양도소득세

각자 집 두 채씩 가진 부부가 혼인하면 혼인합가 비과세 특례를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 각각 2주택을 가진 사람끼리 혼인해 한 세대가 4주택이 되면 혼인합가 특례가 적용되지 않아, 혼인 뒤 먼저 파는 집도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 국세청은 2024년 6월 기획재정부 해석을 인용해 혼인합가 특례는 1주택자끼리 혼인해 2주택이 된 경우만 정한 규정이라고 회신했습니다. 지금은 혼인한 날 현재 부부 각자의 주택 수와 남은 집의 매도 순서부터 확인해야 합니다.

혼인 전에 각자 집을 정리하지 못했다고 해서 혼인신고를 미룰 필요는 없습니다. 혼인합가 특례가 안 되더라도 남은 집을 어떤 순서로 파느냐에 따라 마지막 한 채는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년과 2021년에 아파트를 한 채씩 사서 2주택을 갖고 있었습니다. 배우자 B씨도 2020년에 같은 날 집 두 채를 샀습니다. 두 사람은 2023년 5월 혼인해 한 세대가 되면서 4주택이 되었습니다. 2024년 A씨가 한 채를, 2025년 B씨가 한 채를 각각 과세로 팔아 지금은 두 채만 남았습니다. A씨는 2026년 남은 집 중 한 채를 팔면서 혼인합가 특례로 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 각각 2주택인 부부의 혼인합가를 어떻게 해석했나요?

각각 2주택을 가진 사람끼리 혼인해 한 세대가 4주택이 되면 혼인합가 특례를 적용하지 않는다는 것이 결론입니다. 국세청은 서면-2023-법규재산-0887(2024. 6. 25.)에서 기획재정부 조세정책과-1199(2024. 6. 25.) 해석을 참조하라고 답했고, 기획재정부는 「적용할 수 있음」(제1안)과 「적용할 수 없음」(제2안) 중 제2안이 타당하다고 회신했습니다. 질의자는 남편이 2주택, 아내가 2주택을 가진 상태에서 2020년 11월 혼인했고, 혼인 뒤 두 채를 과세로 팔아 남은 두 채 중 하나를 팔려던 사람이었습니다.

판단 이유는 세 가지입니다. 첫째, 비과세 요건은 엄격하게 해석해야 하는데 시행령 문언은 「1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우」로 정해 두었습니다. 둘째, 기본통칙이 일시적 2주택 상태에서 합가해 3주택이 된 경우까지 넓혀 주고 있지만, 4주택은 그 범위를 벗어납니다. 셋째, 4주택 이상까지 넓히면 혼인을 보호하는 취지보다 투기 수단으로 쓰일 위험과 독신자와의 불평등이 커진다고 보았습니다. 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이라, 혼인 당시 어느 한쪽이 일시적 2주택이었는지 같은 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

혼인 뒤 집을 팔아 2주택으로 줄이면 혼인합가 특례가 되나요?

아니요, 혼인 뒤 일부 주택을 팔아 2주택으로 줄였더라도 혼인합가 특례는 적용되지 않습니다. 이 특례는 「혼인함으로써」 1주택과 1주택이 합쳐져 2주택이 된 경우를 위한 규정이라, 혼인한 날 현재 각자 1주택씩이었는지를 봅니다. 회신 사안도 혼인 뒤 두 채를 과세로 판 상태였지만 결론은 같았습니다. 대법원도 일시적 2주택자가 2주택자와 혼인해 4주택이 된 상태에서 1주택을 판 사안에서 혼인합가 특례와 일시적 2주택 특례 모두 적용되지 않는다고 판결했습니다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두26544 판결).

혼인합가 특례는 어떤 조합에서 적용되나요?

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1주택자와 1주택자가 혼인해 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다. 60세 이상 직계존속을 모시는 무주택자가 1주택자와 혼인해 2주택이 된 경우도 같습니다. 일시적 2주택 상태에서 혼인해 3주택이 된 경우는 기본통칙과 해석으로 특례를 겹쳐 적용해 왔지만, 4주택은 이번 회신으로 제외됩니다. 혼인 특례 기간은 2024. 11. 12. 개정으로 5년에서 10년으로 늘었습니다.

