양도소득세
떨어진 공유 토지 여러 필지를 나눠 단독 소유하면 양도세가 나오나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신
아니요, 서로 떨어진 여러 필지의 공유 토지를 나눠 일부 필지를 단독 소유하게 되더라도 분할 전후 지분가액 비율이 그대로인 부분은 양도가 아닙니다. 기획재정부는 2025년 9월 해석에서 지분가액 비율이 바뀌어 정산금을 받는 부분만 소득세법 제88조의 양도로 보았습니다. 지금은 면적이 아니라 필지별 가액으로 분할 전후 지분 비율을 계산해 보아야 합니다.
분할로 지분가액 비율이 바뀌어 정산금을 받았다면 그 부분은 양도이므로, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다.
필지가 떨어져 있다는 이유만으로 공유 지분 전부를 양도로 신고할 필요는 없습니다. 분할 전후 각자의 지분가액 비율을 먼저 계산해 보면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
E씨는 친척 7명과 함께 서로 떨어져 있는 임야와 밭 7필지를 공유하고 있었습니다. E씨는 공유 관계를 정리해 일부 필지를 단독으로 갖고 싶어 2024년 공유물분할 소송을 냈고, 2025년 법원의 화해권고결정으로 E씨는 2필지를 단독 소유하고 나머지 필지는 다른 공유자들이 지분을 늘려 공유하기로 정리됐습니다. 면적 기준으로 나누다 보니 필지별 공시지가 차이로 E씨의 지분가액이 조금 줄었고, 돈을 주고받지는 않았습니다. E씨는 이 분할이 땅을 서로 맞바꾼 양도로 보아 양도소득세를 내야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
떨어진 여러 필지를 나눠 가져도 양도가 아닌가요?
아니요, 서로 연접하지 않은 여러 필지의 공유 부동산을 나눠 일부를 단독 소유하게 되더라도 분할 전후 공유자별 지분가액 비율이 변하지 않은 부분은 양도에 해당하지 않습니다. 기획재정부는 2025. 9. 25. 해석에서 지분가액 비율이 바뀌어 정산금을 받는 부분만 소득세법 제88조의 양도로 보았습니다. 공유물 분할은 지분만큼 흩어져 있던 권리를 특정 부분에 모으는 것이어서, 가치 비율이 그대로라면 대가를 받고 자산을 넘긴 것으로 보지 않기 때문입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」도 양도를 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의하고 있습니다.
국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?
국세청은 2017년에는 이 경우를 양도로 보았지만, 지금은 지분가액 비율이 바뀌지 않은 부분은 양도가 아니라고 해석합니다. 2017년 회신(사전-2016-법령해석재산-0205, 2017. 4. 6.)은 떨어진 여러 필지를 1인이 단독 소유하려고 지분을 정리하는 것은 필지별 지분 감소분과 증가분을 맞바꾼 교환이어서 양도라고 보았습니다. 그러나 기획재정부 재산세제과-745(2025. 9. 25.)가 나온 뒤 국세청은 세법해석을 정비하면서 이 회신을 삭제사례로 돌렸습니다.
국세청은 2025년 법원의 화해권고결정으로 서로 연접하지 않은 건물과 토지를 나누고 필지별 지분 변동분을 현금으로 정산한 사안에서, 기획재정부 해석을 참고하라고 회신했습니다(사전-2023-법규재산-0746, 2025. 10. 14.). 이 회신은 법원 결정에 따른 분할을 전제로 한 것이므로, 공유자끼리 협의로 나누거나 분할 뒤 곧바로 되파는 등 사정이 다르면 판단이 달라질 수 있습니다.
지분가액 비율이 바뀌면 어떻게 되나요?
