양도소득세

해외에 살 때 상속받은 집, 귀국 후 팔면 비과세 보유기간은 언제부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

귀국해 거주자가 된 날부터 세며, 비거주자 때 상속받은 주택이 재개발로 새 아파트가 되었더라도 1세대 1주택 비과세 보유기간 2년은 거주자로 전환된 시점부터 계산합니다. 국세청은 2024년 8월 14일 회신에서 재개발로 완공된 신축주택도 비과세 보유기간은 당초 구주택 취득일이 아니라 거주자로 전환된 시점부터 센다고 해석했습니다. 지금은 입국일과 주민등록 재등록일로 거주자가 된 날을 확정하고 그날부터 2년이 지났는지부터 확인하십시오.

비거주자 시절 상속으로 취득한 주택이라고 해서 비과세 자체가 막히는 것은 아닙니다. 양도일 현재 거주자이고 거주자로 전환된 뒤 2년 이상 보유했다면 1세대 1주택 비과세를 검토할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 해외에서 근무하던 2016년 5월 아버지가 돌아가시면서 조정대상지역 밖의 구주택을 상속받았습니다. 그 집은 2020년 9월 재개발 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 바뀌었고, A씨는 2023년 10월 귀국해 거주자가 되었습니다. 재개발 아파트는 2025년 7월 말 준공되었습니다. A씨는 재개발 아파트를 팔 때 보유기간 2년을 2016년 상속일부터 세는지 2023년 귀국일부터 세는지, 해외에 있던 기간도 보유기간에 들어가는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 비거주자 때 취득한 주택의 보유기간 기산일을 어떻게 해석했나요?

재개발로 완공된 신축주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 보유기간은 당초 구주택 취득일이 아니라 거주자로 전환된 시점부터 센다고 해석했습니다. 국세청은 서면질의 회신(서면-2023-법규재산-2554, 2024. 8. 14.)에서 기획재정부 조세정책과-1483(2024. 8. 1.)을 참고하라고 답했고, 회신 요지로 이 기산일을 밝혔습니다. 질의 사안은 비거주자가 상속으로 취득한 주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권이 되었고, 그 뒤 거주자가 되었으며, 입주권이 신축주택으로 완공된 경우였습니다. 비거주자는 1세대 1주택 비과세를 적용받는 신분이 아니므로 비과세 보유기간에는 거주자로서 보유한 기간만 넣는다는 취지입니다. 이 회신은 비거주자 상태에서 그 주택에 3년 이상 거주하다 전환된 경우가 아닌 사실관계를 전제로 하므로, 그 주택에 살면서 거주자가 된 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

비거주자는 1세대 1주택 비과세 자체를 적용받지 못합니다. 그래서 비거주자였던 기간은 비과세 보유기간에 넣지 않는 것이 원칙이고, 비거주자가 그 주택을 3년 이상 계속 보유하면서 거주한 상태로 거주자가 된 경우에만 그 기간을 통산합니다.

거주자로 바뀐 뒤 보유기간과 거주기간은 어떻게 세나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 보유기간이 2년 이상이면 비과세 요건을 갖춘 것으로 보고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다고 정합니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산하지만, 비거주자였던 기간은 회신에 따라 제외되므로 거주자로 전환된 날이 사실상 출발점입니다.

• 보유기간 2년 - 거주자로 전환된 날부터 양도일까지 2년 이상. 재개발로 완공된 신축주택도 거주자 전환일부터 셉니다.
• 거주기간 2년 - 취득 당시 조정대상지역이었다면 주민등록 전입일부터 전출일까지 2년 이상 거주해야 합니다. 상속 당시 조정대상지역인지 확인이 필요합니다.
• 통산 예외 - 비거주자가 3년 이상 계속 보유하고 거주한 상태로 거주자가 되었다면 비거주자 시절의 거주·보유기간을 합칩니다.
• 동일세대 상속 - 피상속인과 같은 세대였다면 상속 전에 같은 세대로 거주·보유한 기간도 합칩니다.

