양도소득세

귀농주택을 사고 도시 아파트를 팔면 양도소득세가 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 요건을 갖춘 귀농주택과 일반주택을 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제7항이 근거이고, 귀농주택을 취득한 날부터 5년 안에 일반주택을 팔아야 합니다. 지금은 귀농주택 취득일과 함께 산 농지 면적이 1,000㎡ 이상인지부터 확인하십시오.

귀농주택을 먼저 팔거나 처분해 둘 필요는 없습니다. 요건만 갖추면 귀농주택은 그대로 두고 일반주택을 팔면서 비과세를 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부부는 2024년 5월 전라북도의 한 면지역에 있는 대지 400㎡ 농가주택을 2억원에 사서 세대 전원이 이사했고, 같은 면에 있는 밭 1,500㎡도 함께 샀습니다. 2026년 봄 그동안 비워 둔 수도권 아파트를 9억원에 팔려고 하면서, 귀농주택이 있어도 아파트 양도소득세 비과세가 되는지와 나중에 다시 도시로 돌아가면 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

귀농주택으로 인정받으려면 어떤 요건이 필요한가요?

귀농주택은 수도권 밖 읍지역(도시지역 제외)이나 면지역에 있고, 취득 당시 고가주택이 아니며, 대지면적이 660㎡ 이내여야 합니다. 영농 목적은 1,000㎡ 이상의 농지를 가진 본인이나 배우자가 그 농지 소재지의 주택을 취득하는 방식으로 증명합니다. 주택을 먼저 사고 1년 이내에 그 지역 농지를 사는 경우도 인정됩니다. 세대 전원이 이사해 거주해야 하고, 취학·근무·질병 같은 부득이한 사유로 일부가 남는 것은 허용됩니다.

고가주택 기준은 양도 당시 실지거래가액 합계 12억원 초과입니다. 귀농주택은 취득할 때 이 기준을 넘지 않아야 하고, 파는 일반주택이 12억원을 넘으면 비과세가 되더라도 초과분에는 세금이 붙습니다.

원안 이후 바뀐 요건은 무엇인가요?

원안은 귀농주택과 일반주택을 1개씩 가지면 된다고만 적었지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 두 가지를 더 요구합니다. 첫째, 귀농주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 팔아야 합니다. 둘째, 영농 목적은 1,000㎡ 이상 농지 소유라는 구체적 기준으로 판단합니다.

또 이 특례는 귀농 후 처음 파는 일반주택 1개에만 적용됩니다. 일반주택이 2채라면 두 번째 집은 이 특례로 비과세되지 않습니다.

귀농 후 3년 안에 도시로 돌아가면 어떻게 되나요?

귀농일부터 계속해서 3년 이상 영농에 종사하지 않거나 그 기간 동안 귀농주택에 거주하지 않으면, 앞서 비과세받은 일반주택은 1세대1주택으로 보지 않습니다. 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 이내에 비과세로 줄어든 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다. 귀농일은 귀농주택으로 주민등록을 옮겨 거주를 시작한 날입니다.

귀농주택 양도세 비과세 대응 순서

• 주택 위치 확인 - 귀농주택이 수도권 밖 읍·면지역인지 확인합니다. 도시지역 안의 읍지역이면 해당하지 않습니다.
• 농지 요건 확인 - 본인이나 배우자가 그 지역에 1,000㎡ 이상 농지를 가졌는지 봅니다. 주택을 먼저 샀다면 1년 안에 농지를 사야 합니다.
• 양도 시기 계산 - 귀농주택 취득일부터 5년 안에 일반주택을 팔 수 있는지 계산합니다. 기한을 넘기면 특례가 없습니다.
• 특례 신고 - 양도소득세 신고기한 안에 1세대1주택 특례적용신고서를 냅니다. 주민등록표와 농지 등기부가 함께 확인됩니다.
• 3년 사후관리 - 귀농일부터 3년 동안 영농과 거주를 이어 갑니다. 중간에 그만두면 2개월 안에 세금을 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속주택이나 임대주택이 함께 있거나 귀농 전에 산 주택을 귀농주택으로 인정받으려는 경우에는 등기와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 귀농주택을 산 지 6년 뒤에 아파트를 팔면요?
  귀농주택 특례로는 비과세되지 않습니다. 소득세법 시행령 제155조 제7항 단서는 귀농주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에만 특례를 적용합니다. 5년이 지났다면 2주택 보유 상태로 과세되므로, 다른 특례에 해당하는지 따로 검토해야 합니다.
• 농지는 꼭 1,000㎡ 이상이어야 하나요?
  네, 영농 목적 요건입니다. 소득세법 시행령 제155조 제10항 제4호는 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하는 본인이나 배우자가 그 농지 소재지의 주택을 취득하거나, 농지를 소유하기 전 1년 이내에 그 지역 주택을 취득하는 경우를 귀농주택으로 봅니다. 어업인은 따로 기준이 있습니다.
• 귀농 전에 사 둔 시골집도 귀농주택이 되나요?
  될 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제10항은 영농에 종사하려는 사람이 귀농 이전에 취득한 주택도 거주하고 있으면 귀농주택으로 봅니다. 다만 취득 당시 고가주택이 아니고 대지 660㎡ 이내이며 농지 요건과 세대 전원 이사 요건을 모두 갖춰야 합니다.
• 가족 일부가 도시에 남아도 되나요?
  부득이한 사유가 있으면 됩니다. 소득세법 시행령 제155조 제10항 제5호는 세대 전원이 이사해 거주해야 한다고 정하면서, 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못한 경우를 포함합니다. 자녀 학교 문제라면 재학증명서를 남겨 두십시오.
• 3년 안에 농사를 그만두면 세금을 얼마나 내나요?
  비과세로 덜 낸 세금만큼 냅니다. 소득세법 시행령 제155조 제12항은 특례를 적용하지 않았을 때의 세액에서 특례를 적용받아 낸 세액을 뺀 금액을, 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부하도록 정합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
• 일반주택이 2채면 둘 다 비과세되나요?
  되지 않습니다. 소득세법 시행령 제155조 제11항은 귀농으로 세대 전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우 귀농 후 처음 양도하는 일반주택 1개에만 특례를 적용합니다. 나머지 주택은 일반 규정에 따라 과세 여부를 판단합니다.

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