양도소득세

20년 전 산 집의 계약서를 잃어버렸는데 환산취득가액은 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

양도가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나누면 됩니다, 계약서가 없어 취득가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순서로 적용하고 그마저 없으면 기준시가로 합니다. 소득세법은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 이 순서를 정하고 있으며 국세청도 같은 순서로 해석해 왔습니다. 지금은 취득일 전후 3개월 안의 유사 거래나 감정가액이 있는지, 취득과 양도 당시 기준시가가 얼마인지부터 확인해야 합니다.

계약서를 잃어버렸다고 해서 취득가액이 0원이 되거나 기준시가로 바로 떨어지는 것은 아닙니다. 환산취득가액이라는 계산 방법이 법에 정해져 있고, 전 소유자의 신고 자료로 실제 취득가액을 확인하는 길도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2005년 3월 산 아파트를 2025년 7월 15억원에 팔았습니다. 이사를 여러 번 하면서 매매계약서와 입금 자료를 모두 잃어버렸고, 당시 거래한 중개사무소도 문을 닫아 취득가액을 확인할 길이 없습니다. 취득 당시 같은 단지 거래 자료도 남아 있지 않고 감정평가도 받은 적이 없습니다. 양도 당시 공동주택가격은 10억원, 취득 당시 공동주택가격은 2억원이었습니다. A씨는 취득가액을 어떻게 잡아야 하는지, 환산취득가액으로 신고하면 나중에 세무서가 부인할 수 있는지를 상담했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 취득가액을 확인할 수 없는 주택을 어떻게 해석했나요?

매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 적용한다고 보았습니다. 국세청 부동산납세과는 2022년 월간 질의 사례집에서 취득한 지 20년이 지나 취득가액을 확인할 수 없는 주택은 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용하고, 매매사례가액과 감정가액이 없으면 환산취득가액을 쓴다고 안내했습니다. 근거로 든 서면-2016-부동산-5892(2016. 12. 30.)는 양도차익을 실지거래가액으로 계산할 때 취득가액을 확인할 수 없으면 소득세법 시행령 제176조의2에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차 적용하고, 감정가액은 취득일 전후 각 3개월 안에 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 신빙성 있는 가액의 평균액이라는 내용이며, 부동산납세과-403(2014. 6. 9.)은 이때 필요경비는 기준시가의 3%를 공제한다는 내용입니다. 판단 이유는 소득세법 제97조 제1항 제1호가 취득가액을 실지거래가액으로 하되 이를 확인할 수 없는 경우에 한정해 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차 적용하도록 정하고, 시행령이 장부·매매계약서·영수증 등 증빙이 없거나 중요한 부분이 빠진 경우를 그 사유로 정하기 때문입니다. 이 해석은 취득 당시 매매사례가액과 감정가액이 모두 없는 사안을 전제로 하므로, 취득일 전후 3개월 안의 유사 거래가 확인되면 환산취득가액이 아니라 그 매매사례가액이 먼저 적용됩니다.

환산취득가액은 어떻게 계산하나요?

양도 당시 실지거래가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눕니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항 제2호는 토지·건물의 환산취득가액을 양도 당시 실지거래가액(또는 매매사례가액·감정가액)에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눈 금액으로 정합니다. 위 사례에서는 15억원에 2억원을 곱하고 10억원으로 나눈 3억원이 환산취득가액입니다. 이 수치는 단순 예시 계산입니다.

• 1순위 매매사례가액 - 취득일 전후 각 3개월 안에 같은 단지 같은 평형처럼 동일성·유사성이 있는 자산의 거래가액입니다.
• 2순위 감정가액 - 취득일 전후 각 3개월 안에 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 감정가액의 평균액입니다. 기준시가 10억원 이하인 자산은 하나의 감정가액으로도 됩니다.
• 3순위 환산취득가액 - 양도가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가입니다. 개별주택가격·공동주택가격이 처음 공시되기 전에 취득한 주택은 취득 당시 기준시가를 시행령이 정한 방법으로 따로 계산합니다.
• 4순위 기준시가 - 위 세 가지가 모두 없을 때 취득 당시 기준시가를 취득가액으로 합니다.

환산취득가액으로 신고하면 필요경비는 어떻게 되나요?

실제 지출액 대신 취득 당시 기준시가의 3%를 개산공제로 뺍니다. 취득가액을 환산취득가액으로 하면 필요경비는 환산취득가액에 주택 취득 당시 기준시가의 3%를 더한 금액이 되고, 위 사례에서는 2억원의 3%인 600만원입니다. 다만 취득 후 지출한 자본적 지출액과 양도비의 실제 합계가 환산취득가액과 개산공제의 합계보다 크면 그 실제 금액을 필요경비로 선택할 수 있습니다. 2억원 기준시가에 3%를 곱한 600만원과 실제 증빙이 있는 공사비·중개수수료 합계를 비교해 큰 쪽을 고릅니다.

