양도소득세

경매 진행 중 집을 자녀에게 증여했다면 낙찰 뒤 양도소득세는 누가 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

압류 뒤 경매 진행 중에 소유자가 부동산을 증여해 소유권을 잃었다면, 그 뒤 경매로 생긴 양도소득에 대해 원래 소유자에게 양도소득세를 부과할 수 없습니다. 대법원은 압류의 처분제한 효력이 압류채권자에 대한 관계에서만 미치므로 증여는 당사자 사이에서 유효하고 경매 이득은 수증자에게 귀속된다고 보았습니다. 지금은 증여 등기일과 경매개시결정 기입등기일, 대금 납부일을 한 장에 정리해 두십시오.

경매로 집이 팔렸다고 해서 경매 전에 이미 소유권을 넘긴 원래 소유자가 양도소득세 신고를 할 필요는 없습니다. 과세 대상 양도의 주체가 누구인지부터 따져야 합니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 사업 빚 때문에 소유 아파트에 강제경매개시결정과 압류 등기가 되었는데, 경매가 진행되던 2025년 봄 이 아파트를 딸에게 증여하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그 뒤 2025년 가을 아파트가 제3자에게 낙찰되어 대금이 납부되었고, 딸 명의 등기는 말소되었습니다. 세무서가 M씨에게 경매 양도소득세를 안내하자 M씨는 누가 세금을 내야 하는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

압류된 부동산을 증여해도 효력이 있나요?

당사자 사이에서는 유효합니다. 경매신청 기입등기로 인한 압류는 소유자가 압류채권자와의 관계에서 부동산을 처분하는 것을 제한할 뿐, 다른 제3자와의 관계에서까지 처분을 금지하지 않습니다. 그래서 소유자는 매수인이 대금을 다 내기 전까지 부동산을 유효하게 증여하거나 팔 수 있습니다.

다만 그 처분은 압류채권자가 진행하는 경매절차에 대해서는 효력이 없습니다. 경매가 끝나 매수인이 대금을 내면 증여받은 사람 명의 등기는 말소됩니다. 반대로 경매신청이 취하되거나 경매절차가 취소되면 다른 압류채권자가 없는 한 처분제한 효력이 사라지고 증여는 완전히 유효해집니다.

경매 양도소득세는 누구에게 부과되나요?

원래 소유자에게는 경매로 인한 양도소득세를 부과할 수 없습니다. 대법원은 압류 뒤 경매 진행 중 소유자가 부동산을 제3자에게 증여해 그 뒤 경매 이득이 수증자에게 귀속된다면, 원래 소유자에게 경매 양도소득세를 부과할 수 없다고 판단했습니다. 수증자 명의 등기가 경매로 말소될 운명이라는 사정도 결론을 바꾸지 않는다고 보았습니다.

양도소득세는 자산을 유상으로 사실상 이전해 생긴 소득에 대한 세금입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「소득세법」도 양도를 자산의 유상 이전으로 정하므로, 경매 당시 소유자가 아닌 원래 소유자에게는 과세 대상 양도가 없습니다.

원래 소유자에게 남는 세금 문제는 무엇인가요?

증여세 연대납부책임과 부담부증여 양도세가 남을 수 있습니다. 증여세는 수증자가 내는 것이 원칙이지만, 수증자의 주소가 분명하지 않거나 납부할 능력이 없어 조세채권 확보가 곤란한 경우 등에는 증여자가 연대하여 납부할 의무를 집니다.

딸이 아파트에 걸린 대출을 떠안는 조건으로 증여받았다면 그 채무액에 해당하는 부분은 증여자가 양도한 것으로 봅니다. 이 부분은 증여 시점을 기준으로 원래 소유자에게 양도소득세가 생길 수 있습니다.

증여받은 사람은 어떤 권리를 가지나요?

증여받은 사람은 취득 사실을 증명해 경매절차의 이해관계인이 될 수 있고, 배당 뒤 남는 돈이 있으면 소유자로서 이를 돌려받을 권리가 있습니다. 그만큼 경매로 인한 이득이 수증자에게 귀속되는 구조입니다.

경매 중 증여 양도세 대응 순서

• 날짜 정리 - 경매개시결정 기입등기일, 증여 등기일, 대금 납부일을 등기부로 확인합니다. 순서가 결론을 가릅니다.
• 증여계약 확인 - 증여계약서에 채무 인수 조건이 있었는지 봅니다. 부담부증여면 채무액 부분 양도세를 따로 계산합니다.
• 과세 안내 검토 - 원래 소유자에게 경매 양도세가 안내되었다면 대법원 판례와 등기 내역을 붙여 소명합니다.
• 증여세 확인 - 수증자의 증여세 신고·납부 여부와 연대납부책임 해당 여부를 확인합니다.
• 잉여금 확인 - 배당 뒤 남는 돈이 있으면 수증자가 소유자로서 돌려받을 수 있는지 경매계에 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여가 강제집행을 피하려는 가장행위로 다투어지거나 사해행위취소 소송이 걸려 있다면 증여 경위와 소송 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매·공매와 관련된 양도소득세 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 압류된 집을 증여할 수 있나요?
  당사자 사이에서는 할 수 있습니다. 대법원 1992. 2. 11. 선고 91누5228 판결은 경매신청 기입등기로 인한 압류가 압류채권자에 대한 관계에서만 처분을 제한하므로, 소유자는 매수인이 대금을 완납하기 전까지 유효하게 처분할 수 있다고 보았습니다.
• 증여 뒤 경매되면 원래 소유자가 양도세를 내나요?
  내지 않습니다. 대법원 1992. 2. 11. 선고 91누5228 판결은 압류 후 증여로 경매 이득이 수증자에게 귀속된다면 원래 소유자에게 경매로 인한 양도소득세를 부과할 수 없다고 판단했습니다.
• 부담부증여였다면 달라지나요?
  일부 달라집니다. 소득세법 제88조 제1호 후단은 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보므로, 그 채무액 부분은 증여 시점을 기준으로 증여자에게 양도소득세가 생길 수 있습니다.
• 증여세는 누가 내나요?
  수증자가 원칙적으로 냅니다. 상속세 및 증여세법 제4조의2 제1항이 수증자의 납부의무를 정하고, 같은 조 제6항은 수증자의 주소 불명이나 납부능력 부족으로 조세채권 확보가 곤란한 경우 등에 증여자의 연대납부의무를 정합니다.
• 증여받은 사람도 경매에 참여하나요?
  이해관계인이 될 수 있습니다. 민사집행법 제90조 제4호는 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 이해관계인으로 정하므로, 수증자는 취득 사실을 증명해 경매절차에 참여하고 배당 뒤 잉여금을 받을 수 있습니다.
• 경매가 취하되면 증여는 어떻게 되나요?
  완전히 유효해집니다. 대법원 1992. 2. 11. 선고 91누5228 판결의 법리에 따라 압류의 처분제한은 상대적 효력만 있으므로, 경매신청이 취하되거나 절차가 취소되면 다른 압류채권자가 없는 한 증여받은 사람의 소유권이 확정됩니다.

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