취득세·보유세

부동산을 현물출자해 법인을 세우면 취득세 기준 취득일은 언제인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

부동산을 현물출자해 발기설립한 법인의 취득일은 주식을 받은 날이 아니라 회사 설립등기일입니다. 대법원 2025두33508 판결은 발기인이 주주 지위를 얻는 설립등기일에 반대급부가 이행돼 취득세 납세의무가 성립한다고 보았습니다. 지금은 주식 인수일과 설립등기일 사이에 감면 규정이 바뀌었는지부터 확인해 두십시오.

주식을 먼저 받았다고 해서 그날 부동산 취득세 납세의무가 생기는 것은 아닙니다. 그래서 주식 인수일을 기준으로 감면 규정이나 세율을 맞추려는 계획은 다시 계산해 보아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 공장 건물과 토지를 가지고 10년 넘게 개인 명의로 금속가공업을 해 왔습니다. 2024년 10월 법인으로 바꾸기로 하고 발기인으로 정관을 만든 뒤 11월 공장 부동산을 현물출자하는 조건으로 주식을 인수했습니다. 감정과 법원 보고 절차가 늦어져 회사 설립등기는 2025년 3월에야 마쳤고, 회사는 취득세 100분의 75 감면을 적용해 신고했습니다. 구청은 설립등기일인 2025년 3월에 취득했으므로 2025년부터 적용되는 100분의 50 감면만 된다며 차액을 고지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부동산을 현물출자해 법인을 세우면 취득일은 언제인가요?

발기설립으로 세우는 회사가 현물출자 부동산을 취득하는 시기는 회사 설립등기일입니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025두33508 판결은 발기인이 설립등기 전에 주식을 교부받았다는 것만으로는 반대급부가 모두 이행됐다고 볼 수 없고, 발기인이 주주 지위를 얻는 설립등기일에 비로소 사실상 취득에 따른 취득세 납세의무가 성립한다고 보았습니다.

현물출자로 주식을 인수한 발기인은 처음에는 설립 중인 회사의 구성원일 뿐이고, 현물출자 이행과 검사인 조사 등을 거쳐 설립등기를 마쳐야 주주가 됩니다. 회사도 설립등기로 성립하므로, 현물출자의 대가인 주주 지위는 그때 넘어간 것으로 봅니다.

주식을 먼저 받으면 그날 취득한 것으로 볼 수는 없나요?

볼 수 없습니다. 원심은 설립등기 전 주식을 교부한 날 대가가 지급됐다며 그날을 취득일로 보고 개정 전 감면 규정을 적용했지만, 대법원은 이 판단에 취득시기에 관한 법리 오해가 있다며 사건을 다시 심리하라고 돌려보냈습니다. 파기환송이므로 그 회사의 최종 세액은 환송 후 재판에서 정해집니다.

사실상 취득은 등기를 하지 않았더라도 대금 지급처럼 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「지방세법」도 등기 전이라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고, 유상승계취득은 잔금지급일에 취득한 것으로 보되 그 전에 등기하면 등기일을 취득일로 봅니다.

법인전환 현물출자 취득세 감면은 지금 얼마인가요?

「조세특례제한법」 제32조에 따른 현물출자나 사업 양도·양수로 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산은 취득세의 100분의 50을 경감받습니다. 2024년 12월 31일까지 취득한 분은 100분의 75였고, 2024. 12. 31. 개정 부칙은 개정 규정을 시행 이후 취득하는 경우부터 적용하도록 했습니다. 감면율이 바뀌는 시기라면 설립등기일이 어느 쪽에 걸리는지가 결론을 정합니다.

부동산 임대 및 공급업은 처음부터 이 감면에서 빠집니다. 판결 사안도 부동산 임대업을 하던 개인이 법인을 세운 경우로, 임대업 제외 규정이 생긴 날과 설립등기일이 같아 취득시기가 다퉈졌습니다. 감면을 받은 뒤 5년 안에 정당한 사유 없이 사업을 폐업하거나 재산을 처분(임대 포함)하거나 주식을 처분하면 감면받은 취득세를 추징합니다.

법인전환 취득세 대응 순서

• 일정 확인 - 정관 작성일, 주식 인수일, 현물출자 이행일, 설립등기일을 순서대로 정리합니다. 취득일은 설립등기일입니다.
• 적용 법령 확인 - 설립등기일에 시행 중인 감면 규정과 부칙의 적용례를 확인합니다. 감면율이나 대상 업종이 바뀌는 시기면 결론이 달라집니다.
• 업종 확인 - 개인사업자의 실제 업종이 부동산 임대 및 공급업에 해당하는지 사업자등록과 매출 구성으로 확인합니다. 해당하면 감면이 없습니다.
• 신고·납부 - 설립등기일부터 60일 안에 신고·납부합니다. 그 전에 소유권이전등기를 신청하면 그 접수일까지 냅니다.
• 사후관리 - 5년 동안 폐업·처분·임대·주식 처분 계획을 점검합니다. 추징 사유가 생기면 감면액을 다시 내야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 모집설립이거나 회사 설립 후 재산을 넘기는 사후설립·사업 양수도 방식이면 취득시기 판단이 달라질 수 있어 정관과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 등 지방세 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현물출자 취득세 신고는 언제까지 하나요?
  취득일부터 60일 안에 신고·납부해야 합니다. 발기설립 현물출자는 설립등기일이 취득일이므로 그날부터 계산합니다. 60일 안에 소유권이전등기를 신청하려면 등기 신청서 접수일까지 취득세를 내야 합니다.
• 부동산 임대업도 법인전환 취득세 감면이 되나요?
  되지 않습니다. 현물출자나 사업 양도·양수로 취득하는 사업용 고정자산 감면은 한국표준산업분류상 부동산 임대 및 공급업을 대상에서 뺍니다. 임대업과 다른 업종을 함께 하면 감면 대상 자산이 어디까지인지 따로 따져야 합니다.
• 감면받은 뒤 건물을 임대하면 추징되나요?
  추징될 수 있습니다. 취득일부터 5년 안에 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업하거나 재산을 처분하거나 주식을 처분하면 감면받은 취득세를 추징하고, 여기의 처분에는 임대도 포함됩니다.
• 주식 인수일과 설립등기일 사이가 길면 불리한가요?
  그 사이에 감면 규정이나 세율이 바뀌면 설립등기일 기준 법령이 적용되므로 불리할 수 있습니다. 감정이나 검사인 조사로 등기가 늦어질 수 있으니, 법령 개정이 예정돼 있다면 등기 일정을 함께 계획하는 편이 안전합니다.
• 현물출자 재산은 누가 조사하나요?
  발기설립에서 현물출자를 하면 검사인이 현물출자 사항과 이행을 조사해 법원에 보고합니다. 현물출자 재산의 이행에 관해서는 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사를 대신할 수 있고, 감정인도 결과를 법원에 보고합니다.
• 등기를 미루면 취득일도 늦어지나요?
  발기설립 현물출자는 설립등기일에 취득한 것으로 보므로, 설립등기가 늦어지면 취득일도 늦어집니다. 다만 일반 매매처럼 잔금을 먼저 치르면 등기 전이라도 잔금지급일에 취득한 것으로 보는 경우와는 구별해야 합니다.
• 취득세 고지를 다투려면 기한이 어떻게 되나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 조세심판원 심판청구를 해야 합니다. 지방세 부과처분 취소소송은 심판청구를 거쳐야 하고, 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 소송을 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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