상속일부터 거주자 전환일까지의 기간은 어떻게 되나요?

비과세 보유기간 계산에서는 빠집니다. 상속으로 취득한 날부터 귀국해 거주자가 된 날까지는 비거주자 신분으로 보유한 기간이므로, 상속받은 지 오래되었더라도 그 기간만으로 보유기간 2년을 채울 수는 없습니다. 재개발로 구주택이 조합원입주권이 되었다가 신축주택으로 완공된 경우에도 같습니다. 예외는 두 가지입니다. 비거주자가 그 주택을 3년 이상 계속 보유하면서 그 주택에 거주한 상태로 거주자가 된 경우, 그리고 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였던 상속인이 상속 전에 같은 세대로 거주하고 보유한 기간이 있는 경우에는 그 기간을 통산합니다.

비거주자 보유기간 기산일 대응 순서

• 신분 전환일 확정 - 입국일·주민등록 재등록일·국내 직장 취업일 등으로 거주자가 된 날을 정합니다. 183일 이상 거소를 둔 날이 기준이 될 수 있으므로 출입국 기록을 뽑아 둡니다.
• 기산일 정리 - 상속 취득일, 관리처분계획인가일, 거주자 전환일, 준공일을 차례로 적고 비과세 보유기간의 출발점을 거주자 전환일로 표시합니다.
• 조정대상지역 확인 - 상속 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었는지 확인해 거주기간 2년 요건이 붙는지 정합니다.
• 양도 일정 설계 - 거주자 전환일부터 2년이 지난 날 이후로 잔금일을 잡고, 양도일 현재 다른 주택이 없는지도 확인합니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 때 비과세 근거를 적어 제출하고, 보유기간 기산일을 달리 보아 과세되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 비거주자 시절 그 집에 실제로 거주했는지, 피상속인과 같은 세대였는지에 따라 주민등록과 출입국 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비거주자도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 소득세법은 국내원천 부동산 양도소득이 있는 비거주자에게 1세대 1주택 비과세 규정과 장기보유특별공제 표2를 적용하지 않습니다. 양도일 현재 거주자여야 비과세를 검토할 수 있고, 거주자로 전환된 뒤 2년 이상 보유해야 합니다.
• 비거주자 시절 그 집에 살았으면 기간을 합쳐 주나요?
  합쳐 줍니다. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 비거주자 시절의 거주기간과 보유기간을 통산합니다. 해외에 살면서 집을 임대했거나 비워 두었다면 이 예외에 해당하지 않습니다.
• 재개발로 완공된 새 아파트도 거주자 전환일부터 세나요?
  네, 국세청은 2024년 8월 14일 회신(서면-2023-법규재산-2554)에서 비거주자가 취득한 주택이 조합원입주권으로 바뀐 뒤 거주자가 되었고 그 입주권이 신축주택으로 완공된 경우, 신축주택 양도 시 비과세 보유기간 기산일은 거주자로 전환된 시점이라고 보았습니다. 구주택 취득일부터 세지 않습니다.
• 피상속인과 같은 세대였다면 상속 전 기간도 합치나요?
  합칩니다. 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면 상속개시 전에 같은 세대로 거주하고 보유한 기간을 보유기간과 거주기간에 통산합니다. 해외에 있어 따로 세대를 이루고 있었다면 이 통산은 적용되지 않으므로 상속 당시 세대 구성을 먼저 확인해야 합니다.
• 거주자가 된 날은 무엇으로 정하나요?
  국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인이 거주자입니다. 입국일, 주민등록 재등록일, 국내 직장 입사일, 가족의 귀국일을 함께 보고 국내에 생활의 근거가 생긴 날을 정합니다. 출입국 사실증명과 주민등록 초본을 준비해 두면 과세관청과 날짜를 두고 다툴 여지가 줄어듭니다.
• 취득 당시 조정대상지역이면 거주요건도 있나요?
  있습니다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 2년 이상에 더해 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 상속 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지 먼저 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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