매재산에 남는 권리와 점유 상태에 따라 매수인이 떠안는 부담이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공매 부동산의 권리 분석과 공매처분을 둘러싼 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공매로 생긴 양도소득세는 매수인이 내야 하나요?
  아니요, 공매로 소유권이 넘어가는 것도 유상 이전이어서 그 양도소득세는 양도자인 체납자에게 나온다고 볼 수 있습니다. 매수인은 매수대금 외에 그 세금을 부담하지 않습니다.
• 대항력 있는 임차인의 보증금은 누가 돌려주나요?
  매각으로 소멸하지 않는 대항력 있는 임차권은 매수인이 인수하므로 보증금 반환 부담도 매수인에게 넘어온다고 볼 수 있습니다. 임차인이 배분요구로 전액을 받으면 남는 부담은 없습니다.
• 체납자 가족이 대신 공매에 참여해도 되나요?
  체납자 본인은 자기나 제3자의 명의 또는 계산으로 압류재산을 살 수 없습니다. 가족 명의라도 실제 계산이 체납자에게 있다면 이 제한에 걸린다고 볼 수 있습니다.
• 공유지분이 공매되면 다른 공유자가 먼저 살 수 있나요?
  네, 다른 공유자는 매각결정기일 전까지 공매보증을 내고 최고가 매수신청가격으로 우선매수를 신청할 수 있습니다. 신청이 있으면 세무서장은 그 공유자에게 매각결정을 해야 합니다.
• 대금을 냈는데 압류등기가 남아 있으면 어떻게 하나요?
  매각에 따라 소멸하는 권리의 말소등기는 세무서장이 촉탁하는 절차입니다. 등기부에 남아 있다면 담당 세무서에 촉탁 여부를 확인하고 누락분의 말소 촉탁을 요청하십시오.
• 농지처럼 자격이 필요한 땅도 공매로 살 수 있나요?
  다른 법령에 따른 매수 자격을 매각결정기일 전까지 갖추어야 합니다. 갖추지 못하면 최고가로 입찰했어도 매수인이 될 수 없으므로 자격 요건을 먼저 확인하십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 경매로 산 아파트, 전 주인이 밀린 관리비를 제가 내야 하나요?
• 1순위 전세권, 2순위 저당권인 집을 낙찰받으면 전세금을 떠안나요?
• 공매 매각결정 뒤 대금 납부 전에 체납세금을 다 냈다면 매각을 취소할 수 있나요?
• 공매로 생긴 양도소득세도 그 매각대금에서 먼저 배분받나요?
• 체납처분 압류가 있던 건물을 공매로 샀는데 관습법상 법정지상권도 함께 취득하나요?
• 경매로 낙찰받을 집에 가압류가 있으면 제가 떠안게 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기