• 1주택 + 1주택 - 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택에 1세대 1주택 비과세 판정
• 일시적 2주택 + 1주택 - 3주택 상태로, 해석상 특례를 겹쳐 적용해 온 범위
• 2주택 + 2주택 - 4주택 상태로, 혼인합가 특례 적용 안 됨
• 혼인 뒤 일부 매도 - 혼인 당시 조합으로 판정하므로 결론이 바뀌지 않음

남은 두 채는 어떤 순서로 팔아야 하나요?

남은 두 채 중 한 채를 과세로 먼저 팔고 마지막 한 채만 남으면, 그 집은 일반 1세대 1주택 비과세 요건으로 판단합니다. 양도일 현재 1주택이고 보유기간이 2년 이상이어야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 2022. 5. 31. 개정으로 「다른 집을 모두 처분한 날부터 보유기간을 다시 센다」는 단서가 삭제되어, 보유기간은 그 집을 취득한 날부터 셉니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

혼인합가 4주택 양도소득세 대응 순서

• 혼인일 기준 주택 수 확인 - 혼인신고일 현재 부부 각자가 가진 주택과 분양권·조합원입주권을 등기부로 정리합니다. 한쪽이 일시적 2주택이었는지에 따라 검토 범위가 달라집니다.
• 매도 순서 정하기 - 과세될 주택을 먼저 팔고 비과세 요건을 갖춘 집을 마지막에 남기는 순서를 잡습니다. 각 집의 취득일과 취득 당시 조정대상지역 여부를 함께 봅니다.
• 예정신고 - 과세되는 주택을 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다.
• 비과세 부인 시 심판청구 - 비과세로 신고했다가 과세 통지를 받으면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.
• 경정청구 - 과세로 신고·납부한 뒤 비과세 요건을 갖췄다고 판단되면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 혼인 당시 어느 한쪽이 일시적 2주택이었거나 분양권·조합원입주권·임대주택이 섞여 있으면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 혼인 당시 한쪽이 일시적 2주택이었다면요?
  1주택자와 일시적 2주택자가 혼인해 3주택이 된 경우는 국세청 기본통칙과 해석으로 혼인합가 특례와 일시적 2주택 특례를 겹쳐 적용해 왔습니다. 다만 일시적 2주택 처분기한 안에 종전주택을 파는지 등 요건을 함께 갖춰야 하므로, 각 집의 취득일과 혼인일을 맞춰 따로 확인해야 합니다.
• 혼인 특례 기간은 지금 몇 년인가요?
  현행 시행령은 1주택자끼리 혼인해 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다. 2024. 11. 12. 개정 전에는 5년이었습니다. 개정 시행령 부칙은 이 규정을 2024. 11. 12. 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용하도록 정해, 혼인일이 아니라 양도일을 기준으로 적용 여부가 갈립니다.
• 혼인 전에 한 채씩 팔아 두면 되나요?
  네, 혼인한 날 현재 각자 1주택만 남아 있으면 혼인합가 특례의 기본 요건을 갖춥니다. 혼인 전 매도는 각자 세대의 양도로 과세 여부를 따로 판단합니다. 혼인신고일을 기준으로 주택 수를 보므로 잔금일·등기일과 혼인신고일의 선후를 맞춰 두어야 합니다.
• 남은 마지막 한 채의 보유기간은 언제부터 세나요?
  2022. 5. 31. 시행령 개정으로 다른 주택을 모두 처분한 날부터 보유기간을 다시 세던 단서가 삭제되었습니다. 지금은 그 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산합니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 거주기간 2년도 갖춰야 합니다.
• 판례도 4주택 혼인을 같은 결론으로 봤나요?
  네, 대법원은 일시적 2주택자가 2주택자와 혼인해 4주택이 된 상태에서 1주택을 판 사안에서 혼인합가 특례와 일시적 2주택 특례 모두 적용되지 않는다고 판결했습니다. 비과세 요건은 법문대로 해석하고 확장·유추해석은 허용되지 않는다는 이유였습니다.
• 비과세로 신고했는데 과세 통지를 받았어요.
  과세 통지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 혼인 당시 주택 수, 일시적 2주택 해당 여부처럼 사실관계를 다툴 여지가 있는지 등기부와 혼인관계증명서로 먼저 정리해야 합니다. 이의신청은 거치지 않아도 되는 선택 절차입니다.
• 과세로 낸 세금을 나중에 돌려받을 수 있나요?
  과세로 신고·납부했는데 나중에 비과세 요건을 갖춘 것으로 판단되면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 다만 4주택 혼인합가처럼 회신으로 특례가 부정된 사안은 사실관계가 회신과 다르다는 점을 서류로 보여야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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