환산취득가액 신고는 세무서가 부인할 수 있습니다. 전 소유자가 당시 신고한 양도가액이나 등기 자료로 실제 취득가액이 확인되면 세무서는 그 실지거래가액으로 경정합니다. 거주자가 취득 당시 실거래가 신고로 실제 거래가격을 확인한 사실이 있으면 그 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보기 때문입니다. 환산취득가액이 실제보다 높게 나오는 경우일수록 세무서 확인을 염두에 두어야 합니다.

계약서 분실 환산취득가액 대응 순서

• 실지거래가액 자료 찾기 - 등기부등본의 매매 기재, 은행 거래내역, 당시 중개사무소 기록, 전 소유자 연락처를 통해 실제 취득가액 자료를 먼저 찾습니다. 찾으면 환산이 아니라 실지거래가액입니다.
• 매매사례·감정가액 확인 - 취득일 전후 3개월 안의 같은 단지 거래가액이나 감정평가가 있었는지 확인합니다. 있으면 환산취득가액보다 먼저 적용됩니다.
• 환산취득가액 계산 - 양도가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눕니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 연도별로 확인합니다.
• 필요경비 선택 - 기준시가의 3% 개산공제와 실제 자본적 지출·양도비 합계를 비교해 큰 쪽을 필요경비로 합니다.
• 신고·경정청구·불복 - 2개월 안에 예정신고를 하고, 뒤에 실제 취득가액 자료를 찾으면 5년 안에 경정청구, 세무서가 다른 가액으로 경정해 고지하면 90일 안에 심판청구로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 개별주택가격이나 공동주택가격이 공시되기 전에 취득한 집, 토지와 건물의 취득 시점이 다른 집, 취득 뒤 증축이나 용도변경이 있었던 집은 공시가격 산정 방식과 등기 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 취득가액을 둘러싼 조세불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환산취득가액은 양도가액이 높을수록 커지나요?
  네, 환산취득가액은 양도가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나누므로 양도가액에 비례합니다. 양도가액 15억원, 취득 당시 기준시가 2억원, 양도 당시 기준시가 10억원이면 3억원이고, 양도가액이 20억원이면 4억원이 됩니다. 기준시가 비율이 같으면 양도차익 비율도 같아집니다.
• 계약서는 없지만 통장 입금 기록이 있으면요?
  매매계약서가 없어도 은행 거래내역, 등기 자료, 전 소유자의 확인서처럼 실제 취득가액을 객관적으로 보여 주는 자료가 있으면 실지거래가액으로 인정받을 수 있습니다. 환산취득가액은 증빙이 없거나 중요한 부분이 빠진 경우에만 적용되므로, 입금 기록이 거래 금액 전체를 보여 준다면 그 금액으로 신고하는 것이 원칙입니다.
• 환산취득가액으로 신고했다가 세무서가 부인할 수 있나요?
  전 소유자가 당시 신고한 양도가액이나 실거래 신고 자료로 실제 취득가액이 확인되면 세무서는 그 실지거래가액으로 경정할 수 있습니다. 취득 당시 실거래가 신고로 확인한 금액은 그 거주자의 취득 당시 실지거래가액으로 보기 때문입니다. 환산가액이 실제보다 높게 나오는 경우일수록 경정 가능성을 고려해야 합니다.
• 환산취득가액을 쓰면 수리비나 중개수수료는 못 빼나요?
  원칙은 취득 당시 기준시가의 3% 개산공제이지만, 실제 자본적 지출액과 양도비의 합계가 환산취득가액과 개산공제의 합계보다 크면 그 실제 금액을 필요경비로 선택할 수 있습니다. 증빙이 있는 공사비와 중개수수료 합계를 기준시가 3%와 비교해 큰 쪽으로 신고합니다.
• 감정평가는 지금 받아도 되나요?
  아니요, 취득가액으로 쓰는 감정가액은 취득일 전후 각 3개월 안에 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로 감정평가기준일이 그 기간 안이어야 합니다. 20년 전 취득한 집을 지금 소급 감정해도 취득가액으로 인정되지 않습니다. 기준시가 10억원 이하 자산은 그 기간 안의 감정 하나로도 됩니다.
• 공시가격이 없던 시절에 산 집은 어떻게 하나요?
  개별주택가격이나 공동주택가격이 처음 공시되기 전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 취득 당시 기준시가를 시행령 제164조 제7항의 방법으로 따로 계산합니다. 국세청 홈택스의 기준시가 조회로 계산할 수 있으나 토지·건물을 나누어 산정하므로 자료를 갖추어 확인해야 합니다.
• 환산으로 신고한 뒤 계약서를 찾으면 돌려받을 수 있나요?
  실제 취득가액이 환산취득가액보다 높다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 해서 실지거래가액으로 바로잡고 더 낸 세액을 돌려받을 수 있습니다. 반대로 실제 취득가액이 더 낮다면 세무서가 경정할 수 있으므로, 찾은 자료의 금액을 먼저 확인한 뒤 대응을 정해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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