분할 전후 지분가액 비율이 바뀌어 그 차이를 정산금으로 받은 부분은 양도에 해당해 양도소득세 과세대상이 됩니다. 비율은 면적이 아니라 필지별 가액을 기준으로 계산하므로, 면적만 맞춰 나눠도 공시지가가 다른 필지가 섞이면 비율이 달라질 수 있습니다. E씨처럼 정산금 없이 지분가액만 줄어든 경우는 기획재정부 해석이 직접 다루지 않았으므로 줄어든 금액과 경위를 따로 따져 보아야 합니다.
| 구분 | 갑 | 을 |
|---|---|---|
| 분할 전(가액 10억원 필지와 6억원 필지 각 2분의 1) | 8억원 | 8억원 |
| 분할 후 단독 소유 | 10억원 필지 | 6억원 필지 |
| 정산금 | 2억원 지급 | 2억원 수령 |
| 양도 해당 부분 | 없음 | 정산금 2억원 부분 |
단순 예시 계산
- 비율 유지 부분 - 분할 전 지분가액 비율만큼 받은 부분은 양도가 아닙니다.
- 정산금 수령 부분 - 비율이 줄어든 대신 받은 정산금 부분은 양도입니다.
- 계산 기준 - 지분 변동 여부는 면적이 아닌 가액으로 판단합니다.
공유 토지 분할 양도세 대응 순서
- 필지별 가액 정리 - 분할 전후 필지별 공시지가나 감정가액으로 각 공유자의 지분가액을 계산합니다. 면적 비율과 가액 비율이 다른지 먼저 봅니다.
- 정산금 확인 - 화해권고결정이나 판결, 분할 협의서에 정산금 액수와 지급자를 확인합니다. 정산금을 받은 쪽은 그 부분을 양도로 신고합니다.
- 분할 경위 기록 - 소송 기록, 화해권고결정문, 분할 뒤 등기부를 보관합니다. 법원 결정에 따른 분할인지가 회신의 전제와 맞는지 가립니다.
- 예정신고 - 정산금 부분이 있으면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 예전 해석대로 전부 양도로 신고했다면 법정신고기한부터 5년 안인지 보고 경정청구를 검토합니다.
- 조세불복 - 세무서가 분할 전체를 양도로 보아 고지하면 처분을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.
여기까지는 일반 기준이고, 협의로 나눴거나 정산금 없이 지분가액이 크게 바뀐 경우는 결정문과 필지별 평가 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 토지 분할에 따른 양도소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.
실무상 착안점
여러 필지를 공유하던 가족이나 친척이 땅을 나누면, 필지가 떨어져 있으니 서로 땅을 맞바꾼 것이라 양도세가 나온다는 말을 듣는 경우가 많습니다. 실제로 국세청은 2017년까지 그렇게 회신했습니다. 그러나 2025년 기획재정부 해석 뒤 그 회신은 삭제됐고, 지금은 지분가액 비율이 그대로인 부분은 양도로 보지 않습니다.
판단은 숫자로 갈립니다. 분할 전후 필지별 가액으로 각자의 지분가액 비율을 계산한 표, 정산금 액수와 지급 내역, 화해권고결정문이나 판결문이 필요합니다. 면적 기준으로 나눴다면 공시지가 차이로 비율이 얼마나 달라졌는지 따로 계산해 두어야 합니다.
이 자료는 세무서가 분할 전체를 양도로 보아 과세할 때 반박 근거가 되고, 예전 해석대로 이미 세금을 냈다면 경정청구의 근거가 됩니다. 법원 결정에 따른 분할이었다는 기록은 2025년 회신과 사실관계가 같다는 점을 보여 주는 자료입니다.
— 허진영 변호사 · 세금
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 과세처분 고지 후 조세불복 병행과 후발적 경정청구를 수행해 왔으며, 공유 토지 분할 사안은 필지별 지분가액 비율을 다시 계산해 양도 해당 부분을 가려 대응합니다.
- 과세처분 고지 후 조세불복 병행
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
- 종합소득세 경정거부처분 취소소송
- 조세불복·명의신탁 쟁점 검토의견서
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
출처
- 기획재정부 재산세제과-745(2025. 9. 25.)
- 소득세법 제105조 제1항 제1호
- 소득세법 제88조 제1호
- 국세청 사전-2023-법규재산-0746(2025. 10. 14.)
- 국세청 사전-2016-법령해석재산-0205(2017. 4. 6.)
- 국세기본법 제45조의2 제1항
- 국세기본법 제68조 제1항
2026.10.08 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지